등기·명의신탁

가등기한 매매예약 완결권 행사기간을 10년 넘게 약정하면 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 당사자가 매매예약 완결권의 행사기간을 약정했다면 10년을 넘더라도 그 약정 기간이 지나야 완결권이 제척기간 경과로 소멸합니다. 대법원은 약정하는 행사기간에 특별한 제한이 없다고 보아, 10년 초과 약정은 효력이 없다고 한 하급심 판결을 파기했습니다. 지금은 예약서에 행사기간이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

「제척기간은 합의로 늘릴 수 없다」는 하급심 판결을 근거로 가등기 말소 소송부터 낼 필요는 없습니다. 그 판결은 대법원에서 파기되었습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2014년 5월 지인에게 밭을 팔기로 하는 매매예약을 하고 지인 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 해 주었는데, 예약서에는 「예약완결권은 2034년 5월까지 행사할 수 있다」고 적었습니다. 2025년 F씨는 예약일부터 10년이 지났으니 완결권이 제척기간으로 소멸했다며 가등기 말소를 청구하려 합니다. 인터넷에서 「제척기간은 합의로 늘릴 수 없어 10년 넘는 약정은 효력이 없다」는 판결을 보았기 때문입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매예약 완결권이란 무엇인가요?

매매의 일방예약에서 상대방이 매매를 완결하겠다는 의사를 표시하면 그때 매매의 효력이 생기는데, 이 의사표시를 할 수 있는 권리가 예약완결권입니다. 한쪽의 의사표시만으로 법률관계를 만드는 형성권이어서 소멸시효가 아니라 제척기간의 적용을 받습니다.

부동산 매매예약에서는 완결권자가 장래 소유권이전청구권을 보전하려고 가등기를 해 두는 경우가 많습니다. 완결권이 소멸하면 가등기도 보전할 권리가 없어져 말소 대상이 됩니다.

행사기간을 10년 넘게 정한 약정도 유효한가요?

유효합니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결은 완결권은 약정한 행사기간 안에, 약정이 없으면 예약 성립일부터 10년 안에 행사해야 하지만, 당사자가 약정하는 행사기간에는 특별한 제한이 없다고 보았습니다. 그래서 예약일부터 약 30년 뒤까지 행사할 수 있도록 한 약정에 따라 그 날짜가 지나야 완결권이 소멸한다고 판단했습니다.

원안이 인용한 창원지방법원 2016. 9. 7. 선고 2016나2738 판결은 「소멸시효도 연장이 안 되니 제척기간은 더욱 늘릴 수 없고, 10년 이내 약정만 효력이 있다」고 보았지만, 바로 이 판결이 위 대법원 판결로 파기되었습니다. 2026. 9. 30. 기준으로도 대법원 판결의 결론이 기준입니다.

행사기간을 정하지 않았다면 언제까지 행사해야 하나요?

예약이 성립한 때부터 10년 안에 행사해야 합니다. 예약자는 상당한 기간을 정해 완결 여부의 확답을 달라고 최고하는 방법이 있고, 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃습니다.

그래서 가등기를 해 준 소유자는 10년을 기다리지 않아도 상당한 기간을 정한 최고로 예약 관계를 정리할 수 있습니다. 최고를 할 때는 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 둡니다.

담보 목적 가등기라면 달라지나요?

돈을 빌리면서 담보로 매매예약 가등기를 해 준 것이라면 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되어 청산 절차 없이 소유권을 가져갈 수 없습니다. 이때는 완결권 행사기간보다 피담보채무의 변제와 청산금 문제가 먼저 다투어집니다.

예약완결권 가등기 대응 순서

• 예약서 확인 - 행사기간 약정이 있는지와 그 날짜를 확인합니다. 소멸 시점이 여기서 정해집니다.
• 가등기 원인 확인 - 등기사항전부증명서로 가등기 원인과 접수일을 봅니다. 매매예약인지 담보 목적인지 가립니다.
• 최고서 발송 검토 - 약정 기간이 없으면 상당한 기간을 정해 확답을 달라는 최고서를 보냅니다. 기간 안에 답이 없으면 예약은 효력을 잃습니다.
• 완결 의사표시 확인 - 완결권자가 이미 완결 의사를 표시했는지 확인합니다. 표시했다면 매매가 성립한 것입니다.
• 말소 청구 판단 - 기간이 지나고 완결 의사표시가 없었으면 가등기 말소를 청구합니다. 약정 기간 안이면 소송 실익이 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 채무 담보 목적이거나 가등기 뒤 소유권이 여러 번 넘어간 경우에는 등기부와 예약서, 금전 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기 말소와 소유권이전등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 행사기간 약정이 없으면 완결권은 몇 년인가요?
  예약이 성립한 때부터 10년입니다. 매매예약 완결권은 형성권이어서 제척기간이 적용되고, 약정이 없으면 10년 안에 행사해야 합니다. 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 등이 이 기준을 확인했습니다.
• 10년 넘게 정한 행사기간도 효력이 있나요?
  있습니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2016다42077 판결은 당사자가 약정하는 예약완결권의 행사기간에 특별한 제한이 없다고 보아, 예약일부터 약 30년 뒤까지로 정한 약정도 유효하다고 판단했습니다. 10년 초과 부분이 무효라는 하급심 판결은 파기되었습니다.
• 완결권 소멸을 기다리지 않고 정리할 수 있나요?
  행사기간 약정이 없다면 예약자가 상당한 기간을 정해 완결 여부의 확답을 달라고 최고하는 방법이 있습니다. 그 기간 안에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃습니다. 최고를 할 때는 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 완결권이 소멸하면 가등기는 어떻게 되나요?
  보전할 청구권이 없어지므로 가등기는 말소 대상이 됩니다. 가등기 명의인이 스스로 말소해 주지 않으면 소유자가 가등기 말소등기절차 이행을 구하는 소송을 내야 합니다. 판결을 받으면 소유자 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.
• 제척기간과 소멸시효는 무엇이 다른가요?
  소멸시효는 권리를 행사하지 않는 상태가 일정 기간 계속되면 권리가 소멸하는 것으로 중단·정지가 있고, 제척기간은 권리의 존속기간이어서 기간이 지나면 당연히 소멸하고 중단이 없습니다. 소멸시효는 합의로 연장할 수 없다는 명문 규정이 있습니다.
• 담보로 해 준 가등기도 같은 기준인가요?
  다릅니다. 돈을 빌리면서 담보 목적으로 매매예약 가등기를 해 준 경우에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용될 수 있어, 채권자는 청산 절차를 거쳐야 소유권을 취득합니다. 이때는 완결권 행사기간보다 채무 변제와 청산금 문제가 먼저입니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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