등기·명의신탁

후순위 가등기권자가 선순위 채무를 대신 갚았다면 그 돈도 가등기로 담보되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 후순위 가등기담보권자가 담보권을 실행하기 전에 자기 권리를 지키려고 채무자의 선순위 가등기담보채무를 대신 갚았다면, 특별한 사정이 없는 한 그 구상금채권도 자기 담보가등기의 피담보채권에 포함됩니다. 대법원은 이런 대위변제로 생긴 구상권도 가등기담보계약으로 담보된다고 보았습니다. 지금은 대위변제한 금액과 날짜를 증명할 송금 내역과 선순위 채권자의 영수증을 확보해 두십시오.

선순위 채무를 대신 갚았다고 해서 채무자에게 따로 구상금 소송을 내고 새로 담보를 잡을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 3월 채무자에게 2억원을 연 5% 이자, 변제기 1년으로 빌려주면서 시가 6억원인 채무자의 상가에 소유권이전청구권 가등기를 받았습니다. 그런데 그보다 앞서 다른 채권자도 같은 조건으로 2억원을 빌려주고 1순위 가등기를 해 둔 상태였습니다. 1순위 채권자가 담보권을 실행하려 하자, E씨는 2025년 6월 그 채무 원리금을 대신 갚았습니다. E씨는 대신 갚은 돈도 자기 가등기로 담보되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대신 갚은 선순위 채무도 내 가등기로 담보되나요?

담보됩니다. 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결은 가등기담보 채권자가 담보권을 실행하기 전에 계약상 권리를 보전하려고 채무자의 제3자에 대한 선순위 가등기담보채무를 대위변제해 구상권이 생겼다면, 특별한 사정이 없는 한 그 구상권도 가등기담보계약으로 담보된다고 보았습니다.

후순위 담보권자는 선순위 담보권이 실행되면 자기 담보를 잃게 되므로 변제할 정당한 이익이 있는 사람입니다. 이런 사람은 변제로 당연히 채권자를 대위합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 같습니다.

이 사례에 가등기담보법이 적용되나요?

적용됩니다. 가등기담보법은 차용물 반환을 갈음해 다른 재산권을 넘기기로 예약할 때, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 시가 6억원 상가로 2억원 차용을 담보한 이 사례는 여기에 해당합니다.

따라서 담보권을 실행해 소유권을 가져오려면 변제기 뒤에 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 통지에는 통지 당시 부동산 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다.

청산금은 어떻게 계산하나요?

청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 대위변제로 생긴 구상금채권이 담보되므로, 채권액에는 원래 대여금 원리금과 대신 갚은 선순위 채무 원리금이 함께 들어갑니다. 이 사례에서 부동산 가액이 6억원, 원래 대여금 원리금이 2억 1,000만원, 대위변제 구상금이 2억 1,000만원이라면 청산금은 1억 8,000만원입니다(단순 예시 계산).

저당권의 피담보채권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 실행비용이고, 지연배상은 원본 이행기일이 지난 뒤 1년분까지만 담보됩니다. 통지서에 적는 채권액도 이 범위를 기준으로 합니다.

귀속정산 대신 경매를 청구하는 것도 선택할 수 있습니다. 이때 담보가등기권리는 저당권으로 봅니다.

선순위 가등기 대위변제 후 대응 순서

• 대위변제 증빙 확보 - 계좌이체 내역과 선순위 채권자의 영수증을 받습니다. 구상금 액수와 날짜를 증명하는 자료입니다.
• 선순위 가등기 정리 - 선순위 가등기 말소나 대위의 부기등기를 진행합니다. 다른 채권자와의 순위 다툼을 줄입니다.
• 채권액 산정 - 원래 대여금 원리금과 구상금 원리금을 합산합니다. 지연배상은 1년분 한도를 확인합니다.
• 청산금 통지 - 평가액과 채권액을 적어 채무자에게 통지합니다. 도달일부터 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.
• 청산금 지급과 본등기 - 청산금을 지급하거나 경매를 청구합니다. 후순위 권리자가 있으면 통지 사실을 함께 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기담보계약서에 피담보채권 범위를 따로 제한한 조항이 있거나 부동산 가액이 차용액보다 낮은 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기담보 실행과 청산금 분쟁, 담보권 순위 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 후순위 담보권자도 선순위 채무를 대신 갚을 수 있나요?
  갚을 수 있습니다. 후순위 담보권자는 선순위 담보권이 실행되면 자기 담보를 잃게 되므로 변제할 정당한 이익이 있는 사람입니다. 이런 사람이 채무자 대신 갚으면 변제로 당연히 채권자를 대위하므로, 채무자나 선순위 채권자의 동의가 없어도 됩니다.
• 대신 갚은 돈은 무담보 채권이 되나요?
  아닙니다. 대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결은 가등기담보 채권자가 담보권 실행 전에 계약상 권리를 보전하려고 선순위 가등기담보채무를 대위변제해 생긴 구상권도 특별한 사정이 없는 한 가등기담보계약으로 담보된다고 보았습니다.
• 가등기담보법은 언제 적용되나요?
  차용물 반환을 갈음해 부동산 등 다른 재산권을 넘기기로 예약하고, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다. 부동산 가액이 차용 원리금보다 낮으면 이 법의 청산 절차가 적용되지 않을 수 있으니 계약 당시 시세를 확인해야 합니다.
• 청산기간은 얼마인가요?
  2개월입니다. 채권자는 변제기가 지난 뒤 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지해야 하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다. 청산금이 없다고 보는 경우에도 그 뜻을 통지해야 하며, 통지 없이 한 본등기는 무효가 됩니다.
• 청산금 통지서에는 무엇을 적어야 하나요?
  통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 적어야 합니다. 대위변제 구상금이 담보된다면 그 원리금도 채권액에 포함해 밝힙니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 비용도 적어야 합니다.
• 지연이자는 전부 담보되나요?
  전부는 아닙니다. 민법 제360조는 저당권이 원본, 이자, 위약금, 채무불이행 손해배상과 실행비용을 담보하되 지연배상은 원본 이행기일이 지난 뒤 1년분까지만 담보한다고 정합니다. 가등기담보 청산금 통지의 채권액도 이 조항을 기준으로 적습니다.

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