주택 임대차

담보가등기 뒤에 들어온 세입자는 가등기권자에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 담보가등기 뒤에 전입한 세입자는 임차권으로 가등기권자나 청산으로 집을 취득한 사람에게 대항할 수 없습니다. 다만 가등기담보법은 이런 세입자에게 청산금 범위에서 보증금을 받을 때까지 집 인도를 거절할 수 있는 동시이행 항변권을 줍니다. 지금은 가등기권자가 알린 채권액과 평가액을 확인해 두십시오.

가등기권자가 집을 가져간다고 해서 통지를 받자마자 짐을 뺄 필요는 없습니다. 청산금 범위에서는 보증금을 받을 때까지 집을 넘겨주지 않을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 3월 보증금 8천만원에 단독주택 1층을 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 집주인은 두 달 전 지인에게 1억5천만원을 빌리면서 집에 담보가등기를 해 준 상태였습니다. 2026년 봄 가등기권자가 집주인에게 청산 통지를 보냈다며 H씨에게도 채권액을 알려 오고 집을 비워 달라고 하자, H씨는 보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보가등기 뒤에 들어온 세입자는 가등기권자에게 대항할 수 있나요?

임차권 자체로는 대항할 수 없습니다. 담보가등기가 먼저 되어 있고 그 뒤에 전입해 대항력을 갖춘 세입자는 그보다 앞선 담보권자에게 대항할 수 없고, 그 담보권 실행으로 집을 취득한 사람에게도 임차권을 주장할 수 없습니다. 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결은 이 법리가 양도담보에도 그대로 적용된다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 이런 세입자를 그냥 두지 않고 청산금 범위에서 동시이행의 항변권을 인정합니다. 임차권으로 대항하지 못하는 세입자에게는 이 항변이 보증금을 지키는 주된 수단입니다.

청산금 범위의 동시이행 항변은 무엇인가요?

가등기권자가 집주인에게 줘야 할 청산금이 있는 범위에서, 세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 가등기권자에게 집을 넘겨주지 않겠다고 맞설 수 있다는 뜻입니다. 청산금은 통지 당시 집값에서 가등기권자의 채권액을 뺀 금액입니다.

청산금이 없거나 보증금보다 적으면 그만큼만 버틸 수 있습니다. 집값 평가가 낮게 잡혀 청산금이 줄어드는 경우가 많으므로 통지된 평가액이 시세에 맞는지 따져 보아야 합니다.

가등기권자는 세입자에게 무엇을 알려야 하나요?

가등기권자는 집주인에게 한 청산금 통지가 도달하면 지체 없이 대항력 있는 세입자에게 그 통지 사실과 채권액을 알려야 합니다. 세입자에게 보내는 통지는 등기부 주소가 아니라 그 집 주소로 보내야 효력이 있습니다.

이 통지를 받으면 채권액과 평가액을 비교해 청산금이 얼마인지 계산할 수 있습니다. 통지가 없었다면 그 사정도 뒤에 명도 다툼에서 주장할 수 있습니다.

가등기권자가 경매를 선택하면 어떻게 되나요?

가등기권자는 청산 절차 대신 경매를 선택할 수 있고, 이때 담보가등기는 저당권으로 봅니다. 경매로 가면 세입자는 확정일자 순위에 따라 가등기 다음 순위로 배당을 받고, 소액임차인이면 최우선변제도 주장할 수 있습니다.

귀속청산에서는 경매가 없으므로 확정일자에 따른 우선변제권이 작동하지 않습니다. 그래서 청산금이 부족하면 세입자가 후순위권리자로서 청산기간 안에 직접 경매를 청구하는 방법도 검토할 수 있는지 따져야 합니다.

담보가등기 귀속청산 대응 순서

• 등기부 확인 - 담보가등기 설정일과 전입일을 비교합니다. 가등기가 먼저면 임차권으로는 대항할 수 없습니다.
• 통지 내용 확인 - 가등기권자가 보낸 채권액과 집주인에게 통지한 평가액을 확인합니다. 청산금 계산의 출발점입니다.
• 청산금 계산 - 평가액에서 채권액을 빼 보증금과 비교합니다. 평가액이 낮다면 감정 자료로 다툴 준비를 합니다.
• 인도 거절 의사 표시 - 청산금 범위에서 보증금을 받기 전에는 집을 넘겨주지 않겠다고 내용증명으로 알립니다. 명도 소송에서 항변의 근거가 됩니다.
• 나머지 보증금 청구 - 청산금으로 부족한 보증금은 집주인에게 청구합니다. 판결을 받아 집주인의 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보가 가등기가 아니라 소유권이전 형식의 양도담보이거나 매매대금을 담보한 경우라면 적용 법률이 달라지므로 등기부와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산기간은 얼마나 되나요?
  가등기권자가 청산금 평가액을 채무자인 집주인에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월입니다. 이 기간이 지나야 가등기권자가 본등기를 청구할 수 있습니다. 세입자는 이 기간 안에 청산금을 계산하고 대응 방법을 정해야 합니다.
• 청산금이 없다고 통지되면 어떻게 하나요?
  가등기권자는 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지해야 합니다. 이 경우 세입자가 동시이행 항변으로 버틸 금액이 없어지므로 평가액이 시세에 맞는지 먼저 따져야 합니다. 평가가 낮다면 감정 자료로 다툴 수 있습니다.
• 가등기보다 먼저 전입했다면 어떻게 되나요?
  가등기보다 먼저 대항력을 갖춘 세입자는 가등기권자가 집을 취득해도 임차권을 주장할 수 있습니다. 새 소유자는 임대인의 지위를 이어받은 것으로 보므로 보증금 반환 의무도 넘어갑니다. 등기부로 설정일을 확인하십시오.
• 통지를 받지 못했다면 어떻게 되나요?
  가등기권자는 대항력 있는 세입자에게 청산금 통지 사실과 채권액을 알려야 하고, 그 통지는 집 주소로 보내야 효력이 있습니다. 통지를 받지 못했다면 가등기권자가 명도를 청구할 때 그 사정을 들어 다툴 수 있습니다.
• 확정일자를 받아 두었으면 우선 배당되나요?
  확정일자 우선변제는 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매에서 작동합니다. 귀속청산은 경매가 아니므로 확정일자만으로 청산금에서 먼저 받을 수는 없습니다. 가등기권자가 경매를 선택하면 순위에 따라 배당됩니다.
• 양도담보로 소유권이 넘어간 경우도 같나요?
  담보 목적으로 소유권을 넘긴 양도담보에서도 먼저 담보권을 취득한 사람에게 뒤에 대항력을 갖춘 세입자는 임차권을 주장할 수 없습니다. 다만 매매대금 담보처럼 차용금이 아닌 경우에는 가등기담보법이 적용되지 않아 청산 규정도 달라집니다.

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