등기·명의신탁

남의 이름으로 둔 땅을 담보로 넘겼는데 빚을 갚으면 등기를 되찾나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채무자가 다른 사람 명의로 둔 부동산을 담보로 넘겼더라도 빚을 다 갚았다면 담보설정계약의 당사자로서 채권자에게 가등기와 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 이 경우 명의자를 대위할 필요 없이 계약상 원상회복 청구권으로 직접 말소를 구할 수 있다고 보았습니다. 지금은 변제 송금 내역과 담보 약정서, 청산금 지급 여부부터 확인해 두십시오.

명의자를 설득해 함께 소송을 낼 필요는 없습니다. 담보를 제공한 채무자 본인이 계약 당사자로서 직접 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 10월 A씨는 친척 B씨 명의로 등기해 둔 자기 땅을 담보로 C씨에게서 1억원을 변제기 1년, 연 5% 이자로 빌리면서 C씨 앞으로 가등기와 소유권이전등기를 해 줬습니다. A씨는 2024년 10월 변제기 직후 원리금을 모두 계좌로 갚았지만, C씨는 청산금 통지도 없이 등기를 돌려주지 않았습니다. B씨는 소송에 나서기를 꺼렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의자가 아닌 실제 채무자가 직접 말소를 청구할 수 있나요?

있습니다. 대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카1332 판결은 채무자가 제3자 명의로 둔 부동산을 채권자에게 담보로 제공하고 가등기와 본등기를 마쳤다가 채무를 모두 갚은 경우, 채무자는 담보설정계약의 당사자로서 담보물 반환을 구할 계약상 권리에 따라 직접 말소를 청구할 수 있다고 보았습니다.

같은 판결은 명의자를 대위해 소유권에 기한 말소를 청구하는 방법도 가능하다고 보았지만, 반드시 그 방법을 거쳐야 하는 것은 아니라고 했습니다. 대법원 1994. 1. 25. 선고 93다16338 전원합의체 판결도 이 판례를 인용해 설정자의 계약상 말소 청구권을 확인했습니다.

채권자 앞으로 본등기까지 됐는데도 되찾을 수 있나요?

청산금을 받기 전이라면 되찾을 수 있습니다. 채무자는 청산금을 받을 때까지 채무액과 이자·손해금을 채권자에게 지급하고, 채권담보 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

채권자가 담보가등기에 따른 본등기를 청구하려면 변제기 후 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다. 이 절차를 거치지 않은 본등기라면 그 효력부터 다툴 수 있습니다.

지금도 남의 이름으로 부동산을 두는 것이 문제 되나요?

문제 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 하고, 명의신탁자와 명의수탁자를 과징금과 형사처벌 대상으로 정합니다. 원안 판례는 이 법률 시행 전인 1988년 사안입니다.

다만 명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 담보를 받은 채권자의 권리 자체는 보호되는 경우가 많고, 채무자의 계약상 말소 청구권도 그대로 행사할 수 있습니다. 채권자가 담보로 소유권을 이전받을 때는 채무자와 채권금액, 담보라는 뜻을 적은 서면을 등기신청서와 함께 내야 합니다.

담보 등기 말소 대응 순서

• 변제 증명 확보 - 원리금 송금 내역과 채권자의 수령 확인을 모읍니다. 청구의 출발점입니다.
• 청산 여부 확인 - 채권자가 청산금 통지를 했는지, 청산금을 지급했는지 확인합니다. 지급 전이어야 말소 청구가 됩니다.
• 등기부 점검 - 소유권이 이미 제3자에게 넘어갔는지 확인합니다. 선의의 제3자가 취득했다면 말소 대신 손해배상을 검토합니다.
• 처분금지가처분 - 채권자가 부동산을 다른 사람에게 넘기지 못하도록 가처분을 신청합니다.
• 말소 청구 소송 - 채무자 본인이 계약상 권리로 가등기와 본등기의 말소를 청구합니다. 명의 정리는 별도로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁 약정의 유형과 등기 시점에 따라 소유권 귀속과 과징금 문제가 달라지므로 등기부와 매매 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환과 담보 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의자 대신 제가 직접 소송할 수 있나요?
  있습니다. 대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카1332 판결은 제3자 명의 부동산을 담보로 제공한 채무자가 빚을 다 갚았다면 담보설정계약의 당사자로서 채권자에게 가등기와 본등기의 말소를 직접 청구할 수 있고, 반드시 명의자를 대위할 필요는 없다고 보았습니다.
• 채권자 앞으로 본등기까지 됐으면 끝인가요?
  청산금을 받기 전이라면 끝이 아닙니다. 채무자는 청산금을 받을 때까지 채무액과 이자·손해금을 지급하고 담보 목적 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기 후 10년이 지났거나 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면 청구할 수 없습니다.
• 청산 절차 없이 본등기를 했다면요?
  채권자가 담보가등기에 따른 본등기를 청구하려면 변제기 후 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다. 이를 거치지 않은 본등기는 효력을 다툴 수 있고, 이에 어긋나는 채무자에게 불리한 특약도 효력이 없습니다.
• 명의신탁이 무효면 담보도 무효인가요?
  보통은 그렇지 않습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 하지만, 그 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 담보를 받은 채권자는 이 제3자로 보호되는 경우가 많습니다.
• 채권자가 부동산을 다른 사람에게 팔면요?
  선의의 제3자가 소유권을 취득하면 채무자는 말소를 청구할 수 없게 됩니다. 이 경우 채권자에게 손해배상을 청구하는 방향으로 바뀝니다. 그래서 변제 직후 채권자가 말소를 미루면 처분금지가처분을 먼저 신청해 두는 것이 안전합니다.
• 담보로 소유권을 넘길 때 따로 할 일이 있나요?
  채무의 변제를 담보하려고 채권자가 부동산 물권을 이전받는 경우, 채무자와 채권금액, 채무변제를 위한 담보라는 뜻을 적은 서면을 등기신청서와 함께 제출해야 합니다. 이 서면에 채무자를 거짓으로 적게 하면 과징금과 형사처벌 대상이 됩니다.

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