계약 일반

잔금 못 내면 계약금 귀속·추후 협상 특약, 잔금일 지나면 계약이 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 계약금 귀속·추후 협상 특약만으로는 잔금일이 지나도 매매계약이 자동으로 끝나지 않습니다. 대법원 2022다255614 판결은 이를 해제권 유보 조항으로 보았습니다. 매도인의 이행제공과 해제 통지가 필요한 이유와 매수인의 대응을 정리했습니다.

아니요, 그 특약만으로는 잔금일이 지났다고 계약이 자동으로 끝나지 않습니다. 대법원은 잔금을 기일까지 내지 않으면 계약금은 매도인에게 귀속되고 추후 협상한다는 특약을 매도인의 해제권을 남겨 둔 조항으로 보았습니다. 매도인이 등기서류를 갖춰 이행제공하고 해제 의사를 표시해야 계약이 끝납니다. 기일을 넘겼다는 이유만으로 매수인이 계약을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 3. B씨 소유 토지를 4억 원에 사기로 하고 계약금 4천만 원을 냈습니다. 계약서에는 2025. 12. 31.까지 잔금을 내지 않으면 계약금은 B씨에게 귀속되고 추후 협상한다는 조항이 있었습니다. 대출이 늦어져 잔금일을 넘긴 A씨는 2026. 2. 16. 잔금 중 2억 원을 B씨 계좌로 보냈고, B씨는 돈을 돌려주지 않은 채 아무 말이 없었습니다. 그런데 B씨가 2026. 3. 9. 땅값이 올랐다며 계약은 잔금일에 이미 끝났다고 통보했습니다. A씨는 나머지 잔금을 공탁하고 등기를 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자동해제 특약이 있으면 잔금일만 지나도 계약이 끝나나요?

원칙적으로 끝나지 않습니다. 매수인의 잔금 지급과 매도인의 등기서류 교부·인도는 동시이행 관계입니다. 그래서 잔금을 기일까지 내지 않으면 자동 해제한다고 적었어도, 매도인이 서류를 갖춰 이행제공해 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 기일 경과만으로 해제되지 않습니다.

예외는 두 가지입니다. 매도인의 서류 준비 여부를 묻지 않고 기일 경과 자체로 계약을 실효시키기로 특약한 경우, 매수인이 여러 번 불이행한 뒤 기일 연기를 부탁하며 새 기일까지 못 내면 자동해제를 감수하겠다고 확약한 경우입니다. 이때는 기일이 지나면 계약이 끝납니다. 일반적인 구분은 「잔금을 안 내면 자동 해제한다는 약정만으로 매매계약이 끝나나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 계약금 귀속·추후 협상 특약을 어떻게 보았나요?

지역주택조합이 사업 부지 안의 토지 지분을 사면서, 계약 후 1개월 뒤인 잔금일까지 잔금을 내지 않으면 계약금은 매도인에게 귀속되고 추후 협상한다고 정했습니다. 조합은 잔금일을 넘겨 약 5개월 뒤 잔금 대부분을 보냈고, 나머지는 몇 년 뒤 공탁했습니다. 원심은 특약에 따라 잔금일에 계약이 실효되었다고 보았습니다.

대법원은 “매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.”라는 원칙을 다시 확인했습니다. 이 특약은 해제권 유보 조항에 협의를 이어갈 수 있다는 약정을 더한 것으로 볼 여지가 충분하다고 했습니다. 계약서가 잔금과 서류 교부를 동시이행으로 정한 점, 매도인이 잔금 일부를 받고 공탁이 된 뒤에도 소송 때까지 이의하지 않은 점도 근거로 들어 파기환송했습니다. 현행 민법 제536조, 제544조도 판결 당시와 같습니다.

앞 매수인의 계약을 넘겨받아 새로 계약했다면 해석이 달라지나요?

달라지지 않는 것이 원칙입니다. 대법원은 시행사와 매도인의 종전 계약, 시행사와 조합의 사업 양수도계약, 조합과 매도인의 새 계약을 서로 별개로 보았습니다. 당사자와 대금이 다르므로 새 계약의 효력이 앞 계약들에 묶이지 않는다는 것입니다.

조합이 사업을 빨리 진행하려고 서둘렀다는 사정도 매도인 쪽 사정은 아니라고 했습니다. 매수인이 서둘렀다고 해서 잔금일이 지나면 계약을 끝내기로 양쪽이 합의했다고 단정할 수 없다는 뜻입니다. 사업 부지를 넘겨받은 시행사나 조합이라면 새로 맺은 계약서의 문구를 기준으로 효력을 따지면 됩니다. 앞 계약의 해제 조건을 이유로 새 계약이 끝났다는 주장에는 이 판단으로 대응할 수 있습니다.

매도인은 이런 특약이 있을 때 어떻게 계약을 끝내나요?

등기서류를 갖춰 이행제공하고, 상당한 기간을 정해 잔금을 최고한 뒤 해제를 통지해야 합니다. 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 한 번 하면 철회할 수 없습니다. 매수인이 미리 잔금을 내지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고 없이 해제할 수 있습니다.

계약금 귀속 조항은 위약금 약정이어서 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 매도인이 잔금 일부를 받아 두고 돌려주지 않은 채 침묵했다면, 계약을 유지할 뜻이었다는 사정으로 불리하게 평가될 수 있습니다. 해제할 생각이라면 받은 돈의 처리부터 분명히 해야 합니다.

잔금 지연 매매계약 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 계약금 귀속·추후 협상인지, 기일 경과만으로 실효된다고 못 박았는지 봅니다.
• 이행제공 여부 확인 - 매도인이 서류를 갖춰 잔금을 요구하거나 최고한 적이 있는지 확인합니다.
• 잔금 제공과 공탁 - 남은 잔금을 이행제공하고, 매도인이 받지 않으면 공탁합니다.
• 처분금지가처분 - 매도인이 제3자에게 팔 우려가 있으면 등기청구권을 지키는 가처분을 신청합니다.
• 등기 청구 소송 - 소유권이전등기 소송을 내고 매도인이 돈을 받고도 침묵한 사정을 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약 문구와 계약서의 동시이행 조항, 매도인이 서류를 준비했는지와 잔금 일부를 받은 뒤의 태도에 따라 계약이 살아 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제 다툼과 소유권이전등기 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금일이 지난 뒤 보낸 잔금을 매도인이 돌려주지 않으면 어떤 의미가 있나요?
  계약을 유지할 뜻이 있었다는 사정으로 평가될 수 있습니다. 대법원도 매도인이 잔금 일부를 받고 공탁이 된 뒤 이의하지 않은 점을 자동해제가 아니라고 본 근거로 들었습니다.
• 매도인이 잔금을 받지 않으면 어떻게 하나요?
  채무이행지의 공탁소에 잔금을 변제공탁하고 매도인에게 공탁 사실을 알리면 됩니다. 공탁하면 그 범위에서 잔금 채무를 면하고, 이후 등기 청구에서 잔금을 이행했다는 근거가 됩니다.
• 계약금이 매도인에게 귀속된다는 조항이 있으면 계약금은 못 돌려받나요?
  계약이 적법하게 해제되면 위약금으로 귀속될 수 있습니다. 다만 손해배상액의 예정으로 추정되므로 부당히 과다하면 법원에 감액을 구할 수 있습니다.
• 잔금일을 미뤄 달라며 못 내면 자동해제를 감수한다고 썼다면요?
  새 기일까지 잔금을 내지 않으면 매도인의 이행제공 없이도 계약이 끝날 수 있습니다. 여러 번 불이행한 뒤 이런 확약을 했다면 대법원은 자동 실효를 인정해 왔습니다.
• 매도인이 해제를 통지하면 바로 다른 사람에게 팔 수 있나요?
  해제가 적법해야 합니다. 이행제공과 최고 없이 한 해제 통지는 효력이 없을 수 있으므로, 매수인은 처분금지가처분으로 제3자 매도를 막을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 잔금을 안 내면 자동 해제한다는 약정만으로 매매계약이 끝나나요?
• 잔금을 일주일 늦게 줬더니 자동해제 특약으로 계약이 끝났다고 하는데 맞나요?
• 잔금이 든 통장 사본만 보여 주고 매도인과의 계약을 해제할 수 있나요?
• 매수인이 집을 안 사겠다며 잔금일을 피하면 매도인은 어떻게 계약을 해제하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기