등기·명의신탁

명의신탁 해지 소송을 냈다면 과징금은 소장 송달일 가격으로 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 명의신탁 해지를 원인으로 소송을 냈다는 사정만으로는 명의신탁관계가 끝난 것으로 보지 않으므로 과징금은 부과하는 날 현재의 부동산 가액으로 계산합니다. 부동산실명법 제5조 제2항 단서의 명의신탁관계 종료 시점은 실명등기를 했거나 제3자에게 소유권이 넘어가 위반 상태가 대외적으로 해소된 때이고, 대법원 2011두26626 판결도 소 제기나 승소 확정만으로는 종료로 보지 않았습니다. 지금은 과징금 부과 전에 실명등기를 마쳤는지부터 확인하십시오.

명의신탁 해지 통지를 내용증명으로 보냈다는 기록을 과징금 기준일 자료로 따로 준비할 필요는 없습니다. 법원은 당사자 사이의 해지가 아니라 등기로 드러난 해소 시점을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2019년 자기 소유 상가를 동생 명의로 옮겨 두었다가, 2024년 3월 동생을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 냈습니다. 2025년 6월 승소 판결이 확정됐지만 등기는 바로 옮기지 않았고, 구청은 2026년 2월 명의신탁을 이유로 과징금을 부과하면서 부과일 현재의 기준시가를 적용했습니다. 그사이 기준시가가 올라 과징금이 늘어났고, E씨는 소장이 송달된 날의 가격으로 계산해야 한다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

과징금은 언제 가격을 기준으로 계산하나요?

원칙은 과징금을 부과하는 날 현재의 가액입니다. 소유권이면 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 씁니다. 다만 과징금을 부과받는 날 이미 명의신탁관계를 종료했거나 실명등기를 했다면, 그 종료 시점이나 실명등기 시점의 가액을 씁니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제5조 제2항이 이 기준을 정합니다.

소송을 내거나 이기면 명의신탁관계가 끝난 건가요?

아닙니다. 대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두26626 판결은 「명의신탁관계 종료 시점」을 당사자 사이에서 해지한 때가 아니라, 대외적으로도 위반 상태가 해소된 때로 보았습니다. 공용징수·판결·경매로 제3자에게 소유권이 넘어가거나, 신탁자가 처분해 취득자에게 직접 등기를 넘기거나, 매각을 위탁·의뢰한 때가 여기에 해당합니다.

그래서 명의신탁 해지 소송을 제기한 날, 소장이 송달된 날, 승소 판결이 확정된 날은 모두 종료 시점이 아닙니다. 판결을 받은 뒤 실제로 신탁자 명의로 이전등기를 마쳐야 실명등기 시점이 생깁니다.

과징금은 얼마까지 나오나요?

부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과합니다. 구체적인 부과율은 위반 기간과 부동산 가액에 따라 시행령 기준으로 정해지고, 과징금은 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 부과합니다. 명의신탁 기간이 길수록, 가액이 클수록 부과율이 올라가는 구조입니다.

과징금을 낸 뒤에도 등기를 미루면 어떻게 되나요?

이행강제금이 따로 부과됩니다. 과징금을 부과받은 명의신탁자는 지체 없이 자기 명의로 등기해야 하고, 과징금 부과일부터 1년이 지나도 등기하지 않으면 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지나면 100분의 20의 이행강제금이 붙습니다.

명의신탁 과징금 대응 순서

• 실명등기 일정 확인 - 승소 판결 확정 뒤 이전등기를 언제 마쳤는지 등기부로 확인합니다. 부과일 전 등기면 그 시점 가액이 기준입니다.
• 가액 산정 검토 - 적용된 기준시가의 연도와 금액을 확인합니다. 부과일 현재 가액이 맞게 적용됐는지 봅니다.
• 부과율 검토 - 명의신탁 기간과 가액 구간이 시행령 기준에 맞게 적용됐는지 봅니다. 감경 사유가 있으면 함께 주장합니다.
• 의견제출 - 사전통지 기한 안에 등기 일정과 감경 사유를 서면으로 냅니다. 소송 단계의 기초 자료가 됩니다.
• 불복 제기 - 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 이행강제금은 별도 처분이라 따로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중·배우자 명의신탁처럼 과징금 부과 예외가 적용될 수 있는 관계인지, 조세회피 목적이 있었는지에 따라 결론이 달라지므로 등기부와 판결문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 과징금 취소소송과 명의신탁 부동산 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해지 소송을 내면 과징금이 줄어드나요?
  소송 제기 자체로는 줄어들지 않습니다. 대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두26626 판결은 명의신탁 해지를 원인으로 소를 제기하거나 승소판결이 확정된 것만으로는 명의신탁관계가 종료되지 않는다고 보았습니다. 과징금은 부과일 현재 가액으로 계산되고, 실명등기를 먼저 마쳐야 그 시점 가액이 기준이 됩니다.
• 실명등기는 언제 마쳐야 유리한가요?
  과징금 부과일보다 먼저 마쳐야 합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항 단서는 부과일에 이미 실명등기를 했으면 실명등기 시점의 가액을 쓰도록 합니다. 가격이 오르는 추세라면 판결 확정 뒤 이전등기를 서두를수록 과징금 기준 가액이 낮아집니다.
• 기준시가는 어떤 가격을 쓰나요?
  소유권이면 소득세법 제99조에 따른 기준시가를 씁니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제2항 제1호의 규정이고, 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격이 기준시가가 됩니다. 시가나 거래가격이 아니라는 점에서, 공시 가격이 바뀌는 시기와 부과일의 선후도 확인해야 합니다.
• 과징금 상한은 얼마인가요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항이 상한을 정하고, 실제 부과율은 명의신탁 기간과 부동산 가액에 따라 시행령 기준으로 정합니다. 사정에 따라 감경을 주장할 수 있으므로 적용된 부과율 표를 처분서에서 확인해야 합니다.
• 과징금을 내고 등기를 안 하면요?
  이행강제금이 붙습니다. 같은 법 제6조 제2항에 따라 과징금 부과일부터 1년이 지나도 자기 명의로 등기하지 않으면 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지나면 100분의 20을 부과합니다. 소송 중이라 등기할 수 없는 정당한 사유가 있으면 그 사유가 없어진 때부터 계산합니다.
• 명의수탁자가 팔아 버리면 종료인가요?
  명의수탁자로부터 제3자에게 소유권이 넘어가면 위반 상태가 대외적으로 해소된 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두26626 판결은 공용징수·판결·경매 등으로 제3자에게 물권이 이전된 때를 종료 시점의 예로 들었습니다. 다만 수탁자의 처분이 유효한지와 대금 반환 문제는 따로 다퉈야 합니다.

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