주택 임대차

등기부에 가등기가 있는 집에 세 들면 보증금을 지킬 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

가등기보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인은 가등기가 실행되면 원칙적으로 가등기권자나 매수인에게 대항하지 못하므로 보증금을 지키기 어렵습니다. 매매예약 가등기면 본등기 순위가 가등기 순위를 따르고, 담보가등기면 경매에서 저당권처럼 취급되며, 청산 절차에서는 청산금 범위에서 동시이행 항변을 할 수 있을 뿐입니다. 지금은 계약 전에 가등기의 성격과 피담보채무액을 확인하고, 잔금과 동시에 가등기를 말소하는 특약을 넣으십시오.

가등기가 있다는 사실만으로 계약을 포기할 필요는 없지만, 성격과 금액을 확인하지 않고 들어가면 보증금을 지킬 수단이 크게 줄어듭니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025. 8. 보증금 1억 6천만원에 다세대주택을 임차하려고 등기부를 보다가 소유권이전청구권 가등기를 발견했습니다. 집주인은 지인에게 3천만원을 빌리면서 담보로 해 둔 것이라고 설명합니다. G씨는 계약해도 괜찮은지, 나중에 가등기권자가 권리를 실행하면 보증금이 어떻게 되는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매예약 가등기가 있는 집이면 어떻게 되나요?

가등기에 따라 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따릅니다. 가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 본등기를 마친 사람에게 대항할 수 없고, 새 소유자에게 집을 비워 주어야 합니다. 보증금은 원래 임대인에게 청구할 수밖에 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」 제91조가 이 순위를 정합니다.

그래서 등기부의 가등기가 진짜 매매예약을 위한 것인지, 돈을 빌리며 담보로 한 것인지 먼저 가려야 합니다. 등기부 표시는 같으므로 원인 서류와 당사자 설명을 함께 확인해야 합니다.

담보가등기라면 경매에서 보증금은 어떻게 되나요?

담보가등기권자는 청산 절차로 소유권을 가져오거나 경매를 청구할 수 있고, 경매에서는 담보가등기를 저당권으로 봅니다. 그 순위는 가등기를 마친 때 저당권 설정등기를 한 것으로 봅니다. 따라서 가등기 뒤에 들어온 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖췄다면 배당요구를 해 그 순위대로 배당받아야 합니다.

대항요건을 갖춘 임차인이라도 그보다 앞서 담보권을 취득한 사람과 그 환가절차의 취득자에게는 임차권을 주장할 수 없다는 것이 판례입니다. 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결은 양도담보에도 같은 법리를 적용했습니다.

청산 절차로 실행하면 임차인은 무엇을 주장할 수 있나요?

청산금이 있다면 그 범위에서 동시이행 항변을 할 수 있습니다. 담보가등기권자는 변제기 뒤 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고 2개월의 청산기간이 지나야 하며, 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 지급해야 합니다. 담보가등기 뒤 대항력 있는 임차권을 취득한 사람은 이 청산금 범위에서 민법 제536조의 동시이행 항변권을 준용받습니다.

청산금 청구 순위를 정한 후순위권리자는 법문상 담보가등기 뒤에 등기된 저당권자·전세권자·담보가등기권자입니다. 확정일자 임차인이 여기에 포함되는지는 명문 규정이 없으므로, 청산 통지를 받으면 바로 채권 명세를 가등기권자에게 보내 권리를 주장해 두는 편이 좋습니다.

가등기 주택 임차 대응 순서

• 가등기 성격 확인 - 등기원인과 가등기권자 설명을 확인해 매매예약인지 담보인지 가립니다. 대응 방법이 달라집니다.
• 채무 잔액 확인 - 가등기권자에게 남은 채무액을 문자나 확인서로 받습니다. 말소 비용과 위험 규모를 가늠합니다.
• 말소 특약 - 잔금 지급과 동시에 가등기를 말소하고, 말소되지 않으면 계약을 해제한다는 특약을 넣습니다. 가장 확실한 예방책입니다.
• 확정일자·전입 - 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. 경매가 열리면 배당 순위의 기준이 됩니다.
• 실행 통지 대응 - 청산금 통지나 경매개시 사실을 알게 되면 청산금 범위의 동시이행 항변 또는 배당요구를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기의 피담보채무가 계약 뒤 늘었거나 가등기권자와 집주인이 가족 관계라면 등기원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기가 담보용인지 어떻게 아나요?
  등기부 표시는 소유권이전청구권 가등기로 같으므로 등기원인 서류와 당사자 설명으로 가립니다. 돈을 빌리면서 갚지 못하면 소유권을 넘기기로 한 것이면 채권담보 목적으로 마친 담보가등기입니다. 가등기권자에게 차용 관계와 잔액을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
• 매매예약 가등기가 본등기되면 나가야 하나요?
  가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인이라면 원칙적으로 나가야 합니다. 본등기의 순위가 가등기의 순위를 따르므로 본등기를 한 사람이 임차인보다 앞섭니다. 보증금은 원래 임대인에게 청구해야 하고, 새 소유자에게는 청구할 수 없습니다.
• 담보가등기권자가 경매를 신청하면요?
  경매에서는 담보가등기를 저당권으로 보고 가등기를 마친 때를 설정등기 시점으로 봅니다. 가등기 뒤 임차인은 매수인에게 대항할 수 없으므로, 확정일자나 소액임차인 요건을 갖췄다면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해 배당받아야 합니다.
• 청산금이 뭔가요?
  담보가등기권자가 소유권을 가져가면서 부동산 가액에서 채권액을 빼고 채무자 등에게 줘야 하는 돈입니다. 청산금 평가액을 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 가등기 뒤 대항력 있는 임차인은 이 청산금 범위에서 동시이행 항변을 할 수 있습니다.
• 확정일자 임차인도 청산금을 받을 수 있나요?
  법문상 청산금에 권리를 행사하는 후순위권리자는 담보가등기 뒤 등기된 저당권자·전세권자·담보가등기권자로 정해져 있습니다. 확정일자 임차인이 포함되는지는 명문 규정이 없어 해석이 필요합니다. 청산 통지를 알게 되면 채권 명세와 증서를 가등기권자에게 보내 권리를 주장해 두는 편이 안전합니다.
• 가등기 말소 특약은 어떻게 쓰나요?
  잔금 지급과 동시에 임대인이 가등기 말소에 필요한 서류를 교부하고, 말소가 이뤄지지 않으면 임차인이 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 내용이 기본입니다. 가등기권자의 말소 동의서를 잔금일 전에 받아 두면 이행이 확실해집니다. 담보가등기권자는 경매도 청구할 수 있으므로 말소 확인이 중요합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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