등기·명의신탁

담보로 넘긴 미등기 건물을 채권자가 청산절차 없이 팔면 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 담보로 넘긴 미등기 건물에 채권자 명의 가등기나 소유권이전등기가 되어 있지 않은 상태에서 채권자가 팔아 빚을 회수하기로 약정했다면, 청산절차 없이 팔았다는 이유만으로 손해배상을 받기는 어렵습니다. 대법원은 등기를 마치지 않은 채권자는 가등기담보법상 담보권을 취득한 것이 아니어서 청산절차 규정이 원칙적으로 적용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 처분대금에서 빚을 빼고 남은 돈이 있는지 확인하십시오.

채권자가 청산금 평가액을 통지하지 않고 2개월을 기다리지 않았다는 이유만으로 처분 자체가 무효라고 주장하며 소송부터 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨에게서 5억 원을 빌리며 자기 토지에 근저당권을 설정하고, 그 위에 지은 미등기 신축 건물은 소유권을 B씨에게 넘기고 점유도 이전했습니다. B씨가 건물을 팔면 대금을 빚에 충당하고 나머지는 A씨에게 주기로 약정했습니다. 2026년 토지 경매에서 낙찰자가 건물까지 함께 사겠다고 하자 B씨는 청산 통지 없이 건물을 넘겼고, A씨는 청산절차 위반으로 손해배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기담보법의 청산절차는 어떤 내용인가요?

통지 후 2개월이 지나고 청산금을 지급해야 소유권을 취득하는 절차입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행해 담보목적부동산의 소유권을 취득하려면 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 한다고 정합니다.

이미 소유권이전등기를 마친 채권자는 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때 소유권을 취득하고, 이 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

등기를 하지 않았으면 왜 청산절차가 적용되지 않나요?

담보권을 취득하지 않았기 때문입니다. 대법원 2013. 9. 27. 선고 2011다106778 판결은 가등기담보법 제3조, 제4조가 담보권을 실행하는 방법으로서 귀속정산 절차를 정한 것이므로, 채권자가 가등기나 소유권이전등기를 마쳐 담보권을 취득해야 적용된다고 보았습니다. 담보계약만 하고 등기를 하지 않은 채권자에게는 원칙적으로 적용되지 않습니다.

그래서 등기 전 상태에서 채권자가 귀속정산 절차 없이 담보물을 다른 사람에게 팔아 채권을 회수할 수 있도록 약정했더라도, 그 약정이 가등기담보법 규제를 피하려는 탈법행위라는 등 특별한 사정이 없으면 무효가 아닙니다. 이 사건 채권자는 약정에 따른 처분권한으로 건물을 넘겼으므로 손해배상 책임이 없다고 판단됐습니다.

처분대금이 빚보다 많으면 남은 돈은 받을 수 있나요?

약정에 따라 청구할 수 있습니다. 처분대금을 빚에 충당하고 나머지는 채무자에게 돌려주기로 약정했다면, 채권자가 받은 대금에서 채권 원리금을 뺀 잔액을 정산금으로 청구합니다. 채권자가 시가보다 크게 낮은 값에 팔았거나 대금을 숨겼다면 약정 위반을 이유로 손해배상을 다툴 여지도 있습니다.

탈법행위로 보는 경우는 언제인가요?

가등기담보법 규제를 피하려고 일부러 등기를 미룬 경우가 대표적입니다. 예를 들어 채권자가 청산절차를 피하려고 처분 직전까지 등기를 하지 않고 처분 약정만 받아 둔 사정이 드러나면 약정의 효력을 다툴 수 있습니다. 가등기담보법은 차용물 반환에 관한 담보에 적용되므로, 담보된 채무가 차용금인지도 함께 확인합니다.

미등기 양도담보 처분 대응 순서

• 담보 약정 확인 - 양도담보 약정서에 처분 권한과 정산 방법이 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 청구 근거가 여기서 정해집니다.
• 등기 여부 확인 - 채권자 명의 가등기나 소유권이전등기가 있었는지 등기부로 확인합니다. 청산절차 적용 여부가 갈립니다.
• 처분 내역 요구 - 매각 계약서, 매각대금, 대금 충당 내역을 채권자에게 요구합니다. 정산금 계산의 기초입니다.
• 시가 확인 - 처분 당시 시가를 감정이나 거래 사례로 확인합니다. 헐값 처분이면 약정 위반을 다툴 수 있습니다.
• 정산금 청구 - 잔액이 있으면 내용증명으로 정산금 지급을 요구하고, 거절하면 소송을 냅니다. 채권자 재산에 가압류를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자 명의로 가등기나 소유권이전등기를 한 뒤 처분했거나 처분 약정 자체가 등기를 피하려고 만든 것이라면 등기부와 약정 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도담보·가등기담보 부동산의 청산금·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산기간은 얼마인가요?
  청산금 평가액 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월입니다. 채권자는 변제기 후에 청산금 평가액을 통지해야 하고, 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지해야 합니다. 이 절차는 채권자가 가등기나 소유권이전등기를 마쳐 담보권을 취득한 경우에 적용됩니다.
• 통지에는 무엇을 적어야 하나요?
  통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권 이전으로 소멸시키려는 채권과 비용도 밝혀야 합니다. 평가액이 채권액에 못 미치면 청산금이 없다는 뜻을 통지합니다.
• 청산금은 어떻게 계산하나요?
  통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 채권자는 이 청산금을 채무자 등에게 지급해야 하고, 청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도채무는 동시이행 관계에 있습니다.
• 채무자에게 불리한 특약은 효력이 있나요?
  청산절차가 적용되는 경우에는 효력이 없습니다. 청산금 지급과 소유권 취득에 관한 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 다만 채권자가 등기를 하지 않아 담보권을 취득하지 않은 경우에는 이 규정이 원칙적으로 적용되지 않습니다.
• 가등기담보법은 어떤 채무에 적용되나요?
  차용물 반환에 관한 담보에 적용됩니다. 차주가 차용물을 갈음해 다른 재산권을 이전할 것을 예약하고 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자의 합계를 넘는 경우입니다. 매매대금이나 공사대금 채무를 담보한 경우는 이 법이 적용되지 않습니다.
• 처분대금을 숨기면 어떻게 하나요?
  처분 계약서와 대금 내역의 공개를 요구하고, 거부하면 소송에서 문서제출명령이나 금융거래정보 제출명령을 신청합니다. 약정상 정산 의무를 이행하지 않으면 채무불이행으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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