등기·명의신탁

돈을 빌려주고 가등기를 해 뒀는데 못 받으면 어떻게 회수하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

담보로 가등기를 해 뒀다면 청산절차를 밟아 집 소유권을 가져오거나, 법원에 경매를 신청해 매각대금에서 배당받는 두 방법 중 하나를 고를 수 있습니다. 가등기담보법 제3조와 제4조는 청산금 평가액을 통지하고 2개월이 지난 뒤 청산금을 지급해야 본등기를 할 수 있게 하고, 제12조는 경매 청구를 허용합니다. 지금은 집 시세와 앞선 근저당 금액을 확인해 청산금이 얼마나 나오는지 계산하십시오.

청산금을 주기 전에 본등기와 집 인도를 먼저 받아 두고 나중에 정산하겠다는 약정을 받아 둘 필요는 없습니다. 채무자에게 불리한 그런 약정은 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 지인 B씨에게 3,000만원을 1년 기한으로 빌려주고, B씨 소유 빌라에 소유권이전청구권 가등기를 했습니다. 빌라 시세는 2억원이고 A씨 가등기보다 앞서 은행 근저당(채권최고한도 1억2천만원)이 있습니다. 2025년 변제기가 지나도 B씨가 갚지 않자 A씨는 가장 빨리 돈을 받는 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산절차로 집을 가져오려면 어떻게 하나요?

변제기가 지난 뒤 채무자 등에게 청산금 평가액을 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월이 지난 뒤 청산금을 지급하면서 본등기를 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 통지에 통지 당시 부동산 평가액과 민법 제360조의 채권액을 밝히도록 정합니다.

청산금은 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 앞선 근저당이 있으면 그 피담보채권액도 함께 빼고 계산합니다. 예를 들어 평가액 2억원에서 앞선 근저당 채권 1억2천만원과 내 원리금 3,000만원을 빼면 청산금은 5,000만원입니다. 청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행 관계에 있으므로, 청산금을 주지 않고 본등기만 먼저 요구할 수는 없습니다.

통지는 누구에게 해야 하나요?

채무자와 물상보증인뿐 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자에게도 해야 합니다. 이들 중 한 사람에게라도 통지하지 않으면 청산기간이 진행하지 않아, 청산금을 지급해도 본등기를 청구할 수 없고 편법으로 본등기를 해도 소유권을 취득하지 못합니다.

같은 판결은 청산금 지급 전에 본등기와 인도를 받거나 청산기간과 동시이행을 무시하는 처분정산형 실행은 가등기담보법상 허용되지 않는다고 보았습니다. 사적 실행은 귀속정산만 가능하고, 처분정산을 원하면 경매로 가야 합니다.

경매로 회수하면 무엇이 다른가요?

청산 계산과 통지 부담 없이 법원이 부동산을 팔아 배당합니다. 담보가등기권리자는 선택에 따라 경매를 청구할 수 있고, 이때 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다. 앞선 근저당권자 다음 순위로 매각대금에서 배당받습니다.

다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면 선택권이 없어집니다. 청산금을 지급하기 전에 경매 신청이 있었으면 본등기를 청구할 수 없고, 그 경매에서 채권신고를 해 우선변제를 받아야 합니다. 대법원 2010. 11. 9. 자 2010마1322 결정의 기준입니다.

담보가등기 채권 회수 순서

• 담보가등기 확인 - 차용 당시 대물변제 예약이 있었는지, 집 가액이 원리금을 넘었는지 확인합니다. 넘지 않으면 가등기담보법이 적용되지 않을 수 있습니다.
• 청산금 계산 - 시세에서 앞선 근저당 채권액과 내 원리금을 빼 청산금을 계산합니다.
• 방법 선택 - 청산금이 크거나 제3취득자가 많으면 경매를, 청산금이 작고 소유권 취득이 목적이면 귀속청산을 택합니다.
• 통지 또는 경매 신청 - 귀속청산이면 채무자·물상보증인·제3취득자 모두에게 평가액을 통지하고, 경매면 담보가등기를 증명해 신청합니다.
• 본등기 또는 배당 - 청산기간 2개월 뒤 청산금을 지급하며 본등기를 받거나, 배당기일에 순위대로 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 차용액보다 집 가액이 낮거나 가등기 원인이 매매예약으로만 돼 있어 담보 목적이 다퉈지는 경우에는 계약서와 대여 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보권 실행과 대여금 회수를 위한 경매·강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산금이 없으면 통지도 필요 없나요?
  필요합니다. 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 그 뜻을 채무자 등에게 통지해야 하고, 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 통지서 도달일은 등기우편 기록으로 남겨 둡니다.
• 제3취득자에게 통지를 빠뜨리면요?
  청산기간이 진행하지 않습니다. 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자도 통지 상대방이어서, 한 사람이라도 빠지면 청산금을 지급해도 본등기를 청구할 수 없고 본등기를 해도 소유권을 취득하지 못합니다.
• 본등기 먼저 받고 나중에 정산하면 안 되나요?
  안 됩니다. 청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행 관계이고, 이에 반하는 특약으로서 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 다만 청산기간이 지난 뒤 제3자의 권리를 해치지 않는 특약은 예외입니다.
• 경매를 신청하면 배당 순위는 어떻게 되나요?
  담보가등기를 마친 때에 저당권 설정등기가 된 것으로 봅니다. 그래서 가등기보다 앞선 근저당권자 다음 순위로, 뒤의 채권자보다는 앞서 배당받습니다. 경매 신청 시 담보가등기임을 증명하는 서류를 냅니다.
• 통지 뒤 채무자가 빚을 갚겠다고 하면요?
  채무자 등은 청산금을 받을 때까지 이자와 손해금을 포함한 채무액을 지급하고 담보 목적 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면 청구할 수 없습니다.
• 가등기담보법이 적용되지 않는 경우도 있나요?
  있습니다. 이 법은 차용물 반환에 갈음해 다른 재산권을 이전하기로 예약했고 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 가액이 원리금보다 낮았다면 적용 대상이 아닐 수 있습니다.

비슷한 상황

• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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