등기·명의신탁

담보가등기 채권자가 경매를 신청해 놓고 본등기도 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 담보가등기권자가 경매를 신청해 진행 중이면 특별한 사정이 없는 한 본등기를 청구할 수 없습니다. 대법원 2017다232167 판결로 청산 절차와 경매의 관계, 이자 일부를 뺀 변제공탁의 효력, 채무자의 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 담보가등기권자가 경매를 신청해 그 경매가 진행 중이면 특별한 사정이 없는 한 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없습니다. 대법원은 경매를 고른 채권자가 동시에 청산 절차로 소유권을 가져가는 길까지 쓸 수는 없다고 보았습니다. 다만 빚을 갚으려고 공탁할 때 이자 일부를 빼면 그 공탁은 효력이 없을 수 있어, 채무자 쪽도 금액을 정확히 맞춰야 합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023. 5. 사업자금 5억 원을 빌리면서 토지 두 필지에 담보가등기를 해 주었습니다. 채권자는 2025. 3. 그 가등기를 근거로 경매를 신청했고, 경매가 진행되던 2026. 1. 청산금이 없다는 통지를 보낸 뒤 본등기 소송까지 냈습니다. H씨는 2026. 2. 원금과 일부 지연손해금 5억 8천만 원을 공탁했지만, 채권자는 약정이자가 빠졌다며 공탁이 무효라고 주장합니다. H씨는 경매와 본등기가 동시에 가능한지, 공탁으로 빚이 정리됐는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

본등기를 명한 원심 부분을 파기했습니다. 피고는 2015. 3. 12. 담보가등기에 기해 원고들 소유 부동산의 일괄경매를 신청했고, 2015. 3. 18. 경매개시결정이 내려져 원심 변론종결 때까지 진행 중이었습니다. 피고는 2016. 3. 반소장 송달로 청산금이 없다고 통지했고, 원심은 그로부터 2개월이 지나 청산기간이 끝났다며 본등기 의무를 인정했습니다.

대법원은 가등기담보법이 담보가등기권리자에게 청산 절차와 경매 중 하나를 선택하게 한 점, 경매에 참가하려는 후순위권리자의 기대를 보호해야 하는 점을 들었습니다. 그리고 “담보가등기권리자가 담보목적부동산의 경매를 청구하는 방법을 선택하여 그 경매절차가 진행 중인 때에는 특별한 사정이 없는 한 가등기담보법 제3조에 따른 담보권을 실행할 수 없으므로 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다고 봄이 타당하다.”라고 판단했습니다.

청산 절차와 경매는 어떻게 다른가요?

청산 절차는 채권자가 부동산 평가액과 채권액을 밝혀 청산금을 통지하고, 2개월의 청산기간이 지나 청산금을 지급하면 본등기로 소유권을 가져오는 방식입니다. 경매는 법원이 부동산을 팔아 그 대금에서 순위에 따라 배당하는 방식이고, 이때 담보가등기권리는 저당권처럼 취급됩니다.

두 방식은 채무자와 후순위권리자에게 미치는 결과가 크게 다릅니다. 청산 절차에서는 채권자가 부동산을 직접 갖고, 경매에서는 시장에서 정해진 대금으로 모든 권리자가 배당을 받습니다. 그래서 경매를 시작했다면 그 절차가 진행되는 동안 청산 절차로 갈아탈 수 없다는 것이 이 판결의 취지입니다. 청산 없이 한 본등기의 효력은 「돈을 안 갚아 담보가등기로 본등기를 했는데 청산을 안 하면 무효인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

이자 일부를 빼고 공탁하면 빚이 사라지나요?

원칙적으로 사라지지 않습니다. 변제공탁이 유효하려면 채무 전부를 제공하고 전액을 공탁해야 합니다. 일부만 공탁하면 채권자가 받아들이지 않는 한 공탁한 부분에서도 채무가 소멸하지 않습니다.

이 사건에서 원고는 원금 잔액 약 14억 6천만 원과 지연손해금 약 2억 8천만 원을 공탁했지만, 약정이자 또는 일부 지연손해금에 해당하는 약 7,700만 원을 빼고 공탁했습니다. 대법원은 이를 유효로 볼 특별한 사정이 없다며 공탁을 무효로 본 원심을 유지했습니다. 공탁금이 채무 총액에 비해 아주 근소하게 모자라 신의칙상 유효로 볼 수 있는 경우 등은 예외입니다.

경매가 진행 중인 채무자는 무엇을 할 수 있나요?

본등기 청구를 받았다면 경매가 진행 중이라는 사실로 다툴 수 있습니다. 경매개시결정 사건번호와 진행 상황을 증거로 내면 됩니다. 다만 경매가 취하되거나 끝난 뒤의 사정은 달라질 수 있어, 그 시점의 경매 상태를 계속 확인해야 합니다.

빚을 정리하려면 이자와 지연손해금을 포함한 채무 전액을 계산해 변제하거나 공탁해야 합니다. 금액에 다툼이 있으면 약정이자율과 기간을 근거로 계산서를 만들어 두고, 다툼 없는 금액만 맞추려 하기보다 부족분이 생기지 않게 넉넉히 정하는 편이 안전합니다.

담보가등기 본등기 청구 대응 순서

• 경매 상태 확인 - 채권자가 가등기에 기해 경매를 신청했는지, 지금 진행 중인지 사건 기록으로 확인합니다.
• 청산 통지 점검 - 통지에 평가액과 채권액이 적혔는지, 도달일과 2개월 기간을 계산합니다.
• 채무 총액 계산 - 원금, 약정이자, 지연손해금을 날짜별로 다시 계산합니다.
• 변제 또는 공탁 - 계산한 전액을 제공하고, 수령을 거절하면 전액을 공탁합니다.
• 소송 대응 - 본등기 청구에는 경매 진행 사실과 청산 절차의 하자를 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매가 진행 중인지와 청산 통지의 내용, 공탁한 금액이 채무 전액에 맞는지에 따라 본등기 청구와 채무 소멸 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 담보가등기 본등기·말소 소송과 변제공탁 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보가등기권자는 경매와 청산 절차 중 무엇을 고를 수 있나요?
  둘 중 하나를 선택할 수 있습니다. 가등기담보법은 담보가등기권리자가 그 선택에 따라 청산 절차로 담보권을 실행하거나 경매를 청구할 수 있다고 정하고, 경매에서는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다.
• 다른 채권자가 경매를 신청해도 본등기를 못 하나요?
  청산금을 지급하기 전에, 청산금이 없으면 청산기간이 지나기 전에 다른 채권자의 경매가 신청됐다면 담보가등기권리자는 본등기를 청구할 수 없습니다. 이때는 경매에서 우선변제를 받습니다.
• 공탁금이 몇만 원 모자라도 무효인가요?
  원칙은 전액 공탁이지만, 공탁금이 채무 총액에 비해 아주 근소하게 부족해 신의칙상 유효로 볼 수 있으면 예외가 인정될 수 있습니다. 이 사건처럼 수천만 원이 빠지면 예외로 보기 어렵습니다.
• 청산금 통지는 소장 송달로도 할 수 있나요?
  이 사건에서 채권자는 반소장 부본 송달로 청산금이 없다고 통지했고, 원심은 그 도달일을 기준으로 청산기간을 계산했습니다. 다만 대법원은 경매 진행 중이라는 이유로 본등기 청구를 받아들이지 않았습니다.
• 빚을 다 갚으면 담보가등기를 지울 수 있나요?
  채무를 모두 갚으면 담보가 사라지므로 가등기 말소를 구할 수 있습니다. 채권자가 받지 않으면 이자와 지연손해금을 포함한 전액을 공탁해야 효력이 생깁니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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