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매매 계약

분양권 명의만 지인 앞으로 넘겼는데 그 계약인수는 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양회사가 명의신탁 사실을 모른 채 수분양자 지위 이전에 동의했다면 그 분양계약인수는 유효합니다. 대법원 2012다202932 판결은 이를 계약명의신탁에서 수탁자가 선의의 분양자와 계약한 경우와 같다고 보았습니다. 지금은 명의를 넘길 때 분양회사에 무엇을 알렸는지와 분양대금을 누가 냈는지부터 정리해 두십시오.

그 자리에서

명의를 빌려준 사람이 분양권을 팔거나 담보로 잡히려 한다는 말을 들었다면, 분양대금 입금 내역과 명의를 넘길 때 주고받은 문자부터 모아 두십시오. 분양권이 명의자 재산으로 취급되므로 나중에 돌려받을 돈의 증거가 이것뿐입니다.

분양회사에 명의신탁 사실을 새로 알리거나 계약을 되돌려 달라고 요청할 필요는 없습니다. 분양회사가 동의할 때 몰랐다면 그 뒤에 알게 되어도 인수약정의 효력은 달라지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 수도권 아파트 분양에 당첨된 뒤 대출 규제 때문에 지인 B씨를 수분양자로 바꾸는 계약인수를 했고, 분양회사는 사정을 모른 채 명의 변경에 동의했습니다. 계약금과 중도금 1억 5천만원은 A씨 계좌에서 나갔습니다. 2026년 B씨가 분양권 전매를 알아보자 A씨는 분양권을 돌려받을 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권 명의만 다른 사람으로 바꾸면 그 계약은 유효한가요?

분양회사가 명의신탁 약정을 모르고 수분양자 지위 이전에 동의했다면 유효합니다. 수분양자가 안으로는 분양권을 계속 갖기로 하면서 겉으로만 다른 사람을 수분양자로 세우는 계약인수약정은, 계약명의신탁에서 명의수탁자가 명의신탁 사실을 모르는 분양자와 분양계약을 맺은 것과 다르지 않기 때문입니다.

이 결론은 부동산실명법의 선의 상대방 보호 규정에서 나옵니다. 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효이지만, 부동산 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 한쪽 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐다면 그 물권변동은 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같은 내용입니다.

반대로 분양회사가 명의신탁 사실을 알고 동의했다면 사정이 다릅니다. 이때는 선의 상대방 보호가 적용되지 않아 인수약정에 따른 권리 이전의 효력을 다툴 여지가 생깁니다. 분양회사 담당자가 사정을 알았는지는 계약 변경 서류와 당시 대화 기록으로 판단합니다.

명의를 빌려준 사람이 분양권을 가져가면 돌려받을 수 있나요?

분양권이나 준공 후 아파트 자체를 돌려달라고 할 수는 없습니다. 명의신탁약정은 무효이므로, 「분양권은 내 것」이라는 약정을 근거로 명의자에게 이전을 요구하는 것은 무효인 약정을 실현해 달라는 것이 되기 때문입니다.

대신 명의신탁자가 부담한 분양대금 상당액은 부당이득으로 돌려달라고 청구할 여지가 있습니다. 명의자는 법률상 원인 없이 명의신탁자의 돈으로 분양권을 얻었기 때문입니다. 계약금·중도금을 누가 어느 계좌에서 냈는지가 청구 금액을 정합니다.

실제로 이 판결 사안에서도 분양권은 명의자의 책임재산으로 취급되어, 명의자의 채권자가 분양권 매매를 사해행위로 취소하는 결과가 나왔습니다. 명의자에게 빚이 있으면 그 채권자가 분양권을 압류하거나 처분을 되돌릴 수 있다는 뜻입니다.

분양권 명의신탁을 하면 과징금이나 처벌도 받나요?

받을 수 있습니다. 누구든지 부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 되고, 이를 어긴 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다.

부동산실명법 위반 제재
명의신탁자
과징금: 부동산 가액의 100분의 30 범위
형사처벌: 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금
명의수탁자
과징금: 해당 없음
형사처벌: 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

출처 - 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항, 제7조

형사처벌도 있습니다. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 분양권 단계에서 등기 전이라도 준공 후 명의자 앞으로 소유권보존·이전등기가 되면 이 규정이 문제 됩니다.

분양권 명의신탁 대응 순서

  • 대금 흐름 정리 - 계약금·중도금·잔금을 누가 어느 계좌에서 냈는지 표로 만듭니다. 부당이득 반환 청구 금액의 기준이 됩니다.
  • 명의 이전 경위 확인 - 계약인수 서류와 분양회사 동의 시점, 분양회사가 사정을 알았는지 확인합니다. 인수약정의 효력이 여기서 갈립니다.
  • 명의자의 재산 상태 파악 - 명의자에게 다른 채무나 압류가 있는지 확인합니다. 명의자의 채권자가 먼저 분양권을 잡을 수 있습니다.
  • 보전처분 검토 - 명의자가 분양권을 팔려는 움직임이 있으면 부당이득 반환채권을 근거로 가압류를 검토합니다. 처분 뒤에는 회수가 어려워집니다.
  • 행정·형사 위험 점검 - 과징금과 형사처벌 가능성을 먼저 따져 본 뒤 대응 방식을 정합니다. 소송 과정에서 명의신탁 사실이 드러나기 때문입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족 간 명의 이전이거나 조합원 입주권·재건축 분양권처럼 권리 성격이 다르면 계약서와 조합 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 부당이득 반환·가압류 사건과 관련 세무 쟁점을 수행합니다.

실무상 착안점

분양권 명의를 지인이나 친척에게 넘긴 분들은 「안에서 약속했으니 언제든 돌려받는다」고 생각합니다. 실제로는 분양회사가 모르고 동의한 순간 분양권은 명의자 재산이 되고, 돌려받을 수 있는 것은 낸 돈의 반환 청구뿐입니다. 아파트 자체를 되찾는 길은 사실상 닫혀 있습니다.

그래서 돈이 오간 기록이 중요해집니다. 계약금을 보낸 날과 계좌, 중도금 대출을 누가 갚았는지, 명의자와 「분양권은 내 것」이라고 주고받은 문자가 모두 날짜와 함께 남아야 합니다. 현금으로 건넨 돈은 나중에 금액을 증명하기가 매우 어렵습니다.

이 기록은 부당이득 반환 소송에서 청구 금액을 정하고, 그 전에 가압류를 신청할 때 피보전채권을 소명하는 자료가 됩니다. 명의자의 다른 채권자가 먼저 분양권을 압류하면 배당에서 밀리므로, 명의자의 처분 움직임이 보이는 시점에 기록을 바탕으로 보전처분을 서두르는 것이 회수 가능성을 좌우합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 명의신탁 부동산과 분양권을 둘러싼 반환·보전 분쟁을 수행해 왔으며, 대금 흐름과 명의 이전 경위를 먼저 확정한 뒤 부당이득 반환 청구와 가압류 가능성을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 명도·임대차 분쟁

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

분양계약서·계약인수 서류·분양대금 입금 내역과 명의자와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 계약인수약정의 효력·부당이득 반환 청구 금액·가압류 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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