매매 계약

모르고 산 남의 땅에 들인 공사비를 진짜 주인에게 언제 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

모르고 산 남의 땅에 들인 공사비는 땅을 진짜 소유자에게 돌려주거나 반환청구를 받은 때에 유익비로 청구할 수 있고, 그 전에는 부당이득으로도 받을 수 없습니다. 대법원은 소유자가 등기만 청구하고 땅 반환은 구하지 않은 단계에서는 유익비 상환청구권이 아직 생기지 않았다고 보았습니다. 지금은 소유자의 소장에 땅 반환 청구가 들어 있는지부터 확인하십시오.

등기 소송에서 졌다고 해서 그동안 들인 공사비를 모두 포기할 필요는 없습니다. 땅을 돌려줄 때 늘어난 가치만큼 상환을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F회사는 2022년 산업단지를 조성하면서 사업부지 안의 임야를 사들여 공장용지와 공원으로 바꾸는 공사를 마쳤습니다. 그런데 2024년 진짜 소유자가 나타나 「당시 매도인은 나와 이름만 같은 사람이었다」며 F회사 명의 등기가 무효라고 주장했고, 자기 앞으로 소유권이전등기를 해 달라는 소송을 냈습니다. 소유자는 땅을 돌려 달라는 청구는 하지 않고 등기만 청구한 상태입니다. F회사는 땅값을 크게 올린 조성 공사비를 지금 부당이득으로 돌려받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

모르고 산 남의 땅에 들인 공사비는 언제 청구하나요?

땅을 진짜 소유자에게 돌려주거나 소유자로부터 반환청구를 받은 때에 청구할 수 있습니다. 점유자가 물건을 개량하려고 쓴 유익비는 「점유물을 반환할 때」 회복자에게 상환을 청구하도록 정해져 있기 때문입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」 제203조의 내용이고, 이 시점 전에는 상환청구권이 아직 생기지 않습니다.

위 판결 사건에서 소유자는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기만 청구했고, 땅을 돌려 달라고 하지는 않았습니다. 대법원은 점유 반환을 구한 사정도, 점유를 반환한 사정도 없으므로 유익비 상환청구권이 아직 발생하지 않았다고 보고 공사비 청구를 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다.

부당이득으로 공사비를 돌려받을 수는 없나요?

없습니다. 소유자가 권원 없는 점유자에게 소유물반환을 청구할 수 있는 관계라면, 점유자는 부당이득반환청구로 비용을 돌려받을 수 없고 제203조에 따라 반환할 때 비용상환을 청구할 수 있을 뿐입니다. 제203조는 점유자와 회복자 사이의 비용 상환 범위와 시기를 정한 특별규정이기 때문입니다.

소유자는 자기 땅을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 무권리자에게서 산 땅이라 등기가 무효라면 매수인에게는 점유할 권리가 없으므로 이 관계가 그대로 적용됩니다.

공사비는 얼마까지 돌려받을 수 있나요?

유익비는 땅의 가치 증가가 현존하는 경우에만 청구할 수 있고, 지출한 금액과 늘어난 가치 가운데 소유자가 고른 금액을 받습니다. 공사비로 5억원을 썼어도 땅값이 3억원만 올랐다면 소유자는 3억원을 선택할 수 있습니다. 법원은 소유자의 청구에 따라 상당한 상환기간을 줄 수도 있습니다.

땅을 보존하는 데 쓴 필요비는 반환할 때 청구할 수 있지만, 점유자가 그 땅에서 과실을 얻었다면 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하므로, 매도인이 무권리자인 줄 몰랐던 기간의 임대수익은 원칙적으로 돌려주지 않아도 됩니다.

공사비를 받기 전에 땅을 돌려줘야 하나요?

소유자가 반환을 청구해 상환청구권의 이행기가 오면, 점유자는 그 비용을 받을 때까지 땅을 유치할 수 있습니다. 다만 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 인정되지 않습니다. 매도인이 무권리자인 줄 알았거나 중대한 과실로 몰랐다는 사정은 유치권을 부정하려는 소유자 쪽이 주장·증명해야 합니다.

공사비 문제와 별개로, 권리를 이전할 수 없는 사람에게서 땅을 산 매수인은 매도인에게 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 계약 당시 그 사정을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.

남의 땅 공사비 회수 대응 순서

• 소장 범위 확인 - 소유자가 등기만 청구했는지 땅 반환까지 청구했는지 봅니다. 반환청구가 있어야 유익비 상환청구권이 생깁니다.
• 공사비 자료 정리 - 계약서, 세금계산서, 공정별 지출 내역을 모읍니다. 지출 금액을 증명하는 기본 자료입니다.
• 가치 증가 감정 - 공사 전후 땅값 차이를 감정으로 확인합니다. 소유자가 증가액을 고를 때 대비하는 자료입니다.
• 유치권 주장 - 반환청구를 받으면 비용을 받을 때까지 점유를 유지하겠다고 항변합니다. 상환과 동시에 인도하라는 판결을 구하는 방식입니다.
• 매도인 책임 추궁 - 무권리자인 매도인에게 계약 해제와 손해배상을 청구합니다. 매매대금 반환이 별도 회수 경로가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅이 도로처럼 지방자치단체에 귀속됐거나 공사가 여러 필지에 걸쳐 있으면 반환 대상과 비용 배분이 달라지므로 등기부와 공사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 분쟁과 유치권·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기 소송 중인데 공사비를 지금 청구할 수 있나요?
  소유자가 땅 반환을 청구하지 않고 진정명의회복 등기만 청구한 상태라면 아직 청구할 수 없습니다. 대법원 2020다275744 판결은 점유 반환청구나 실제 반환이 없으면 유익비 상환청구권이 발생하지 않았다고 보았습니다. 반환청구가 들어오는 시점을 기다려야 합니다.
• 공사비를 부당이득으로 돌려받을 수 있나요?
  없습니다. 소유자가 권원 없는 점유자에게 소유물반환을 청구할 수 있는 관계에서는 점유자가 부당이득반환을 구할 수 없고, 민법 제203조에 따라 점유물을 반환할 때 비용상환을 청구할 수 있을 뿐입니다. 제203조가 특별규정이기 때문입니다.
• 유익비는 얼마를 받을 수 있나요?
  가치 증가가 현존하는 경우에 한해, 지출한 금액과 늘어난 가치 중 소유자가 선택한 금액을 받습니다. 그래서 공사비 영수증과 공사 전후 감정가를 모두 준비해야 합니다. 법원은 소유자 청구로 상당한 상환기간을 줄 수도 있습니다.
• 반환청구를 받으면 바로 상환청구가 가능한가요?
  가능합니다. 대법원은 점유자가 회복자로부터 점유물 반환을 청구받은 때 필요비·유익비 상환청구권을 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 온다고 보았습니다. 이때부터 상환을 청구하거나 유치권을 주장할 수 있습니다.
• 공사비를 받을 때까지 땅을 안 내줘도 되나요?
  상환청구권의 이행기가 왔다면 그 비용을 받을 때까지 땅을 유치할 수 있습니다. 다만 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 인정되지 않습니다. 법원이 유치권을 인정하면 비용 상환과 동시에 인도하라는 판결을 하게 됩니다.
• 그동안 얻은 임대수익도 돌려줘야 하나요?
  선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하므로, 매도인이 무권리자인 줄 몰랐던 기간의 수익은 원칙적으로 돌려주지 않아도 됩니다. 다만 과실을 얻었다면 통상의 필요비는 따로 청구하지 못합니다. 악의가 된 뒤의 수익은 반환해야 합니다.
• 나에게 땅을 판 사람에게는 무엇을 청구하나요?
  매도인이 권리를 취득해 이전할 수 없다면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약 당시 남의 땅인 줄 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 동명이인처럼 매도인이 의도적으로 속였다면 형사 고소도 함께 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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