이웃 분쟁

앞에 고층 아파트가 올라가 햇빛이 막히는데 공사를 멈추게 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

골조공사가 끝나기 전이고 일조 침해가 수인한도를 넘는다고 소명되면 공사금지 가처분을 신청할 수 있지만, 대규모 아파트 공사는 인용되기 어렵고 손해배상으로 정리되는 경우가 많습니다. 대법원은 일조방해가 사회통념상 수인한도를 넘을 때 위법하다고 보고 피해 정도, 지역성, 공법 규제 위반 여부 등을 함께 따집니다. 지금은 골조가 몇 층까지 올라갔는지와 동지 무렵 햇빛이 드는 시간을 기록하십시오.

아파트 분양이 끝났다고 해서 일조 침해를 다툴 방법이 모두 사라지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

X씨는 2002년부터 2층 단독주택에 살고 있는데, 2025년 3월 바로 남쪽에 25층 아파트 재개발 공사가 시작되었습니다. 2026년 여름 골조가 12층까지 올라가자 거실에 드는 햇빛이 눈에 띄게 줄었고, 조합은 이미 일반분양을 마친 상태였습니다. X씨는 공사를 멈추게 할 수 있는지, 안 되면 무엇을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일조 침해로 공사금지 가처분을 받을 수 있나요?

가능하지만 요건이 까다롭습니다. 공사금지 가처분은 임시의 지위를 정하는 가처분이어서, 피해자의 권리와 함께 현저한 손해나 급박한 위험을 막을 보전의 필요성이 소명되어야 합니다. 법원은 공사 중지로 시공사와 조합원이 입을 손실도 함께 비교합니다.

일반분양까지 마친 대규모 아파트처럼 이해관계인이 많으면 법원은 공사금지를 신중히 판단하고 금전 배상으로 해결하도록 권하는 경향이 있습니다. 골조공사가 이미 끝났다면 더 이상 막을 일영(그늘)의 증가가 없어 공사금지를 구하기 어렵습니다. 소유권에 기한 방해예방 청구권이 본안의 근거가 됩니다.

일조 침해가 위법한지는 무엇으로 판단하나요?

일조방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘어야 위법합니다. 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72485 판결은 피해의 정도, 피해이익의 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 피해 회피 가능성, 공법적 규제 위반 여부, 교섭 경과를 모두 고려한다고 보았습니다.

실무에서는 동지일 기준 09:00부터 15:00까지 연속 2시간 이상, 08:00부터 16:00까지 합계 4시간 이상 햇빛이 드는지를 주요 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 두 기준을 모두 채우지 못하면 수인한도를 넘는 것으로 볼 가능성이 커집니다. 감정인의 일조 시뮬레이션이 대표적인 소명 자료입니다.

공사를 못 막으면 손해배상은 언제까지 청구하나요?

손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결은 위법한 건축행위로 건물이 준공되거나 외부 골조공사가 끝나면 그때 손해를 예견할 수 있으므로 소멸시효가 원칙적으로 그 무렵부터 진행한다고 보았습니다.

손해배상에는 집값 하락분 같은 재산상 손해와 위자료가 포함됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제766조도 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년의 기간을 정하고 있습니다. 건물 철거를 구하는 소는 소유권에 기한 물권적 청구권이라 이 시효가 적용되지 않지만, 대규모 아파트 철거가 받아들여지기는 매우 어렵습니다.

일조 침해 공사금지 대응 순서

• 골조 진행 기록 - 공사 현장 사진을 날짜별로 찍어 몇 층까지 올라갔는지 남깁니다. 가처분 가능 시점 판단에 필요합니다.
• 일조 시간 측정 - 동지 무렵 거실 창에 햇빛이 드는 시간을 기록하고 일조 감정을 의뢰합니다. 수인한도 소명의 핵심 자료입니다.
• 공법 규제 확인 - 건축허가서와 일조 등 확보를 위한 높이 제한 준수 여부를 확인합니다. 위반이 있으면 위법성 판단에 유리합니다.
• 가처분 또는 협상 - 골조 완료 전이면 공사금지 가처분을 검토하고, 어렵다면 시공사·조합과 보상 협상을 진행합니다.
• 손해배상 청구 - 골조 완료 무렵부터 3년 안에 재산상 손해와 위자료를 청구합니다. 감정 결과가 손해액 산정 근거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피해 건물이 상업지역에 있거나 원래 일조가 좋지 않았던 경우, 여러 동의 아파트가 복합적으로 그늘을 만드는 경우라면 감정 결과와 지역 용도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조·조망 침해 관련 가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일조권 침해는 몇 시간이 기준인가요?
  법률에 정한 시간은 없고 수인한도를 종합적으로 판단합니다. 실무에서는 동지일 09:00부터 15:00까지 연속 2시간, 08:00부터 16:00까지 합계 4시간 이상 일조가 확보되는지를 주요 기준으로 삼는 경우가 많습니다.
• 골조공사가 끝나면 공사금지를 못 하나요?
  외부 골조공사가 끝나면 그늘이 더 늘어나지 않으므로 공사금지를 구할 실익이 크게 줄어듭니다. 그때부터는 재산상 손해와 위자료를 청구하는 손해배상 소송으로 방향을 바꾸는 것이 일반적입니다.
• 공사금지 가처분의 근거는 무엇인가요?
  소유자는 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 이 방해예방청구권을 피보전권리로 삼아 임시의 지위를 정하는 공사금지 가처분을 신청합니다.
• 손해배상 시효는 언제부터 계산하나요?
  원칙적으로 가해 건물이 준공되거나 외부 골조공사가 끝나 손해를 예견할 수 있는 때부터 진행하고, 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나면 소멸합니다. 불법행위를 한 날부터 10년이 지나도 소멸합니다.
• 건축법을 지킨 건물도 배상 책임이 있나요?
  건축법상 높이 제한 등을 지켰더라도 일조방해가 수인한도를 넘으면 위법하다고 볼 수 있습니다. 공법적 규제 준수 여부는 여러 판단 요소 가운데 하나일 뿐이므로, 허가대로 지었다는 주장만으로 책임이 사라지지는 않습니다.
• 세입자도 손해배상을 받을 수 있나요?
  일조방해로 거주자가 입는 정신적 고통에 대한 위자료는 실제로 거주한 사람이 청구할 수 있습니다. 집값 하락 같은 재산상 손해는 소유자에게 생기므로, 세입자와 소유자가 청구할 수 있는 항목이 서로 다릅니다.

비슷한 상황

• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
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