매매 계약

집을 사면 자금조달계획서부터 자금출처조사까지 어떻게 이어지나요? 거래신고 뒤 확인 절차 한눈에 보기

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

집을 사면 계약일부터 30일 안에 거래신고를 하고, 대상이라면 자금조달계획서도 함께 냅니다. 그 뒤 구청이나 국토교통부·한국부동산원이 신고 내용을 확인하려고 계약서와 대금 지급 자료를 요구할 수 있고, 조사 결과 세법 위반이 의심되면 국세청에 통보됩니다. 자금조달계획서 자체도 국세청 등 관계기관에 통보되어 자금출처조사의 참고자료가 되므로, 지금은 내가 낸 신고서와 계획서의 숫자가 실제 계좌 흐름과 맞는지부터 확인하십시오.

집을 산 뒤 받는 서류는 여러 기관에서 따로 오는 것처럼 보이지만, 모두 거래신고 때 낸 숫자에서 출발합니다. 흐름을 한 번 잡아 두면 지금 무엇을 해야 하는지가 분명해집니다.

예를 들어 보겠습니다

30대 부부 G씨는 2026년 3월 수도권의 아파트를 10억원에 사면서 중개사무소를 통해 거래신고를 하고, 자금조달계획서에 예금 2억원, 주택담보대출 4억원, 부모님께 빌린 돈 2억원, 기존 전세보증금 2억원을 적었습니다. 7월에 구청에서 계약서와 계약금·잔금 이체내역, 부모님께 빌린 돈의 차용증을 내라는 요구서가 왔습니다. G씨는 이 요구가 세무조사인지, 과태료로 끝나는 것인지, 국세청까지 가는 것인지 알고 싶어 했습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

집을 산 뒤 어떤 기관이 무엇을 확인하나요?

첫 단계는 거래신고입니다. 매매계약을 맺으면 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격, 계약일, 중도금·잔금 지급일 등을 신고합니다. 중개사무소를 통한 거래는 개업공인중개사가, 직거래는 매도인과 매수인이 함께 신고합니다. 실제 거래가격 6억원 이상 주택이나 조정대상지역·투기과열지구 주택을 사면 매수인은 자금조달계획서도 함께 냅니다.

두 번째는 신고내용 조사입니다. 신고관청(시·군·구청)은 신고 내용이 빠졌거나 정확하지 않다고 판단하면 거래계약서, 거래대금 지급을 증명하는 자료 등을 내라고 요구할 수 있습니다. 국토교통부장관도 직접 또는 신고관청과 함께 조사할 수 있고, 조사 대상 선정과 자료 제출 요구·접수·검토 업무는 한국부동산원에 위탁되어 있습니다.

세 번째는 조사 결과에 따른 조치입니다. 신고를 늦게 했거나 사실과 다르게 했으면 신고관청이 과태료를 부과하고, 이 법이나 「상속세 및 증여세법」 등 다른 법률을 위반했다고 판단되면 수사기관에 고발하거나 국세청 등 관계기관에 통보합니다.

자금조달계획서는 국세청에서 어떻게 쓰이나요?

자금조달계획서 서식 뒷면에는 계획서가 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내역 조사와 세법에 따른 조사 때 참고자료로 쓰인다고 적혀 있습니다. 계획서에 「증여 1억원」이라고 적었는데 증여세 신고가 없거나, 「부모님께 빌린 돈 2억원」이라고 적었는데 이자와 원금을 갚은 기록이 없으면, 그 차이가 국세청 검토의 출발점이 됩니다.

국세청 단계에서 문제 되는 것은 증여 추정입니다. 직업, 나이, 소득, 재산 상태로 보아 스스로 집을 샀다고 보기 어려우면 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 다만 입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 추정하지 않습니다. 10억원 주택이라면 출처를 밝히지 못한 돈이 2억원 미만이어야 추정에서 빠집니다.

국세청이 자금출처조사 대상을 고르는 방식과 해명자료 요구에 대한 대응은 「자금출처조사 대상자는 어떻게 선정되나요? 국세청 자금출처 분석의 계산 방식」에서 이어서 다룹니다.

구청 조사와 국세청 조사는 무엇이 다른가요?

구청 단계의 신고내용 조사는 거래신고가 사실과 맞는지를 보는 절차이고, 결과는 주로 과태료입니다. 국세청 단계의 자금출처조사는 그 돈이 어디서 왔는지를 보는 세무조사이고, 결과는 증여세 부과입니다. 같은 자료를 보지만 묻는 내용이 다릅니다.

한 가지 주의할 점은 구청 단계에서 낸 설명이 그대로 국세청으로 넘어간다는 것입니다. 구청에 「계약금이 아니라 빌려준 돈」이라고 설명했다면, 국세청 단계에서도 그 돈의 성격을 같은 방식으로 설명해야 합니다. 단계마다 말이 달라지면 그 자체가 의심을 키웁니다.

받은 서류별로 무엇부터 해야 하나요?

서류 제목이 대응을 정합니다. 자료 제출 요구서에는 제출기한이 적혀 있고, 기한까지 거래대금 지급 증명자료를 내지 않으면 그것만으로 3,000만원 이하의 과태료 대상입니다. 과태료 사전통지서에는 의견제출 기한이 적혀 있고, 그 안에 자진납부하면 20% 이내에서 감경받을 수 있지만 납부와 동시에 다툴 기회가 끝납니다. 국세청 해명자료 제출 안내는 과태료가 아니라 증여세로 이어지는 절차입니다.

아직 아무 서류도 받지 않았다면 지금이 정리하기 가장 좋은 때입니다. 신고한 계약일과 실제 첫 송금일, 계획서에 적은 금액과 잔금 때 실제 이체 금액, 가족에게서 받은 돈의 성격을 한 장으로 맞춰 두십시오. 계약일이나 가격을 사실과 다르게 신고한 부분이 있다면, 조사가 시작되기 전에 거래당사자 가운데 가장 먼저 단독으로 자진신고하고 조사가 끝날 때까지 협조해 과태료를 면제받는 길도 있습니다.

거래신고 이후 대응 순서

• 서류 구분 - 받은 서류의 제목, 보낸 기관, 근거 조문, 기한을 표로 옮깁니다. 기한이 가장 먼저 오는 것부터 처리합니다.
• 신고 내용 복기 - 신고필증의 계약일·거래가격·지급일과 자금조달계획서의 항목별 금액을 꺼내 둡니다.
• 계좌 흐름 대조 - 계약금부터 잔금까지 보낸 계좌, 받은 계좌, 날짜, 금액을 한 장으로 정리하고 신고 내용과 다른 곳을 표시합니다.
• 설명 방향 결정 - 다른 곳마다 사실관계와 증빙을 정하고, 구청과 국세청에 같은 설명을 할 수 있는지 확인합니다.
• 제출과 기록 - 기한 안에 내고 접수 사실을 남깁니다. 낸 자료 사본은 이후 국세청 단계에서도 그대로 씁니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구청에서 자료를 내라고 하면 세무조사를 받는 건가요?
  아닙니다. 구청이나 한국부동산원의 자료 제출 요구는 거래신고 내용을 확인하는 부동산 거래신고법상 조사이고, 국세청 세무조사와는 별개입니다. 다만 조사 결과 세법 위반이 의심되면 국세청에 통보될 수 있습니다.
• 한국부동산원에서 온 요구에도 응해야 하나요?
  응해야 합니다. 국토교통부장관의 신고내용 조사 중 조사 대상 선정, 자료 제출 요구와 접수, 제출 자료 검토 업무가 한국부동산원에 위탁되어 있습니다.
• 자금조달계획서는 국세청에 넘어가나요?
  서식 뒷면에 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내역 조사와 세법에 따른 조사 때 참고자료로 활용된다고 적혀 있습니다. 계획서의 증여·차입 금액은 국세청이 나중에 대조하는 기준이 됩니다.
• 자료 제출 요구에 응하지 않으면 어떻게 되나요?
  거래대금 지급을 증명하는 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 3,000만원 이하, 그 밖의 자료를 내지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다. 신고가격 10억원 초과 거래라면 기준 금액이 3,000만원입니다.
• 아무 연락도 없는데 지금 정리할 것이 있나요?
  있습니다. 신고한 계약일과 실제 첫 송금일, 계획서 금액과 실제 이체 금액, 가족 자금의 성격을 맞춰 두십시오. 거짓신고가 있었다면 조사 시작 전 최초 단독 자진신고와 끝까지의 협조로 과태료 면제를 받을 수 있습니다(거래대금 증명자료 미제출 등은 대상 아님).
• 과태료를 내면 국세청 문제도 끝나나요?
  아닙니다. 과태료는 거래신고 의무 위반에 대한 제재이고, 증여세 등 세금 문제는 국세청이 따로 판단합니다. 과태료 절차에서 한 설명이 세무 단계에서도 그대로 쓰이므로 두 절차를 함께 보아야 합니다.

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