등기·명의신탁

담보가등기 뒤에 들어온 세입자도 집을 비워 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 담보가등기가 된 뒤에 임대차를 한 세입자는 가등기권자가 귀속정산으로 소유권을 취득하면 대항할 수 없어 집을 비워 줘야 합니다. 다만 대항력을 갖춘 주택 임차인은 가등기권자가 채무자에게 줄 청산금 범위에서 보증금 반환을 요구하며 집 인도를 거절하는 동시이행 항변을 할 수 있습니다. 지금은 가등기 접수일과 전입신고일, 청산금 통지를 받았는지부터 확인해 두십시오.

가등기보다 늦게 들어왔다고 보증금을 모두 포기할 필요는 없습니다. 입주와 전입신고로 대항력을 갖췄다면 청산금 범위에서 보증금을 받을 때까지 집 인도를 미룰 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 1월 A씨는 B씨에게 2억원을 빌려주면서 시가 5억원인 B씨 주택에 담보가등기를 받았습니다. B씨는 2024년 6월 이 주택을 C씨에게 보증금 2억원에 임대했고, C씨는 입주와 전입신고를 마쳤습니다. B씨가 돈을 갚지 않자 A씨는 2025년 청산금 3억원을 통지한 뒤 2개월이 지나 본등기를 마쳤고, C씨에게 집을 비우라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤에 들어온 세입자는 왜 대항할 수 없나요?

본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기 뒤에 생긴 임차권은 가등기권자보다 후순위가 됩니다. 가등기권자가 청산 절차를 거쳐 본등기로 소유권을 취득하면 후순위 임차인은 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 없어 집을 인도해야 합니다.

주택 임차인의 대항력은 집을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 이 날짜가 가등기 접수일보다 늦으면 가등기권자에게 대항하지 못합니다.

대항력 있는 세입자는 보증금을 어디서 받나요?

담보가등기 뒤에 대항력 있는 임차권을 취득한 사람은 청산금의 범위에서 동시이행 항변권을 행사할 수 있습니다. 가등기권자가 채무자에게 줄 청산금 범위에서 보증금을 돌려받을 때까지 집 인도를 거절할 수 있다는 뜻입니다.

청산금은 청산금 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 예를 들어 시가 5억원 주택에 원리금 2억원을 담보한 가등기라면 청산금은 3억원이고, 대항력 있는 임차인의 보증금 2억원은 이 범위 안에 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

청산 절차에서 세입자가 통지를 받나요?

받습니다. 채권자는 청산금 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 담보가등기 뒤에 등기한 제3자와 대항력 있는 임차권자에게 통지 사실과 채권액을 알려야 합니다. 이 통지를 받으면 청산금이 채무자에게 지급되기 전에 권리를 행사할 준비를 해야 합니다.

채권자는 청산금 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 본등기를 청구하거나 소유권을 취득합니다. 이 2개월이 세입자가 보증금 반환을 요구하고 인도 조건을 협상할 수 있는 기간입니다.

가등기 후 세입자 대응 순서

• 순위 확인 - 등기부의 가등기 접수일과 본인의 전입신고일·입주일을 비교합니다. 가등기가 앞서면 인도 의무가 생깁니다.
• 대항력 점검 - 입주와 전입신고를 유지하고 있는지 확인합니다. 대항력이 있어야 동시이행 항변을 할 수 있습니다.
• 청산 통지 확인 - 채권자의 통지를 받았는지, 청산금 평가액과 채권액이 얼마인지 확인합니다.
• 보증금 반환 요구 - 청산금 지급 전 가등기권자에게 내용증명으로 보증금 반환을 요구합니다.
• 인도 협상 - 보증금 반환과 동시에 집을 넘기는 조건으로 협상하고, 인도 소송이 오면 동시이행 항변을 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보 목적이 아닌 매매예약 가등기이거나 채권자가 경매를 택한 경우에는 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기가 먼저 있으면 무조건 나가야 하나요?
  가등기권자가 청산 절차를 거쳐 본등기로 소유권을 취득하면 후순위 임차인은 대항할 수 없어 인도해야 합니다. 다만 대항력을 갖춘 임차인은 청산금 범위에서 보증금을 돌려받을 때까지 인도를 거절하는 동시이행 항변을 할 수 있습니다.
• 대항력은 언제 생기나요?
  주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 날짜가 가등기보다 늦더라도 대항력 자체는 청산금 범위의 동시이행 항변을 하는 데 필요합니다.
• 청산금은 어떻게 계산하나요?
  청산금은 청산금 통지 당시 담보 부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 채권액에는 원본, 이자, 위약금, 손해배상, 실행비용이 들어갑니다. 채권자는 통지할 때 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 하므로 통지서로 확인할 수 있습니다.
• 세입자도 청산 통지를 받나요?
  받습니다. 청산금 통지가 채무자등에게 도달하면 채권자는 지체 없이 담보가등기 뒤에 등기한 제3자와 대항력 있는 임차권자에게 통지 사실과 채권액을 알려야 합니다. 통지를 받지 못했다면 청산 절차의 적법성을 다툴 여지가 있습니다.
• 청산금이 보증금보다 적으면요?
  동시이행 항변은 청산금 범위에서만 할 수 있으므로, 청산금이 보증금보다 적으면 그 차액은 원래 임대인인 채무자에게 따로 청구해야 합니다. 채무자에게 다른 재산이 있는지 확인하고 가압류를 검토합니다.
• 채권자가 경매를 택하면 어떻게 되나요?
  담보가등기권자는 청산 절차 대신 경매를 청구할 수 있고, 이때 담보가등기는 저당권으로 봅니다. 경매로 가면 세입자는 배당요구를 해 순위에 따라 배당을 받게 되므로, 가등기 청산 절차와는 대응 방법이 달라집니다.

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