경매 낙찰

청산 전에 다른 채권자 경매로 부동산이 넘어가면 담보가등기 본등기를 할 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 가등기담보법의 청산절차를 진행하기 전에 신청된 경매로 제3자에게 소유권이 넘어갔다면 담보가등기권자는 더 이상 본등기를 청구할 수 없습니다. 대법원 판례와 가등기담보법 제14조가 같은 결론이고, 대신 경매에서 가등기 순위에 따라 우선변제를 받습니다. 지금은 경매법원에 담보가등기 내용과 채권액을 신고했는지부터 확인하십시오.

경매로 부동산이 넘어갔다고 해서 빌려준 돈을 모두 잃었다고 볼 필요는 없습니다. 담보가등기권리자는 경매에서 저당권자처럼 가등기 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 6월 지인에게 1억원을 연 5%, 변제기 1년으로 빌려주고 시가 1억 5천만원 아파트에 담보가등기를 받았습니다. 2025년 6월 변제기가 지나 청산 통지를 준비하던 중, 가등기보다 먼저 근저당권을 설정한 은행이 2025년 7월 담보권 실행 경매를 신청했습니다. 2026년 봄 아파트는 다른 사람에게 매각되었습니다. M씨는 지금이라도 본등기를 할 수 있는지, 돈은 어떻게 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산 전에 경매로 넘어가면 본등기를 할 수 없나요?

할 수 없습니다. 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결은 가등기담보법에 따른 청산절차 진행 전에 신청된 강제경매로 제3자에게 소유권이 이전된 이상 담보가등기권자는 더 이상 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 경매 신청이 청산금 지급 전, 청산금이 없으면 청산기간이 지나기 전에 이루어졌다면 본등기를 청구할 수 없다는 법 조문과 같은 취지입니다.

저당권자가 신청한 경매도 같은가요?

같습니다. 이 법에서 말하는 「강제경매등」은 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매를 모두 포함합니다. 선순위 저당권자가 저당권을 실행해 경매를 신청한 경우에도 청산금 지급 전에 신청되었다면 담보가등기권자는 본등기를 청구할 수 없습니다. 담보가등기권리는 부동산이 매각되면 소멸합니다.

경매에서는 어떻게 돈을 받나요?

우선변제를 받습니다. 담보가등기를 마친 부동산에 강제경매등이 개시되면 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있고, 순위는 담보가등기를 저당권으로 보아 가등기를 마친 때 저당권 설정등기를 한 것으로 봅니다. 그래서 가등기보다 먼저 등기한 저당권자보다는 뒤, 나중 채권자보다는 앞에서 배당받습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 같은 순위 규정을 두고 있습니다.

채권신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?

배당을 받지 못할 수 있습니다. 압류등기 전에 이루어진 담보가등기권리가 매각으로 소멸하면, 법원의 최고를 받아 채권신고를 한 경우에만 매각대금을 배당받거나 변제금을 받을 수 있습니다. 신고에는 가등기의 내용과 이자 등 부수채권을 포함한 채권의 존부·원인·금액을 적습니다.

담보가등기 경매 대응 순서

• 경매 진행 확인 - 등기부에서 경매개시결정 기입등기와 신청일을 확인합니다. 신청일이 청산금 지급 전인지가 본등기 가능 여부를 가릅니다.
• 채권 계산 - 원금, 이자, 지연손해금을 배당기일까지 계산합니다. 차용증과 이자 약정서를 근거로 붙입니다.
• 채권신고 - 법원이 최고한 기간 안에 담보가등기 내용과 채권액을 신고합니다. 신고해야 배당을 받습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 가등기 순위대로 배당되었는지 확인합니다. 순위가 잘못되면 배당이의를 합니다.
• 잔액 청구 - 배당으로 다 받지 못한 금액은 채무자에게 대여금으로 청구합니다. 다른 재산에 가압류도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가등기인지 순수한 매매예약 가등기인지 다툼이 있거나 청산금 지급 후 경매가 신청된 경우에는 등기부·약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가등기권자의 배당 청구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산금을 지급한 뒤 경매가 신청되면요?
  청산금을 지급한 뒤에 경매가 신청되었다면 제14조의 제한을 받지 않아 본등기를 청구할 수 있습니다. 청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지난 뒤 신청된 경매라면 마찬가지입니다. 경매 신청일과 청산금 지급일을 비교하는 것이 출발점입니다.
• 담보가등기인지는 무엇으로 판단하나요?
  등기부 표시나 등기할 때 주고받은 서류의 종류로 형식적으로 정하지 않고, 거래의 실질과 당사자의 의사로 판단합니다. 매매예약서를 썼더라도 실제로 대여금을 담보하려는 것이었다면 담보가등기로 봅니다.
• 가등기보다 먼저 된 저당권이 있으면요?
  담보가등기는 가등기를 마친 때 저당권 설정등기를 한 것으로 보므로, 그보다 먼저 등기한 저당권자가 먼저 배당받고 담보가등기권리자는 그다음 순위가 됩니다. 매각대금이 선순위 채권보다 적으면 배당이 없을 수 있습니다.
• 경매에서 담보가등기는 말소되나요?
  담보가등기권리는 부동산 매각으로 소멸하고, 가등기는 매수인이 인수하지 않는 부담으로 말소 촉탁됩니다. 매수인은 가등기 부담 없이 소유권을 취득하고, 담보가등기권리자는 배당으로만 채권을 회수합니다.
• 담보가등기권자가 직접 경매를 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 담보가등기권리자는 선택에 따라 청산절차로 담보권을 실행하거나 부동산 경매를 청구할 수 있고, 경매에서는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다. 청산금 산정이 어렵거나 다른 채권자가 많으면 경매를 검토합니다.
• 배당에서 빠졌다면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 출석해 배당표에 이의를 하고, 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했음을 법원에 증명해야 합니다. 채권신고를 하지 않아 빠졌다면 이의로 바로잡기 어려우므로 신고 기간을 지키는 것이 먼저입니다.

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