계약 해제 후 원상회복은 무엇을 돌려주는 건가요?

받은 것 전부입니다. 민법 제548조 제1항은 계약을 해제하면 각 당사자가 상대방에게 원상회복 의무를 진다고 정합니다. 매수인은 부동산과 그 사용이익을, 매도인은 받은 대금과 이자를 돌려줍니다. 다만 제3자의 권리를 해치지는 못합니다.

영업 적자 자료로 사용이익을 줄일 수 있나요?

줄일 수 없습니다. 대법원 1997. 12. 9. 선고 96다47586 판결은 호텔을 인도받아 용도대로 사용했다면 전체 영업이 적자였더라도 임료 상당의 이익을 받은 것이라고 보았습니다. 사용이익은 영업 손익이 아니라 임료 감정으로 정합니다.

매도인은 대금에 이자까지 붙여 돌려줘야 하나요?

붙여야 합니다. 민법 제548조 제2항은 원상회복으로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가하도록 정합니다. 계약금·중도금·잔금을 받은 날이 각각 다르면 날짜별로 따로 계산하고, 약정이 없으면 민사 법정이율을 적용합니다.

먼저 호텔을 비워 줘야 하나요?

대금 반환과 동시에 하면 됩니다. 민법 제549조는 해제로 인한 원상회복 의무에 동시이행 항변권 규정을 준용합니다. 매도인이 대금과 이자를 돌려줄 준비를 하지 않았다면 매수인은 인도와 사용이익 반환을 거절할 수 있습니다.

해제했는데 손해배상도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해지나 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 상대방의 채무불이행으로 해제했다면 원상회복과 함께 그로 인한 손해를 청구할 수 있고, 위약금 약정이 있으면 그 조항을 먼저 봅니다.

호텔에 들인 수리비는 돌려받나요?

필요비와 유익비는 정산을 요구할 수 있습니다. 민법 제203조는 점유자가 점유물 보존을 위해 쓴 필요비와 가치를 높인 유익비의 상환을 청구할 수 있게 정합니다. 유익비는 가치 증가가 남아 있을 때 회복자가 고르는 금액으로 받으므로 공사 전후 자료를 보관합니다.

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매매 계약

매매계약이 해제됐는데 호텔 영업이 적자였어도 사용이익을 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 매매계약 해제로 호텔을 돌려줄 때는 영업이 적자였더라도 점유·사용한 기간의 임료 상당액을 사용이익으로 반환해야 합니다. 해제에 따른 원상회복 범위는 받은 이익 전부이고, 부동산을 용도대로 쓴 이상 사용이익 자체는 부정할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 인도받은 날과 대금을 낸 날짜부터 정리하십시오.

그 자리에서

매매계약 해제로 호텔을 돌려주게 됐다면 인도받은 날과 돌려줄 날, 그 사이 낸 대금과 받은 날짜를 한 장에 정리해 두십시오. 사용이익과 대금 이자가 모두 이 날짜로 계산됩니다.

영업 손실 장부를 내밀어도 사용이익 반환을 피할 수는 없지만, 대금 반환과 동시에 이행하라고 주장할 수는 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게서 지방 관광지의 호텔 건물을 사서 인도받고 영업을 시작했습니다. 그런데 중도금 지급 과정의 분쟁으로 2025년 말 매매계약이 해제됐고, 그동안 호텔은 매달 적자를 냈습니다. 2026년 B씨가 호텔을 돌려받으면서 2년 가까이 쓴 이익을 내놓으라고 하자, A씨는 손해만 봤는데 줄 이익이 있느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

호텔 영업이 적자였는데도 사용이익을 돌려줘야 하나요?

돌려줘야 합니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 부동산을 인도받아 용도대로 사용했다면 특별한 사정이 없는 한 임료 상당의 이익을 얻은 것으로 봅니다. 전체 호텔 영업이 적자였더라도 사용으로 얻은 이익 자체를 부정할 수는 없습니다.

해제에 따른 원상회복 의무는 부당이득의 특별 규정 성격을 가지므로, 반환 범위는 이익이 남아 있는지나 선의·악의를 묻지 않고 받은 이익 전부입니다. 영업 적자는 경영 판단과 시장 상황의 결과이지 건물을 쓴 이익이 없었다는 뜻이 아니기 때문입니다. 반대로 영업이 크게 흑자였더라도 매수인이 돌려줄 금액은 임료 상당액에 그치고 영업이익 전부를 내놓을 필요는 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제548조는 원안 당시와 같습니다.

반환할 사용이익은 어떻게 계산하나요?

부동산을 점유·사용해 얻은 이익은 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액입니다. 호텔 건물과 부지를 제3자에게 빌려주었다면 받았을 차임을 감정으로 산정해 인도받은 날부터 돌려준 날까지 곱합니다. 영업으로 번 매출이나 영업이익을 기준으로 하지 않습니다.

해제 후 양쪽의 원상회복 내용

당사자	돌려줄 것	계산 기준
매수인	호텔 건물	인도
매수인	사용이익	인도일부터 임료 상당액
매도인	매매대금	받은 금액 전부
매도인	대금 이자	받은 날부터

매수인: 돌려줄 것: 호텔 건물; 계산 기준: 인도
매수인: 돌려줄 것: 사용이익; 계산 기준: 인도일부터 임료 상당액
매도인: 돌려줄 것: 매매대금; 계산 기준: 받은 금액 전부
매도인: 돌려줄 것: 대금 이자; 계산 기준: 받은 날부터

출처 - 민법 제548조 제1항·제2항, 제549조, 대법원 96다47586 판결

반대로 매도인은 받은 매매대금에 그 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 매수인이 호텔에 들인 필요비나 유익비가 있다면 이를 따로 정산할 수 있으므로 리모델링 영수증도 함께 보관합니다.

매수인이 돌려받을 대금과 서로 맞바꿀 수 있나요?

맞바꾸거나 동시에 이행하라고 할 수 있습니다. 해제로 생긴 양쪽의 원상회복 의무는 동시이행 관계에 있어, 매수인은 대금과 이자를 돌려받을 때까지 호텔 인도와 사용이익 반환을 거절할 수 있습니다. 둘 다 금전 채무라면 상계로 정리할 수도 있습니다.

계약 해제가 상대방의 채무불이행 때문이라면 원상회복과 별도로 손해배상도 청구할 수 있습니다. 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않기 때문입니다. 누가 해제 원인을 제공했는지에 따라 사용이익 반환과 손해배상의 방향이 서로 엇갈릴 수 있습니다.

매매계약 해제 원상회복 정산 순서

해제 원인 확인 - 누구의 채무불이행으로 해제됐는지 확인합니다. 손해배상 청구 방향이 정해집니다.
사용 기간 확정 - 호텔을 인도받은 날과 돌려준 날을 확정합니다. 사용이익 계산 기간입니다.
임료 감정 - 같은 기간의 임료 상당액을 감정으로 산정합니다. 영업 손익과 무관하게 계산됩니다.
대금·이자 계산 - 매도인이 돌려줄 대금과 받은 날부터의 이자를 계산합니다. 사용이익과 맞바꿀 금액입니다.
비용 정산과 동시이행 - 필요비·유익비를 정리하고 동시이행을 주장합니다. 먼저 인도하지 않아도 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 해제 시 정산 방법이나 위약금 약정이 따로 있으면 그 조항을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제에 따른 원상회복·손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

해제된 매매계약의 매수인들은 장사가 안돼 손해만 봤으니 돌려줄 이익이 없다고 생각합니다. 그러나 법원은 영업 성과가 아니라 건물을 쓴 사실 자체를 이익으로 보고, 임대했다면 받았을 차임을 기준으로 반환액을 정합니다. 적자 장부는 반환을 줄이는 자료가 되지 않습니다.

정산의 기준은 날짜입니다. 호텔을 인도받은 날, 계약금·중도금·잔금을 각각 낸 날, 해제 통지가 도달한 날, 실제로 돌려준 날이 모두 문서로 확인돼야 합니다. 사용이익은 인도일부터, 대금 이자는 각 대금을 받은 날부터 따로 계산되므로 하루 차이도 금액에 반영됩니다.

이 기록은 원상회복 소송에서 양쪽 반환액을 계산해 상계하는 기초가 되고, 동시이행 항변으로 인도 시점을 조정할 때도 쓰입니다. 해제 원인이 상대방에게 있다면 같은 자료가 손해배상액 산정에도 그대로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·대금 지급 내역·인도 확인서·해제 통지서를 준비해 주시면, 반환할 사용이익의 범위·돌려받을 대금과 이자·동시이행과 손해배상 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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