빌려준 돈·보증

담보로 걸어 둔 가등기, 빚 갚는 것과 동시에 말소해 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아닙니다, 빚을 담보하려고 채권자 앞으로 해 둔 가등기나 소유권이전등기는 빚을 먼저 다 갚아야 말소를 청구할 수 있습니다. 판례는 담보가등기 말소가 피담보채무 변제와 동시이행 관계가 아니라 변제가 먼저라고 봅니다. 지금은 원금과 이자, 지연손해금을 합한 남은 채무액을 날짜별로 계산해 두십시오.

담보가등기 말소 소송을 먼저 걸어 두어야만 빚을 갚을 수 있는 것은 아닙니다. 전액을 변제하거나 공탁한 뒤 말소를 청구해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 지인 B씨에게 사업자금 5천만원을 연 12% 이자로 빌리면서, 시가 약 3억원인 자기 아파트에 B씨 명의의 소유권이전청구권 가등기를 해 주었습니다. 2026년 A씨는 원금 일부인 3천만원만 공탁한 뒤 나머지는 가등기 말소와 동시에 주겠다며 말소를 요구했고, B씨는 이자까지 다 받기 전에는 말소할 수 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보가등기 말소와 빚 변제는 동시이행인가요?

아닙니다. 채무를 담보하려고 채권자 명의로 소유권이전등기나 그 청구권 보전의 가등기를 해 둔 경우, 그 등기의 말소를 구하려면 먼저 채무를 변제해야 합니다. 피담보채무의 변제와 맞바꿔 말소를 구할 수는 없습니다.

이 판결에서 원심은 남은 채무를 받는 것과 상환으로 가등기를 말소하라고 했지만, 대법원은 채무 변제와 가등기에 관한 법리를 오해했다며 파기했습니다. 그래서 말소 소송에서는 「돈을 받고 동시에 말소하라」는 판결이 아니라 변제가 끝났다는 사실을 먼저 증명해야 합니다.

담보가등기에 가등기담보법이 적용되나요?

돈을 빌리면서 빌린 돈 대신 부동산을 넘기기로 예약하고, 그 부동산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액보다 크면 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용됩니다. 이 법은 채권담보 목적으로 마친 가등기를 담보가등기라고 부릅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

담보 목적으로 소유권이전등기까지 넘겨 준 경우에도, 채무자는 청산금을 받을 때까지는 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금 포함)을 채권자에게 지급하고 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 법문도 「채무액을 지급하고」라고 정해 변제가 먼저라는 구조입니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 말소를 청구할 수 없습니다.

채권자가 담보권을 실행할 때는 무엇이 동시이행인가요?

채권자가 담보권을 실행해 부동산을 가져가는 단계에서는 동시이행이 인정됩니다. 채권자가 채무자에게 지급할 청산금과, 채무자의 소유권이전등기 및 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 받기 전이라면 등기와 인도를 거절할 수 있습니다.

일부만 갚거나 공탁하면 어떻게 되나요?

일부 변제 제공은 채무의 내용에 따른 이행의 제공이 아니어서 효력이 없고, 일부를 공탁해도 변제의 효력이 생기지 않습니다. 채권자가 수령을 거절하면 전액을 공탁해야 채무를 면할 수 있습니다.

담보가등기 말소 대응 순서

• 채무액 확정 - 원금, 약정이자, 변제기 이후 지연손해금을 날짜별로 계산합니다. 이 전액이 말소의 전제 조건입니다.
• 등기 성격 확인 - 등기부에서 가등기인지 소유권이전등기인지, 접수일과 원인을 확인합니다. 적용 규정과 말소 청구 기간이 달라집니다.
• 전액 현실 제공 - 계산한 전액을 준비해 채권자에게 지급하겠다고 알리고 제공합니다. 제공한 날짜와 방법을 기록해 둡니다.
• 수령 거절 시 공탁 - 채권자가 받지 않으면 전액을 변제공탁합니다. 공탁서가 변제 사실의 증거가 됩니다.
• 말소 청구 - 변제나 공탁 뒤 가등기 말소를 요구하고, 응하지 않으면 말소등기 소송을 냅니다. 처분 우려가 있으면 가처분을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 청산 통지를 보냈거나 본등기를 마친 뒤라면 청산기간과 청산금 계산을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 말소와 가압류·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빚을 다 갚기 전에 말소 소송을 낼 수 있나요?
  소송을 낼 수는 있지만 빚을 갚는 것과 맞바꿔 말소하라는 판결은 받기 어렵습니다. 대법원 84다카781 판결은 담보 목적 가등기의 말소를 구하려면 먼저 채무를 변제해야 하고 변제와 교환적으로 말소를 구할 수 없다고 보았습니다. 변제나 공탁을 먼저 마치는 편이 확실합니다.
• 원금만 공탁하면 되나요?
  안 됩니다. 변제는 채무의 내용에 따른 현실제공이어야 하므로 약정이자와 변제기 이후 지연손해금까지 합한 전액을 제공하거나 공탁해야 합니다. 원금 일부나 원금만 공탁하면 변제의 효력이 생기지 않아 가등기 말소를 청구할 수 없습니다.
• 채권자가 돈을 안 받으면 어떻게 하나요?
  전액을 준비해 제공했는데 채권자가 받기를 거절하면 법원 공탁소에 전액을 변제공탁할 수 있습니다. 공탁하면 채무를 면하므로 그 뒤 가등기 말소를 청구합니다. 공탁서와 수령 거절을 보여 주는 문자를 함께 보관하십시오.
• 담보로 소유권까지 넘겼으면 돌려받을 수 있나요?
  청산금을 받기 전이라면 채무액을 지급하고 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 가등기담보법 제11조가 정한 방법입니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면 말소를 청구할 수 없습니다.
• 채권자가 집을 가져가려면 무엇을 해야 하나요?
  가등기담보법이 적용되면 채권자는 청산금을 평가해 통지하고 청산기간이 지난 뒤에야 본등기를 청구할 수 있습니다. 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금 지급과 채무자의 등기·인도는 동시이행 관계에 있어, 청산금을 받기 전에는 넘겨주지 않아도 됩니다.
• 가등기담보법이 적용되지 않는 경우도 있나요?
  있습니다. 가등기담보법은 빌린 돈 대신 부동산을 넘기기로 예약하고 그 부동산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 매매대금 채권을 담보하거나 부동산 가액이 채무액보다 적으면 적용되지 않을 수 있어 등기 원인과 계약서를 보고 판단합니다.

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