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가등기 뒤에 가압류한 채권자가 담보가등기인지 확인 소송을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 소유권이전등기청구권가등기 뒤에 가압류한 채권자가 그 가등기가 담보가등기라는 확인을 구하는 소송은 확인의 이익이 없어 받아들여지지 않습니다. 본등기가 되면 부동산등기법 제92조 제1항에 따라 가압류등기는 가등기 성격과 관계없이 직권말소되고, 청산 없는 본등기는 대위 말소로 다툴 수 있기 때문입니다. 지금은 가등기와 가압류의 접수 순서, 가등기 원인서류부터 확인하십시오.

가압류권자가 가등기의 성격을 미리 판결로 확인받아 둘 필요는 없습니다. 그런 확인의 소는 법원이 받아 주지 않을 가능성이 큽니다.

이런 상담이 많습니다

A회사는 2024년 거래처 대표 B씨에게 물품대금 2억원을 받지 못해 2025년 B씨 소유 오피스텔에 가압류를 했습니다. 그런데 등기부에는 그보다 1년 앞서 C씨 명의 소유권이전등기청구권가등기가 올라가 있었고, A회사는 C씨가 B씨에게 돈을 빌려주고 담보로 받은 가등기라고 보았습니다. A회사는 C씨가 본등기를 하면 가압류가 지워질까 걱정되어, 담보가등기라는 확인 판결을 먼저 받아 두는 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류권자가 담보가등기인지 확인해 달라는 소송을 낼 수 있나요?

원칙적으로 낼 수 없습니다. 확인의 소는 원고의 권리나 법률상 지위에 현존하는 불안·위험이 있고 확인판결이 분쟁을 근본적으로 해결하는 가장 유효·적절한 수단일 때만 허용되는데, 가등기 뒤 가압류권자가 담보가등기라는 확인을 구하는 경우에는 이 요건을 갖추지 못한다고 판례는 봅니다.

가등기에 따른 본등기가 되면 내 가압류등기는 어떻게 되나요?

가등기에 의한 본등기가 되면 등기관은 가등기 이후에 된 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소합니다. 이 결과는 가등기가 순위보전용이든 담보용이든 같습니다. 그래서 가등기의 성격을 확인해 달라는 판결을 받아도 가압류권자의 불안이 사라지지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」 제92조도 같은 내용입니다.

직권말소가 되면 등기관은 말소된 권리의 등기명의인에게 그 사실을 지체 없이 통지해야 합니다. 이 통지를 받은 날짜가 뒤의 대응 시점을 정하는 기준이 됩니다.

담보가등기인데 청산 없이 본등기가 되면 어떻게 다투나요?

가압류권자는 채무자인 부동산 소유자를 대위해 본등기의 말소를 청구하고, 그 결과 직권말소된 가압류등기도 회복시킬 수 있습니다. 담보가등기에 기한 본등기는 청산금 평가액 통지와 2개월 청산기간을 거쳐야 하므로, 이를 거치지 않은 본등기는 무효입니다.

청산기간 중에는 가등기 뒤 권리자가 청산금에 대해 순위에 따라 권리를 행사할 수도 있습니다. 가압류권자가 이 권리를 가지는지는 가압류의 내용과 채권자의 통지 여부를 보고 따져야 합니다.

경매로 가면 가등기의 성격이 어떻게 드러나나요?

소유권이전 가등기가 된 부동산에 강제경매가 시작되면 법원은 가등기권자에게 담보가등기인지, 담보가등기라면 채권의 존부·원인·금액을 신고하도록 기간을 정해 요구합니다. 담보가등기라면 매각으로 소멸하고 저당권처럼 순위에 따라 배당받게 되므로, 가압류권자는 이 신고 내용을 보고 배당이의로 다툴 수 있습니다.

가등기 뒤 가압류 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 가등기 접수일과 가압류 접수일을 등기부로 비교합니다. 직권말소 대상인지가 이 순서에서 정해집니다.
• 가등기 원인 조사 - 매매예약서·차용증·이자 송금 내역을 확보합니다. 담보 목적이라는 사정을 뒷받침합니다.
• 본안 판결 확보 - 가압류의 본안 소송에서 집행권원을 받아 둡니다. 경매 신청과 배당의 전제가 됩니다.
• 강제경매 신청 - 경매가 시작되면 가등기권자의 신고 내용을 확인합니다. 담보가등기면 매각으로 소멸합니다.
• 본등기 말소 대위 청구 - 청산 없이 본등기가 되면 채무자를 대위해 말소를 청구합니다. 가압류등기 회복도 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기권자가 이미 청산금을 지급했다고 주장하거나 가등기 뒤 소유자가 바뀐 경우에는 등기부와 청산 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류와 그 뒤 강제경매, 가등기 본등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확인의 소는 언제 허용되나요?
  원고의 권리나 법률상 지위에 현존하는 불안·위험이 있고, 확인판결을 받는 것이 그 분쟁을 근본적으로 해결하는 가장 유효·적절한 수단일 때 허용됩니다. 다른 구제수단이 있으면 확인의 이익이 부정되기 쉽습니다.
• 본등기가 되면 가압류등기는 왜 말소되나요?
  가등기에 의한 본등기를 하면 등기관이 가등기 이후 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하기 때문입니다. 가등기가 순위보전용이든 담보용이든 이 결과는 같습니다.
• 가압류등기가 직권말소되면 알려 주나요?
  알려 줍니다. 등기관은 가등기 이후 등기를 직권으로 말소한 뒤 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지해야 합니다. 통지를 받으면 본등기가 청산절차를 거쳤는지 바로 확인하십시오.
• 청산 없이 한 본등기는 누가 말소를 청구하나요?
  부동산 소유자인 채무자가 청구할 수 있고, 가압류권자는 자기 채권을 보전하려고 채무자를 대위해 말소를 청구할 수 있습니다. 본등기가 말소되면 직권말소된 가압류등기도 회복시킬 수 있습니다.
• 담보가등기는 어떤 가등기를 말하나요?
  채권담보의 목적으로 마친 가등기를 말합니다. 등기부에는 보통 소유권이전등기청구권가등기로만 나오므로 등기 형식만으로는 구별되지 않고, 매매예약서의 내용과 실제 금전 거래를 보고 판단합니다.
• 경매에서 가등기 성격은 어떻게 확인하나요?
  강제경매가 시작되면 법원이 가등기권자에게 담보가등기인지와 채권의 존부·원인·금액을 신고하도록 기간을 정해 요구합니다. 담보가등기로 신고하면 매각으로 소멸하고 저당권처럼 배당을 받으므로, 신고 내용을 보고 배당이의를 검토합니다.
• 담보가등기는 경매 뒤에도 남나요?
  남지 않습니다. 담보가등기를 마친 부동산에 강제경매가 행해지면 담보가등기권리는 매각으로 소멸합니다. 담보가등기권자는 가등기를 마친 때 저당권을 설정한 것처럼 순위에 따라 배당을 받습니다.

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