등기·명의신탁

돈 빌리며 해 준 가등기, 공시송달 판결로 본등기됐다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공시송달로 확정된 판결로 담보가등기 본등기가 마쳐졌어도 추후보완항소로 판결이 취소되면 그 항소심에서 반소로 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원 2021다276225 판결과 청산절차 요건, 기한과 대응 순서를 정리했습니다.

네, 추후보완항소로 1심 판결이 취소되면 그 항소심에서 반소를 내거나 별도 소송으로 본등기 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 채무자가 추후보완항소 절차에서 반소로 말소를 구할 이익이 있다고 보았습니다. 본소 판결이 확정될 때까지 기다렸다가 따로 소송을 내실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 5. 사업자금 2억 원을 빌리면서 시가 6억 원 상당의 토지에 매매예약을 원인으로 한 가등기를 해 주었습니다. 이사 뒤 주소를 옮기지 못한 사이 채권자가 본등기 청구 소송을 냈고, 소장과 판결은 공시송달로 처리되었습니다. 2026. 3. A씨는 등기부를 떼어 보고 토지가 이미 채권자 명의로 넘어간 사실을 알았습니다. 채권자는 청산금 이야기를 한 적이 없고, 매매예약을 완결한다는 내용증명 한 통만 보냈습니다. A씨는 지금이라도 판결을 다투고 토지를 되찾을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

채무자 회사는 돈을 빌리면서 채권자 회사에 매매예약을 원인으로 토지에 가등기를 해 주었습니다. 채권자는 2020. 6. 26. 매매예약을 완결한다는 내용증명을 보낸 뒤 본등기 청구 소송을 냈고, 공시송달로 진행된 1심에서 이겨 본등기를 마쳤습니다. 채무자는 추후보완항소를 하면서 본등기 말소를 반소로 청구했습니다. 원심은 이 가등기를 차용금채무를 담보하기 위한 담보가등기로 보았습니다. 예약 당시 토지 실질 가액이 차용원리금을 넘는 것이 명백해 가등기담보법이 적용되고, 채권자가 청산절차를 거쳤다는 증거가 없으니 본소 청구는 이유 없다고 했습니다. 채권자는 끝까지 담보가등기라는 사실 자체를 부인하며 본등기만 구했습니다. 대법원은 이 판단을 유지하면서, 등기의무자는 “위 추후보완항소 절차에서 반소를 제기하거나 별도로 소를 제기하여 소유권이전등기의 말소등기절차를 구할 수 있다”고 밝혀 상고를 기각했습니다.

담보가등기는 청산 없이 본등기할 수 없나요?

네, 가등기담보법이 적용되면 청산절차를 거쳐야만 본등기를 청구할 수 있습니다. 채권자는 변제기 뒤에 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 통지에는 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 합니다. 이 사건에서 매매예약을 완결한다는 내용증명만으로는 청산금 평가액 통지로 보기 어렵다고 했습니다. 가등기담보법은 예약 당시 부동산 가액이 차용원리금을 넘는 경우에 적용되므로, 그 시점 시가 자료가 중요합니다. 청산 없이 마친 본등기의 효력은 「돈을 안 갚아 담보가등기로 본등기를 했는데 청산을 안 하면 무효인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

판결이 취소되면 등기는 저절로 지워지나요?

아니요, 판결이 취소되어도 이미 마친 등기가 자동으로 말소되지는 않습니다. 판결에 의한 단독 등기신청은 주문에 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용이 있어야 하는데, 1심 판결을 취소하고 청구를 기각한다는 주문에는 그런 내용이 없기 때문입니다. 그래서 채무자는 말소등기절차를 이행하라는 판결을 따로 받아야 합니다. 채권자는 본소가 확정된 뒤에 별도 소송으로 다투라고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다. 그 사이 채권자가 부동산을 제3자에게 넘기면 회복이 어려워질 수 있으므로, 반소와 함께 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 안전합니다. 대법원은 이를 추후보완항소 절차의 반소로 구해도 된다고 했습니다. 항소심 반소의 요건은 「판결을 모르다가 추완항소를 했는데 항소심에서 반소도 낼 수 있나요?」에서 다루었습니다.

추후보완항소 기간을 놓쳤다면 다른 길은 없나요?

상대방이 주소를 알면서도 모른다고 하여 공시송달로 소송을 진행했다면 재심을 검토할 수 있습니다. 재심은 판결 확정 뒤 재심 사유를 안 날부터 30일 안에 내야 하고, 확정 뒤 5년이 지나면 낼 수 없습니다. 또 담보 목적 등기라면 채무액을 갚고 말소를 청구하는 길도 있으나, 변제기부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 얻으면 막힙니다. 토지가 다시 팔리기 전에 처분금지가처분으로 묶어 두는 것이 우선입니다.

공시송달 판결 본등기 대응 순서

• 기록 확인 - 법원에서 소송기록을 열람해 공시송달 경위와 판결 확정일을 확인합니다.
• 추후보완항소 - 공시송달 판결 사실을 안 날부터 2주 안에 항소장을 냅니다.
• 처분금지가처분 - 채권자가 토지를 다시 팔지 못하도록 가처분을 신청합니다.
• 반소 제기 - 항소심에서 본등기 말소를 반소로 청구하고, 담보가등기와 청산 미이행을 주장합니다.
• 채무 정리 - 원리금 계산과 변제 공탁 여부를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공시송달 판결 사실을 안 날과 예약 당시 부동산 가액이 차용원리금을 넘었는지에 따라 등기 회복 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 추후보완항소와 가등기 본등기 말소 소송, 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매예약 가등기인데 담보가등기인지 어떻게 구별하나요?
  실제로 돈을 빌려주고 그 담보로 가등기를 한 것이면 담보가등기입니다. 명칭이 매매예약이어도 차용금 송금, 이자 지급, 대금 미지급 같은 사정으로 판단합니다. 이 사건도 매매예약 형식이었지만 담보가등기로 인정되었습니다.
• 가등기담보법은 모든 담보가등기에 적용되나요?
  아닙니다. 예약 당시 부동산 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 이 사건에서는 토지 실질 가액이 차용원리금을 넘는 것이 명백하다고 보았습니다.
• 청산금이 없을 정도로 빚이 많으면 통지를 안 해도 되나요?
  아니요. 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 그 뜻을 통지해야 하고, 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.
• 청산절차에 관해 채무자에게 불리한 특약을 했다면요?
  청산금 지급과 청산기간에 관한 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 다만 청산기간이 지난 뒤에 한 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 예외입니다.
• 공시송달 판결은 언제 확정되나요?
  공시송달로 송달된 판결도 송달 효력이 생긴 날부터 2주 안에 항소하지 않으면 확정됩니다. 그래서 모르는 사이에 확정되고 등기까지 넘어가는 일이 생깁니다.
• 반소 대신 별도 소송으로 말소를 청구해도 되나요?
  네. 대법원은 추후보완항소 절차의 반소와 별도의 소 모두 가능하다고 했습니다. 다만 같은 항소심에서 함께 다투면 사실관계를 한 번에 정리할 수 있다는 장점이 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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