물품 거래

소유권을 남겨 두고 판 자재를 시공사가 남의 건물에 썼다면 건물 주인에게 자재값을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건물 주인이 소유권유보 사실을 과실 없이 몰랐다면 자재값 보상을 청구할 수 없고, 알았거나 알 수 있었다면 부당이득 보상청구가 가능합니다. 대법원은 소유권유보 자재가 도급계약으로 남의 건물에 부합된 경우 선의취득과 같은 기준으로 건물 주인의 선의·무과실을 따졌습니다. 지금은 시공사가 건축주에게 받을 공사대금 가압류부터 검토하십시오.

소유권유보 약정을 했으니 자재를 뜯어 올 수 있다고 생각하실 필요는 없습니다. 부합된 자재는 뜯어 오는 대신 대금이나 보상금으로 다툽니다.

이런 상담이 많습니다

철강 유통업체 A사는 2025년 3월 시공사 B사에 철근과 H빔 1억 5,000만원어치를 팔면서 대금을 다 받을 때까지 소유권은 A사에 남긴다는 소유권유보 약정을 했습니다. B사는 건축주 C씨와 맺은 공사도급계약에 따라 이 자재를 C씨 건물 신축에 모두 썼고, 대금 절반을 치르지 못한 채 2025년 말 부도가 났습니다. A사는 건물 주인이 된 C씨에게 남은 자재값을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유권을 남겨 둔 자재가 남의 건물에 들어가면 누구 것이 되나요?

건물 소유자의 것이 됩니다. 부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하므로, 철근과 H빔이 건물 구조체에 박혀 떼어 낼 수 없게 되면 소유권유보 약정이 있었더라도 건물 주인 C씨 소유가 됩니다.

부합인지는 그 자재를 훼손하거나 큰 비용을 들이지 않고는 떼어 낼 수 없을 정도로 붙었는지, 건물과 별개로 거래될 경제적 효용이 있는지를 종합해 봅니다. 이 기준은 증축뿐 아니라 신축에도 똑같이 적용됩니다.

건물 주인에게 자재값을 보상받을 수 있나요?

건물 주인이 소유권유보 사실을 몰랐고 모른 데 과실도 없다면 청구할 수 없습니다. 부합으로 손해를 본 사람은 부당이득 규정에 따라 보상을 청구할 수 있지만, 이 청구가 인정되려면 부당이득의 요건까지 모두 갖춰야 합니다.

대법원은 도급계약에 따라 들어온 자재의 소유권이 유보된 사실을 건물 주인이 과실 없이 몰랐다면, 선의취득과 마찬가지로 건물 주인이 그 이익을 가질 법률상 원인이 있다고 보았습니다. 이때 매도인은 보상을 청구할 수 없습니다. 반대로 건물 주인이 유보 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었다면 보상청구가 가능합니다.

선의취득과 같은 기준은 무엇을 뜻하나요?

동산을 평온·공연하게 넘겨받은 사람이 선의이고 과실 없이 점유하면, 넘겨준 사람이 진짜 소유자가 아니어도 소유권을 취득한다는 것이 선의취득입니다. 판례는 부합 사안에서도 이 기준을 빌려 건물 주인의 선의·무과실을 따집니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 부합·선의취득 규정은 원안 당시와 같습니다. 결국 보상청구의 성패는 건물 주인이 공사 당시 자재 대금 미지급이나 소유권유보 사실을 알 수 있었는지에 달려 있습니다. 공급업체가 건축주에게 직접 유보 사실을 통지했다면 과실 여부 판단에서 유리해집니다.

시공사에게는 무엇을 청구하나요?

시공사에게는 매매대금을 그대로 청구합니다. 부합으로 자재 소유권을 잃어도 매매계약상 대금채권은 남기 때문입니다. 시공사가 부도 상태라면 시공사가 건축주에게 받을 공사대금채권을 가압류하는 방법을 먼저 검토합니다.

소유권유보 자재 부합 보상청구 대응 순서

• 부합 여부 확인 - 자재가 건물 구조체에 박혀 떼어 낼 수 없는지 현장 사진으로 확인합니다. 떼어 낼 수 있으면 반환청구를 검토합니다.
• 건축주 인식 자료 수집 - 건축주에게 소유권유보를 알린 공문, 현장 회의록, 대금 독촉 문자를 모읍니다. 선의·무과실을 깨는 자료입니다.
• 공사대금채권 가압류 - 시공사가 건축주에게 받을 공사대금채권을 가압류합니다. 시공사 부도 때 가장 현실적인 회수 경로입니다.
• 보상청구 내용증명 - 건축주에게 부합에 따른 부당이득 보상을 청구하고 유보 사실을 알았던 정황을 적습니다.
• 소송 제기 - 시공사에는 매매대금, 건축주에는 보상금을 각각 청구합니다. 두 청구는 함께 낼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축주와 시공사가 특수관계이거나 건축주가 자재 대금을 직접 지급하기로 약정한 사정이 있으면 계약서와 현장 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 납품대금 회수를 위한 가압류와 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유권유보 약정만 있으면 자재를 되찾나요?
  부합되기 전이라면 되찾을 수 있지만 부합된 뒤에는 어렵습니다. 부동산에 부합한 물건은 부동산 소유자의 소유가 되므로 건물 구조체에 들어간 철근을 뜯어 올 수는 없습니다. 그때부터는 대금과 보상금으로 다툽니다.
• 부합인지 아닌지는 어떻게 판단하나요?
  훼손하거나 큰 비용을 들이지 않고는 떼어 낼 수 없을 정도로 붙었는지, 건물과 따로 거래될 경제적 효용이 있는지를 종합해 봅니다. 볼트로 고정한 설비처럼 떼어 낼 수 있는 물건은 부합이 아닐 수 있습니다.
• 건축주가 몰랐으면 끝인가요?
  과실 없이 몰랐다면 보상청구는 어렵습니다. 대법원은 이 경우 건축주가 이익을 가질 법률상 원인이 있다고 보았습니다. 다만 몰랐다는 데 과실이 있으면 보상청구가 가능하므로 건축주가 알 수 있었던 정황을 모읍니다.
• 건축주에게 미리 알리면 도움이 되나요?
  도움이 됩니다. 납품 전에 건축주에게 소유권유보 사실과 대금 미지급 시 조치를 공문으로 알려 두면 건축주가 선의·무과실이라고 주장하기 어려워집니다. 도달을 증명할 수 있는 내용증명이 좋습니다.
• 시공사가 부도나면 무엇부터 하나요?
  시공사가 건축주에게 받을 공사대금채권 가압류부터 검토합니다. 가압류는 금전채권의 장래 강제집행을 보전하기 위한 절차로, 건축주가 시공사에 공사대금을 지급하기 전에 해 두어야 효과가 있습니다.
• 시공사에 대한 대금청구도 남아 있나요?
  남아 있습니다. 부합으로 자재 소유권을 잃어도 매매계약상 대금채권은 그대로입니다. 시공사가 회생절차에 들어가면 회생채권으로 신고해야 하므로 법원 공고를 확인합니다. 신고 기간을 넘기면 권리 행사가 막힐 수 있습니다.

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