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땅을 살 때도 자금조달계획서를 내야 하나요? 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 대상과 작성법

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

토지를 살 때는 수도권(서울·인천·경기), 인천 외 광역시, 세종시에 있는 토지라면 1억원 이상, 그 밖의 지역이라면 6억원 이상일 때 「토지취득자금 조달 및 토지이용계획서」를 거래신고와 함께, 늦어도 계약일부터 30일 안에 냅니다. 지분으로 사는 경우에는 수도권 등이면 금액과 관계없이, 그 밖의 지역이면 6억원 이상일 때 냅니다. 여러 필지를 사거나 1년 안에 맞닿은 땅을 산 적이 있으면 금액을 합쳐 판단하므로, 지금은 이번에 사는 필지와 최근 1년 안에 산 주변 토지부터 정리하십시오.

토지 계획서는 주택 계획서와 비슷하지만 대상 기준이 다르고, 「합산」 규정 때문에 한 필지 금액만 보고 대상이 아니라고 판단했다가 놓치는 경우가 많습니다.

예를 들어 보겠습니다

T씨는 2026년 4월 경기도 시골의 밭 한 필지를 8,000만원에 샀습니다. 1억원이 안 되어 토지 계획서를 내지 않았습니다. 그런데 T씨는 같은 해 1월 바로 옆 필지를 5,000만원에 산 적이 있었습니다. 1년 안에 산 맞닿은 토지는 금액을 합치므로 이번 거래는 1억3,000만원으로 보아 계획서 제출 대상이었습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

누가 토지 계획서를 내야 하나요?

토지를 지분이 아닌 단독으로 사는 경우, 수도권·광역시(인천광역시 제외)·세종특별자치시(이하 「수도권 등」)에 있는 토지는 실제 거래가격이 1억원 이상이면, 그 밖의 지역은 6억원 이상이면 냅니다. 지분으로 사는 경우에는 수도권 등 토지는 금액과 관계없이, 그 밖의 지역은 6억원 이상이면 냅니다.

매수인에 국가나 지방자치단체 등이 포함된 거래, 토지거래허가구역에서 허가를 받아야 하는 토지거래는 이 계획서 대상에서 빠집니다. 허가구역 토지는 허가를 신청할 때 별도의 토지취득자금 조달계획서를 냅니다.

금액은 어떻게 합쳐서 판단하나요?

한 번의 계약으로 둘 이상의 토지를 사면 각 토지 가격을 모두 합칩니다. 또 이번 계약일부터 거꾸로 1년 안에 산 다른 토지가 이번에 사는 토지와 서로 맞닿아 있으면 그 가격도 합칩니다. 다만 그 앞선 거래를 신고할 때 이미 토지 계획서를 냈다면 합치지 않습니다.

건축법에 따라 사용승인을 받은 건축물이 있는 필지의 가격은 거래가격에서 뺍니다. 건물이 있는 대지와 빈 땅을 함께 사는 경우라면 빈 땅 가격만으로 기준을 넘는지 봅니다. 건물이 있는 주택은 토지 계획서가 아니라 주택 계획서 기준으로 판단합니다.

계획서에는 무엇을 적나요?

① 대상 토지에는 필지마다 소재지, 면적, 거래금액을 적고, 합산 대상 토지가 있으면 함께 적습니다. ② 자금조달계획은 주택 계획서처럼 자기자금과 차입금으로 나누어 중복 없이 적고, 합계가 거래금액과 같아야 합니다. 매수인이 여럿이면 매수인마다 따로 씁니다.

토지 계획서에만 있는 칸이 ⑧ 토지보상금입니다. 공익사업으로 토지가 수용되거나 협의 양도해 받은 보상금으로 땅을 사면, 그 보상금을 예금이나 현금으로 보관하고 있더라도 예금 칸이 아니라 이 칸에 적습니다. 대출은 토지담보대출, 신용대출, 해외 금융기관 대출, 그 밖의 대출로 나눠 금융기관명과 함께 적습니다.

⑭ 토지이용계획에는 농업경영, 산림경영, 건축물 건축, 도로 이용, 현상보존처럼 그 토지를 어떻게 쓸지 간략하게 적습니다. 2026. 2. 10. 이후 계약분 서식은 주택 계획서와 마찬가지로 증여세 신고 여부, 가상화폐 매각대금, 해외 예금 송금액, 외화 반입 여부를 적게 되어 있습니다.

내지 않으면 어떻게 되나요?

토지 계획서도 거래신고 사항의 일부여서, 계약일부터 30일 안에 내지 않으면 미신고로 500만원 이하, 사실과 다르게 쓰면 거짓신고로 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료 대상입니다. 계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어 세법에 따른 조사의 참고자료로 쓰입니다.

토지 계획서 제출 순서

• 대상 판단 - 토지 소재지가 수도권 등인지, 단독 매수인지 지분 매수인지, 실제 거래가격이 기준 이상인지 봅니다.
• 합산 확인 - 같은 계약의 다른 필지, 최근 1년 안에 산 맞닿은 토지를 찾고, 앞선 거래에서 계획서를 냈는지 확인합니다.
• 건물 필지 제외 - 사용승인 받은 건물이 있는 필지 가격은 빼고 다시 계산합니다.
• 자금·이용계획 작성 - 자기자금과 차입금을 중복 없이 적고, 보상금은 ⑧에, 이용계획은 실제 계획대로 적습니다.
• 제출 확인 - 거래신고서 접수 뒤 계약일부터 30일 안에 냅니다. 중개거래면 25일 안에 중개사에게 넘기고 접수 여부를 확인합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인천에 있는 땅은 1억원 기준인가요?
  인천광역시는 「수도권정비계획법」상 수도권이어서 수도권 등에 들어갑니다. 비고의 「인천광역시는 제외」는 광역시 항목에서 중복을 뺀 것입니다. 따라서 1억원 이상이면 대상입니다.
• 지분으로 사면 금액이 작아도 내나요?
  수도권 등 토지를 지분으로 사면 금액과 관계없이 냅니다. 그 밖의 지역은 6억원 이상일 때 냅니다.
• 작년에 산 옆 땅도 합치나요?
  이번 계약일부터 거꾸로 1년 안에 산 토지로서 서로 맞닿아 있으면 합칩니다. 다만 그 앞선 거래 때 계획서를 이미 냈다면 합치지 않습니다.
• 건물이 있는 땅도 토지 계획서 대상인가요?
  사용승인을 받은 건축물이 있는 필지의 가격은 거래가격에서 빼고 판단합니다. 주택이라면 주택 계획서 기준을 따로 봅니다.
• 토지거래허가구역 땅도 이 계획서를 내나요?
  허가를 받아야 하는 토지거래는 이 계획서 대상에서 빠지고, 허가 신청 때 토지취득자금 조달계획서를 따로 냅니다.
• 토지보상금을 예금에 넣어 두었는데 예금으로 적나요?
  보상금을 받은 뒤 금융기관에 예탁하거나 현금으로 갖고 있더라도 ⑧ 토지보상금 칸에 적습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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