경매 낙찰

앞선 근저당 경매로 집이 팔린 뒤 제 담보가등기로 본등기를 하면 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 담보가등기를 마친 집이 경매로 매각돼 매수인이 대금을 다 냈다면 담보가등기는 소멸하고, 그 뒤에 한 본등기는 원인 없는 무효 등기입니다. 가등기담보법 제15조는 강제경매 등이 행해지면 담보가등기권리가 매각으로 소멸한다고 정하고, 대법원도 그 뒤의 본등기는 채무자와 대물변제 합의를 했더라도 무효라고 봅니다. 지금은 그 경매에서 채권신고를 해 배당을 받았는지부터 확인하십시오.

본등기를 해 두면 나중에 매수인과 협상할 여지가 생긴다고 기대할 필요는 없습니다. 무효 등기라 말소 소송을 당하고 비용만 늘어납니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨에게 5,000만원을 빌려주면서 B씨 아파트에 소유권이전청구권 가등기를 했습니다. 이 아파트에는 은행 근저당이 먼저 있었습니다. 2025년 은행이 경매를 신청해 아파트가 매각됐고, 매수인이 대금을 모두 냈습니다. 그 뒤 A씨는 B씨의 동의를 받아 가등기에 기초한 본등기를 했는데, 이 등기가 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 집이 팔리면 담보가등기는 어떻게 되나요?

매각으로 소멸합니다. 담보가등기를 마친 부동산에 강제경매나 담보권 실행 경매가 행해지면 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 없어집니다. 매수인이 매각허가결정을 받고 대금을 모두 내 소유권을 취득한 때가 그 시점입니다.

담보가등기는 경매에서 저당권처럼 다뤄집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 담보가등기권리자가 다른 채권자보다 우선변제를 받고, 그 순위는 가등기를 마친 때 저당권 설정등기를 한 것으로 본다고 정합니다. 그래서 선순위 근저당보다 뒤, 그 이후 일반채권자보다 앞선 순위로 배당을 받습니다.

매각 뒤에 한 본등기는 왜 무효인가요?

본등기의 원인이 된 담보가등기권리가 이미 소멸했기 때문입니다. 매수인이 대금을 완납한 뒤 한 본등기는 원인을 결여한 무효 등기이고, 채무자와 대물변제 합의를 해 본등기를 했더라도 매수인이 소유권을 취득한 뒤 무효인 가등기를 유용한 것이어서 역시 무효입니다.

청산절차를 거치기 전에 경매가 신청된 경우라면 매각 전이라도 본등기를 청구할 수 없습니다. 대법원 2010. 11. 9. 자 2010마1322 결정은 이 경우 담보가등기권자는 본등기를 청구하지 못하고 매각으로 소멸하는 대신 우선변제를 받을 권리만 있다고 보았습니다.

그러면 빌려준 돈은 어떻게 받나요?

경매 배당에서 받습니다. 법원은 소유권이전 가등기가 된 부동산의 경매가 개시되면 가등기권리자에게 담보가등기인지 여부와 채권의 원인·금액을 신고하라고 요구합니다. 압류등기 전에 된 담보가등기라면 이 신고를 한 경우에만 매각대금에서 배당을 받습니다.

배당에서 빠졌다면 매수인에게 본등기로 맞설 수는 없고, 남은 채권은 채무자의 다른 재산에 대한 일반채권으로 회수를 검토합니다. 배당표가 확정되기 전이라면 배당이의 가능성을 먼저 봅니다.

담보가등기 경매 대응 순서

• 경매 기록 확인 - 경매 사건번호로 법원이 가등기권자에게 신고 요구를 했는지, 신고기간이 언제까지였는지 확인합니다.
• 채권신고 - 신고기간 안이라면 담보가등기라는 사실과 원금·이자·손해금을 신고합니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 선순위 근저당 다음 순위로 반영됐는지 확인하고, 틀렸으면 이의합니다.
• 본등기 보류 - 매각대금 완납 뒤에는 본등기를 신청하지 않습니다. 이미 했다면 매수인의 말소 청구에 대비합니다.
• 남은 채권 회수 - 배당으로 부족한 금액은 채무자의 다른 재산에 가압류와 강제집행을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 신청 전에 이미 청산금을 지급했거나 청산기간이 지난 경우에는 가등기담보법 제14조의 적용 여부가 달라지므로 통지서와 지급 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당 다툼과 채권 회수를 위한 가압류·강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각 뒤 채무자가 동의해 본등기를 해도 무효인가요?
  무효입니다. 매수인이 대금을 완납해 소유권을 취득하면 담보가등기는 소멸하므로, 그 뒤 채무자와 대물변제 합의를 해 본등기를 해도 무효인 가등기를 유용한 것이어서 효력이 없고, 매수인의 말소 청구를 받게 됩니다.
• 경매 중에 서둘러 본등기를 하면 되나요?
  되지 않습니다. 청산금을 지급하기 전(청산금이 없으면 청산기간이 지나기 전)에 경매 신청이 있었다면 담보가등기권리자는 본등기를 청구할 수 없습니다. 이때는 경매에서 채권신고를 하고 순위에 따라 우선변제를 받는 방법으로 회수해야 합니다.
• 담보가등기권자의 배당 순위는 어떻게 정하나요?
  담보가등기를 마친 때에 저당권 설정등기를 한 것으로 봅니다. 그래서 가등기보다 먼저 된 근저당은 앞서고, 가등기 뒤의 저당권이나 일반채권자보다는 우선해 배당을 받습니다. 배당표에서 이 순위가 지켜졌는지 확인합니다.
• 채권신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?
  압류등기 전에 된 담보가등기가 매각으로 소멸하면 채권신고를 한 경우에만 배당을 받습니다. 신고하지 않으면 가등기는 말소되고 매각대금에서 한 푼도 받지 못할 수 있으므로 신고기간을 반드시 지켜야 합니다.
• 가등기권자도 경매 절차의 이해관계인인가요?
  그렇습니다. 소유권 이전에 관한 가등기권리자는 강제경매 등 절차의 이해관계인으로 봅니다. 그래서 매각기일 통지를 받고, 매각허가에 대한 의견 진술이나 즉시항고 등 절차상 권리를 행사할 수 있습니다.
• 매각으로 담보가등기가 소멸하는 근거는?
  담보가등기를 마친 부동산에 대해 강제경매 등이 행해지면 담보가등기권리는 매각에 의해 소멸한다고 법에 정해져 있습니다. 매수인은 담보가등기의 부담 없이 소유권을 취득하고 가등기는 촉탁으로 말소됩니다.

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