매매 계약

매도인이 명의신탁을 알았던 땅인데 이행강제금이 나왔어요, 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인이 명의신탁을 알면서 명의수탁자에게 팔았다면 명의신탁자는 자기 앞으로 등기할 방법이 없어 이행강제금 부과 대상이 아니므로 취소를 다툴 수 있습니다. 이 경우 등기와 매매계약이 모두 무효여서 소유권이 매도인에게 남기 때문입니다. 지금은 고지서 받은 날부터 90일 불복 기한을 챙기십시오.

과징금을 받았다고 해서 뒤따라 나온 이행강제금까지 모두 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 과징금과 이행강제금은 요건이 달라 따로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 지인 B씨 이름으로 토지 소유자 C씨와 매매계약을 맺고 대금 2억 4,000만원을 치러 B씨 앞으로 이전등기를 했습니다. C씨는 계약 당시 실제 매수인이 A씨라는 사실을 알고 있었습니다. 관할 구청은 2024년 A씨에게 명의신탁 과징금을 부과했고, 2025년에는 1년이 지나도 A씨 명의로 등기하지 않았다며 이행강제금까지 부과했습니다. A씨는 이행강제금을 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 명의신탁을 알았던 경우에도 이행강제금이 부과되나요?

아니요, 매도인이 명의신탁약정을 알면서 명의수탁자와 계약하고 등기를 넘겨준 계약명의신탁에서는 명의신탁자가 이행강제금 부과 대상이 아닙니다. 이 경우 명의수탁자 앞 등기와 매매계약이 모두 무효여서 소유권은 매도인에게 남고, 명의신탁자는 매도인과 계약 관계가 없어 자기 앞으로 등기할 방법이 없기 때문입니다.

이행강제금은 명의신탁자에게 자기 명의로 등기하라는 의무를 간접적으로 강제하는 수단입니다. 법이 요구하는 등기를 할 수 없는 사람에게 부과하는 것은 제도 취지에 맞지 않는다는 것이 판례의 설명입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조도 과징금을 부과받은 명의신탁자에게 지체 없이 자기 명의로 등기할 의무를 지우고, 이를 어기면 이행강제금을 부과하는 구조입니다.

그렇다면 과징금도 다툴 수 있나요?

과징금은 다투기 어렵습니다. 과징금은 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하게 한 위반행위 자체에 대한 제재여서, 매도인이 알았는지와 상관없이 명의신탁자에게 부과됩니다. 금액은 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 정해지므로, 다툰다면 부동산 가액 산정이나 감경 사유를 봅니다.

이행강제금은 얼마나, 언제 부과되나요?

이행강제금은 과징금 부과일부터 1년이 지나도 자기 명의로 등기하지 않으면 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지나면 100분의 20이 부과됩니다. 매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁처럼 명의수탁자 등기가 유효한 경우는 처음부터 등기 의무가 없습니다.

명의신탁 이행강제금 대응 순서

• 고지서 날짜 기록 - 이행강제금 고지서를 받은 날을 기록합니다. 90일 불복 기한의 기준이 됩니다.
• 명의신탁 유형 확인 - 계약 당사자가 명의수탁자였는지, 매도인과 직접 계약했는지 확인합니다. 계약명의신탁이어야 이 판례가 적용됩니다.
• 매도인 인식 증명 - 매도인이 명의신탁을 알았다는 문자·진술서·중개 기록을 모읍니다. 등기 무효와 등기 불가능을 뒷받침합니다.
• 행정심판·소송 제기 - 이행강제금 부과 처분 취소를 청구합니다. 과징금과 분리해 다툽니다.
• 민사 정리 병행 - 매도인에게 남은 소유권과 대금 반환 관계를 정리합니다. 이 결과가 이후 추가 부과를 막는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁을 알았는지 다툼이 크거나 배우자·종중 명의신탁 특례가 걸려 있으면 계약 경위 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산실명법 과징금·이행강제금 취소소송과 명의신탁 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이행강제금 불복 기한은 언제까지인가요?
  취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 하고, 행정심판도 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 청구해야 합니다. 행정심판을 거쳤다면 취소소송 기간은 재결서 정본을 송달받은 날부터 다시 계산합니다. 고지서 수령일을 기록해 두십시오.
• 명의신탁 과징금은 얼마인가요?
  명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하게 한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다. 부동산 가액은 과징금 부과일 현재의 기준시가 등으로 정하고, 이미 명의신탁을 끝냈다면 그 시점의 가액을 씁니다.
• 매도인이 몰랐다면 이행강제금이 나오나요?
  나오지 않습니다. 매도인이 명의신탁약정을 몰랐던 계약명의신탁은 명의수탁자 앞 등기가 유효해, 법 제6조 제1항 단서가 명의신탁자의 등기 의무에서 제외합니다. 이 경우 명의신탁자는 부동산이 아니라 매수자금을 부당이득으로 돌려받는 문제가 됩니다.
• 매도인이 알았다는 건 누가 증명하나요?
  이행강제금 부과 처분을 다투는 쪽이 매도인이 명의신탁을 알았다는 사정을 드러내야 합니다. 매도인과 가격을 협의한 문자, 명의신탁자 계좌로 대금이 오간 기록, 중개사의 진술이 자료가 됩니다. 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결 사안도 매도인의 인식이 전제였습니다.
• 이행강제금은 몇 번까지 나오나요?
  과징금 부과일부터 1년이 지나면 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지나면 100분의 20이 부과됩니다. 법문상 두 차례로 정해져 있습니다. 등기를 할 수 없는 정당한 사유가 있으면 그 사유가 없어진 때부터 기간을 셉니다.
• 배우자 명의로 산 경우도 같나요?
  다를 수 있습니다. 배우자나 종중 명의로 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않았다면 명의신탁약정 무효와 과징금·이행강제금 규정의 적용이 배제되는 특례가 있습니다. 목적이 쟁점이 되므로 거래 경위를 따로 봅니다.

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