등기·명의신탁

부모가 대신 맺은 명의신탁, 과징금은 미성년 자녀가 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 부모가 법정대리인으로 대신 맺은 명의신탁이라도 과징금은 대리인인 부모가 아니라 명의신탁자인 미성년 자녀에게 부과됩니다. 대법원 2012두2719 판결은 대리인에게 과징금을 부과할 특별규정이 없으면 대리인은 대상이 아니라고 보았습니다. 지금은 과징금 부과 통지서를 받은 날과 부동산 가액 산정 기준부터 확인해 두십시오.

부모가 대신 계약했다는 사정만으로 과징금이 부모에게 넘어가지는 않지만, 과징금 액수 산정의 잘못은 따로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨가 고등학생이던 2019년, 아버지는 C씨 이름으로 상가 한 칸을 사면서 법정대리인으로서 친척과 명의신탁약정을 맺고 친척 이름으로 등기했습니다. 2025년 이 사실이 드러나 구청은 성인이 된 C씨에게 상가 기준시가를 기준으로 과징금 5천만원을 부과했습니다. C씨는 약정은 아버지가 한 것이니 아버지에게 부과해야 한다며 다투려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모가 대신 맺은 명의신탁 과징금은 미성년 자녀가 내나요?

네, 과징금은 명의신탁자인 자녀에게 부과됩니다. 과징금 대상은 명의신탁약정에 따라 자기 부동산을 남의 이름으로 등기하게 한 실권리자이고, 약정을 대리인이 맺었더라도 법률에 대리인에게 과징금을 부과할 수 있다는 특별규정이 없으면 대리인은 대상이 아닙니다. 법정대리인인 부모가 미성년 자녀를 대리해 약정한 경우도 마찬가지입니다.

원안 사건은 2011. 5. 19. 개정 전 구 부동산실명법이 적용된 사안입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 과징금 대상을 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자로 정하고 있어, 대리인을 대상으로 삼지 않는다는 결론은 같습니다.

명의신탁 과징금은 얼마나 나오나요?

해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과됩니다. 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 기준시가로 정하고, 과징금을 받기 전에 이미 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 계산합니다. 부과와 징수는 부동산 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장이 합니다.

명의신탁 부동산은 누구 소유가 되나요?

명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효라서, 등기가 수탁자 이름으로 되어 있어도 소유권은 원래 소유자에게 남는 것이 원칙입니다. 다만 수탁자가 매매계약의 당사자가 되고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자 명의 등기가 유효할 수 있어, 거래 구조를 먼저 확인해야 합니다. 명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자가 부동산을 제3자에게 팔아 버리기 전에 수탁자 명의 부동산에 처분금지가처분을 해 두는 것도 과징금 문제와 별도로 검토합니다.

명의신탁 과징금 대응 순서

• 과징금 부과 통지서 확인 - 부과 대상자, 부동산 가액, 부과율이 적힌 통지서입니다. 받은 날이 불복 기간의 출발점입니다.
• 명의신탁 경위 정리 - 누가 약정했고 누구 돈으로 샀는지 정리합니다. 대리인이 약정한 사실은 부과 대상을 바꾸지 않습니다.
• 감경 사유 검토 - 조세 회피 목적이 없었는지, 실명등기를 이미 했는지 확인합니다. 가액 기준 시점과 감경 여부가 달라집니다.
• 행정심판 또는 소송 - 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 필요하면 집행정지도 함께 신청합니다.
• 부모와의 정산 검토 - 부모의 대리행위로 손해를 입었다면 성년이 된 뒤 부모와의 관계를 따로 정리합니다. 과징금 처분과는 별개 문제입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁이 종중이나 배우자 명의인 특례 대상이거나 조세 회피 목적이 없었다는 사정이 있으면 등기부와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 과징금 등 행정처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁 과징금은 누구에게 부과되나요?
  명의신탁자에게 부과됩니다. 부동산실명법 제5조 제1항 제1호는 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자를 과징금 대상으로 정합니다. 명의신탁자는 명의신탁약정에 따라 자기 부동산을 타인 명의로 등기하게 한 실권리자를 말합니다.
• 부모가 대신 약정했는데 부모에게 부과할 수 없나요?
  할 수 없습니다. 대법원 2016. 8. 29. 선고 2012두2719 판결은 명의신탁약정이 대리인에 의해 체결되었더라도 대리인에게 과징금을 부과할 특별규정이 없는 한 대리인은 과징금 대상이 아니라고 보았고, 법정대리인이 미성년자를 대리한 경우도 같다고 판단했습니다.
• 과징금 액수는 어떻게 정해지나요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위에서 부과합니다. 가액은 과징금 부과일 현재의 기준시가로 정하고, 부과받기 전에 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 계산합니다. 해소 시점을 증명하면 액수가 달라질 수 있습니다.
• 과징금에 불복하려면 언제까지 해야 하나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다. 행정심판을 먼저 청구했다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 90일을 계산합니다. 통지서를 받은 날을 기록해 두어야 기간 다툼을 피할 수 있습니다.
• 명의신탁한 부동산은 되찾을 수 있나요?
  원칙적으로 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효라서 소유권은 원래 소유자에게 남습니다. 다만 수탁자가 매매계약 당사자이고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자 명의 등기가 유효할 수 있어, 이때는 부당이득 반환 등 다른 방법을 검토합니다.
• 누가 과징금을 부과하나요?
  해당 부동산 소재지를 관할하는 특별자치도지사, 특별자치시장, 시장, 군수 또는 구청장이 부과하고 징수합니다. 불복할 때도 이 행정청을 상대로 행정심판이나 취소소송을 내고, 집행정지 신청도 이 행정청의 처분을 대상으로 합니다.

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