등기·명의신탁

돈 빌려주고 받은 매매예약 가등기, 10년이 다 돼도 본등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 돈을 빌려주고 담보로 받은 가등기라면 등기원인이 매매예약이어도 예약완결권 제척기간은 적용되지 않고, 대여금 채권이 시효로 소멸하지 않았다면 본등기를 청구할 수 있습니다. 대법원 2021다210799 판결은 담보가등기에 기한 본등기청구는 가등기담보법상 담보권 실행이라며 제척기간 도과 주장을 받아들이지 않았습니다. 지금은 대여금의 변제기와 가등기일, 채무 승인 날짜부터 확인하십시오.

등기부에 「매매예약」이라고 적혀 있다는 이유로 예약완결권 행사 기간을 따로 계산할 필요는 없습니다. 돈을 빌려주고 담보로 받은 가등기라면 담보권 실행의 문제로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2016년 지인에게 3억 원을 빌려주면서 지인 소유 토지에 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 받았습니다. 변제기가 지나도록 돈을 받지 못한 E씨는 2025년 말 본등기를 청구하려 했습니다. 그러자 지인은 매매예약완결권은 이미 기간이 지나 소멸했고 본등기청구권도 시효로 끝났다고 주장했습니다. E씨는 가등기를 받은 지 10년이 다 되어 가는데 아직 본등기를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보로 받은 매매예약 가등기도 예약완결권 제척기간이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 가등기의 등기원인이 매매예약으로 적혀 있더라도 실제로는 채권을 담보하기 위한 담보가등기라면, 그 매매예약은 장래 담보권을 실행하기 위한 등기 형식에 불과하므로 예약완결권의 제척기간이 문제되지 않습니다. 대법원 2024. 1. 11. 선고 2021다210799 판결은 이런 이유로 제척기간이 지났다는 채무자 측 상고를 기각했습니다.

통상의 매매예약이라면 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시해야 매매의 효력이 생기고, 그 완결권 행사 기간이 따로 문제됩니다. 담보가등기는 이와 달리 가등기담보법이 정한 청산절차에 따라 본등기를 청구하는 담보권 실행입니다.

담보가등기로 본등기를 받으려면 어떤 절차가 필요한가요?

변제기가 지난 뒤 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지해야 합니다.

청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 청산금 지급과 본등기·인도는 동시이행 관계이고, 이 절차와 다르게 정한 특약으로 채무자에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 법은 부동산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우에 적용됩니다.

가등기 후 10년이 지나면 본등기를 못 하나요?

담보가등기라면 결국 피담보채권이 살아 있는지가 기준입니다. 이 사건 원심은 채무자가 가등기를 해 준 것을 대여금 채무의 승인으로 보았고, 가등기일부터 10년이 지나기 전에 소를 제기했으므로 대여금 채권의 시효가 중단됐다고 판단했으며 대법원도 이를 유지했습니다.

같은 이유로 본등기청구권도 소멸시효가 완성되지 않았다고 보았습니다. 대여금이 상인 사이의 거래가 아니라 개인 간 민사채권으로 인정돼 5년이 아닌 10년의 시효가 적용된 점도 결론에 영향을 주었습니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로 대여금의 변제기도 함께 확인합니다.

돈을 빌려준 사람과 가등기 명의자가 다르면요?

채권자들이 채권의 귀속과 행사를 가등기 명의자에게 맡겼고 채무자도 이에 동의했다면 가등기는 유효할 수 있습니다. 이 사건에서 실제 대여자는 가등기 명의자의 사위와 다른 사람들이었지만, 법원은 채권이 실질적으로 명의자에게 귀속됐고 명의자와 대여자들이 불가분적 채권자 관계에 있다고 보아 담보물권의 부종성에 반하지 않는다고 판단했습니다.

불가분채권자는 각자 모든 채권자를 위해 이행을 청구할 수 있습니다. 다만 이런 판단은 채무자의 동의와 위임 경위가 증명돼야 가능하므로, 처음부터 대여자와 가등기 명의자를 일치시키는 편이 다툼을 줄입니다.

담보가등기 본등기 청구 대응 순서

• 담보 목적 확인 - 차용증, 송금 내역, 가등기 경위를 모읍니다. 담보가등기로 인정되면 예약완결권 제척기간 다툼에서 벗어납니다.
• 시효 점검 - 대여금 변제기, 가등기일, 이자 수령이나 각서 등 채무 승인 날짜를 정리합니다. 10년이 지나기 전에 소를 제기해야 합니다.
• 청산금 평가와 통지 - 감정이나 시세 자료로 부동산 가액을 평가하고 채권액과 함께 채무자 등에게 통지합니다. 도달일을 증명할 수 있게 보냅니다.
• 청산기간 경과 확인 - 통지 도달일부터 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 청산금이 있으면 지급과 맞바꿔 등기를 받습니다.
• 본등기 소송 또는 경매 선택 - 채무자가 협조하지 않으면 본등기 소송을 냅니다. 청산금 다툼이 크면 담보권 실행 경매를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기 뒤에 다른 사람이 소유권을 취득했거나 후순위 권리자가 있으면 등기부와 통지 상대방을 보고 따로 따져야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따른 설명입니다. 법무법인 윤성은 담보가등기 실행과 본등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매예약 가등기가 담보가등기인지 어떻게 아나요?
  등기원인이 아니라 실제 목적으로 판단합니다. 돈을 빌려주면서 갚지 못하면 부동산을 넘기기로 하고 가등기를 했다면 담보가등기입니다. 차용증, 송금 내역, 가등기 경위가 증거가 되고, 이 사건에서도 원심은 대여금 채권을 담보하기 위한 담보가등기로 인정했습니다.
• 청산금 통지 없이 바로 본등기를 청구하면요?
  받아들여지지 않습니다. 담보가등기를 마친 채권자는 청산금 평가액을 통지하고 통지 도달일부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 이 절차보다 채무자에게 불리한 특약은 효력이 없으므로, 통지부터 다시 해야 합니다.
• 청산금은 어떻게 계산하나요?
  통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액입니다. 통지에는 통지 당시 부동산 평가액과 민법 제360조에 정한 채권액, 즉 원본·이자·위약금·지연배상·실행비용을 밝혀야 합니다. 부동산이 둘 이상이면 각 부동산으로 소멸시키려는 채권과 비용을 밝혀 통지해야 합니다.
• 가등기를 해 준 것도 채무 승인인가요?
  그렇게 볼 수 있습니다. 이 사건에서 원심은 채무자가 대여금 채권을 담보하려고 가등기를 해 준 것을 채무 승인으로 보아 그때 시효가 중단됐다고 판단했고 대법원도 이를 유지했습니다. 승인 뒤에는 그날부터 다시 10년의 시효가 진행합니다.
• 빌려준 돈이 상사채권이면 시효가 5년인가요?
  상행위로 생긴 채권이면 5년의 상사시효가 적용될 수 있어 판단이 중요합니다. 이 사건 대여금은 개인 간 거래여서 상사채권이 아닌 민사채권으로 인정됐고, 민사채권의 10년 시효가 적용돼 소 제기 당시 시효가 완성되지 않았습니다. 대여자나 차용자가 회사라면 따로 따져야 합니다.
• 부동산 가치가 빌린 돈보다 적으면 가등기담보법이 적용되나요?
  적용되지 않을 수 있습니다. 가등기담보법은 부동산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 넘는 경우를 대상으로 합니다. 그보다 적으면 청산절차 규정이 아니라 일반 매매예약이나 대물변제 약정 법리로 따지게 됩니다.
• 실제 대여자가 아닌 사람 명의 가등기도 유효한가요?
  사정에 따라 유효합니다. 대여자들이 채권의 귀속과 행사를 가등기 명의자에게 맡기고 채무자도 동의했다면, 채권이 실질적으로 명의자에게 귀속됐거나 불가분적 채권자 관계로 보아 유효할 수 있습니다. 이 판결도 이런 원심 판단을 유지했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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