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자금조달계획서는 누가 언제 내야 하나요? 제출 대상·30일 기한·증빙서류 총정리

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 사거나, 조정대상지역·투기과열지구에 있는 주택을 사면 금액과 관계없이 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」(자금조달계획서)를 거래신고와 함께, 늦어도 계약일부터 30일 안에 내야 합니다. 투기과열지구 주택이나 토지거래허가를 받아 산 주택이라면 계획서에 적은 항목마다 증빙서류도 붙입니다. 지금은 계약서의 계약일과 거래금액, 그리고 계약 당시 집이 있는 곳이 규제지역이었는지부터 확인하십시오.

자금조달계획서는 「집값을 어떻게 마련하는지」를 미리 적어 내는 서류입니다. 무엇을 적느냐보다 언제까지, 어떤 증빙과 함께 내느냐에서 실수가 많이 생깁니다.

예를 들어 보겠습니다

직장인 K씨는 2026년 8월 경기도 성남시 분당구의 아파트를 9억원에 사기로 하고 계약금 9,000만원을 보냈습니다. 예금 2억원, 기존 전세보증금 3억원, 주택담보대출 3억원, 아버지에게 받을 1억원으로 잔금을 치를 계획입니다. 분당구는 투기과열지구이면서 2025. 10. 20.부터 아파트 토지거래허가구역이어서, K씨는 계약 전에 허가를 받았고 계획서와 함께 예금잔액증명서, 전세계약서, 대출신청서, 증여세 신고서(또는 차용 사실을 보여 주는 서류)를 내야 했습니다. 아직 대출이 실행되지 않아 대출 항목은 사유서로 대신했습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

누가 자금조달계획서를 내야 하나요?

개인이 주택을 살 때는 세 경우에 냅니다. 첫째, 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택입니다. 둘째, 조정대상지역이나 투기과열지구에 있는 주택으로, 이 경우 금액과 관계없이 모두 냅니다. 셋째, 토지거래허가구역에서 허가를 받아 산 주택입니다(2026. 2. 10. 이후 계약부터). 매수인 중에 국가·지방자치단체 등이 포함된 거래는 제외됩니다.

법인이 주택을 사면 금액과 지역에 관계없이 자금조달계획서와 법인 주택 거래계약 신고서를 함께 냅니다. 여기서 주택은 단독주택과 공동주택을 말하고, 분양권·입주권처럼 주택을 취득할 수 있는 권리를 사는 경우도 포함합니다.

규제지역은 수시로 바뀝니다. 2025. 10. 15. 정부 발표로 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되었습니다. 기준은 계약 당시의 지정 여부이므로 국토교통부 고시로 계약일 현재 상태를 다시 확인하십시오.

언제까지 내야 하나요?

거래신고서와 함께 내는 것이 원칙이고, 따로 내려면 계약일부터 30일 안에 냅니다. 다만 거래신고서가 먼저 접수되어 있어야 계획서를 받아 줍니다.

중개거래라면 거래신고는 중개사가 하지만 계획서는 매수인이 단독으로 서명하는 서류입니다. 매수인은 계약일부터 25일 안에 중개사에게 계획서를 넘겨야 하고, 그 안에 넘기지 못하면 매수인이 직접 신고관청에 내야 합니다. 「중개사가 알아서 냈겠지」 하고 넘어갔다가 미제출로 과태료 통지를 받는 경우가 여기서 생깁니다.

잔금까지 모두 치른 뒤에 신고하는 경우에는 앞으로 마련할 「조달계획」 대신 실제로 쓴 「조달방법」을 적습니다.

증빙서류는 언제, 무엇을 붙여야 하나요?

투기과열지구 주택과 토지거래허가를 받아 산 주택은 계획서에 금액을 적은 항목마다 그 돈이 있다는 것을 보여 주는 서류를 붙여야 합니다. 조정대상지역이나 6억원 이상이라는 이유만으로 내는 경우에는 증빙 첨부 의무가 없지만, 나중에 신고내용 조사에서 같은 자료를 요구받을 수 있으므로 미리 모아 두는 편이 낫습니다.

제출 시점에 대출이 아직 실행되지 않았거나 기존 집 매매계약이 체결되지 않아 금액을 증명하기 어려운 항목은 그 사정을 적은 사유서를 붙입니다. 「11월 대출 실행 예정」, 「12월 차입 예정」처럼 날짜를 적어 두면 됩니다.

2026. 2. 10. 이후 계약은 무엇이 달라졌나요?

2026. 2. 6. 개정된 시행규칙과 서식은 2026. 2. 10. 이후 체결한 계약부터 적용됩니다. 계획서에 새로 생긴 칸은 다음과 같습니다. 증여·상속 금액을 적을 때 증여세·상속세를 신고했는지 표시하고, 가상화폐 매각대금, 해외 금융기관 예금을 국내로 송금한 금액, 외화와 그 반입 신고 여부를 따로 적습니다. 대출은 사업자대출과 해외 금융기관 대출이 추가되고 대출마다 금융기관명을 적습니다. 토지거래허가를 받아 산 주택의 계획서·증빙 의무(2025. 12. 9. 개정 시행령 별표 1 제3호의2, 2026. 2. 10. 이후 계약부터)와, 단독신고나 중개사 신고 때 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류를 붙이는 규정도 이때 들어왔습니다.

특히 증여세 신고 여부 칸은 국세청 대조와 바로 이어집니다. 「증여 1억원, 미신고」로 적어 내면 계획서 단계에서 이미 신고 누락이 드러나므로, 계획서를 내기 전에 증여세 신고를 마치거나 신고 일정을 정해 두는 것이 좋습니다.

내지 않거나 사실과 다르게 쓰면 어떻게 되나요?

자금조달계획서는 거래신고 사항의 일부입니다. 기한 안에 내지 않으면 거래신고를 하지 않은 것으로 보아 500만원 이하, 사실과 다르게 쓰면 거짓신고로 보아 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료 대상입니다. 시행령은 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고하면 취득가액의 100분의 2를 기준 금액으로 정합니다.

과태료보다 중요한 것은 국세청 통보입니다. 계획서에 적은 증여 금액은 증여세 신고 여부와, 차입 금액은 이후 상환 기록과 대조됩니다. 계획서를 쓰는 순간부터 그 숫자가 국세청 확인의 기준이 된다고 보시면 됩니다.

자금조달계획서 제출 순서

• 대상 확인 - 계약일, 실제 거래가격, 계약 당시 소재지의 규제지역 여부를 확인합니다. 투기과열지구인지가 증빙 첨부 여부를 가릅니다.
• 자금 나누기 - 잔금까지 필요한 돈을 예금, 처분대금, 대출, 증여, 차입으로 나눠 중복 없이 적습니다. 합계가 거래금액과 같아야 합니다.
• 증빙 준비 - 항목별 서류를 모으고, 아직 없는 것은 사유서에 예정 시기를 적습니다.
• 제출 경로 확인 - 중개거래는 계약일부터 25일 안에 중개사에게 넘기고 제출 여부를 확인합니다. 직거래는 거래신고와 함께 냅니다.
• 사후 관리 - 잔금 때 실제 돈의 흐름이 계획서와 다르면 그 차이를 설명할 자료를 남겨 둡니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권이나 입주권을 사도 내야 하나요?
  냅니다. 주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약도 주택에 포함되므로, 금액이나 지역 요건에 해당하면 자금조달계획서 제출 대상입니다.
• 공동명의로 사면 한 장만 내면 되나요?
  매수인마다 따로 씁니다. 각 매수인의 금액을 합친 총액이 신고한 거래금액과 같아야 합니다.
• 아직 대출 승인이 안 났는데 증빙을 어떻게 붙이나요?
  제출일 기준으로 대출이 실행되지 않았거나 기존 집 매매계약이 체결되지 않아 증명이 어려우면 그 사정을 적은 사유서를 붙입니다.
• 중개사가 신고했는데 계획서도 냈는지 어떻게 확인하나요?
  신고필증과 함께 계획서 접수 여부를 중개사나 신고관청에 확인하십시오. 계약일부터 25일 안에 중개사에게 넘기지 못했다면 매수인이 직접 내야 합니다.
• 잔금을 다 치른 뒤 신고하면 무엇을 적나요?
  거래신고 전에 대금이 모두 지급되었다면 앞으로의 조달계획 대신 실제로 쓴 조달방법을 적습니다.
• 기한을 넘기면 과태료는 얼마인가요?
  거래신고를 하지 않은 것으로 보아 500만원 이하 과태료 대상이고, 시행령은 해태기간과 거래가격에 따라 기준 금액을 정합니다. 실제 거래가격 5억원 이상이면 해태 3개월 이하 50만원, 3개월 초과 300만원이 기준입니다.
• 계획서를 낸 뒤 내용이 바뀌면 어떻게 하나요?
  계획서 자체를 고치는 별도 절차는 법령에 따로 정해져 있지 않습니다. 실제 조달 방법이 달라졌다면 그 이유를 설명할 자료(대출 변경, 매각 지연 등)를 남겨 두고, 신고내용 조사나 국세청 해명 때 함께 내십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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