회사 설립

발기인이 정관을 만들기 전에 산 공장부지, 설립된 회사가 등기를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 받을 수 없습니다. 정관 작성과 발기인의 주식인수 전에는 설립중의 회사가 없어서, 그때 발기인이 산 땅은 발기인 개인에게 귀속된다는 것이 대법원 판단입니다. 지금은 매도인과 매수인 명의를 회사로 바꾸는 합의가 가능한지부터 확인하십시오.

설립등기를 마친 회사 이름으로 소송부터 낼 필요는 없습니다. 매도인과 매수인 명의를 회사로 바꾸는 합의서 한 장으로 해결되는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 친구들과 제조회사를 세우기로 하고, 정관을 만들기 전인 2025년 1월 공장부지로 쓸 토지를 자기 이름으로 한 사단법인에서 샀습니다. 정관은 2025년 3월에 만들었고 회사는 2025년 4월 설립등기를 마쳤습니다. 회사가 매도인에게 곧바로 회사 앞으로 소유권이전등기를 해 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

설립중의 회사는 언제부터 생기나요?

설립중의 회사는 정관이 작성되고 발기인이 적어도 1주 이상의 주식을 인수했을 때 비로소 성립합니다. 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다50215 판결이 이렇게 보았습니다.

설립중의 회사는 법에 적힌 개념이 아니라, 발기인이 설립을 위해 한 행위의 권리의무가 설립등기와 동시에 회사에 넘어가는 관계를 설명하는 개념입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제288조는 발기인이 정관을 작성하도록, 제293조는 각 발기인이 서면으로 주식을 인수하도록 정합니다.

회사는 본점소재지에서 설립등기를 한 때 성립합니다. 설립중의 회사 단계에서 발기인이 한 행위의 효과는 이때 별도 이전 절차 없이 회사에 귀속됩니다.

정관 작성 전에 발기인이 산 땅은 회사 것이 되나요?

회사 것이 되지 않습니다. 설립중의 회사가 생기기 전에 발기인이 취득한 권리의무는 사정에 따라 발기인 개인이나 발기인조합에 귀속됩니다. 이를 성립한 회사로 넘기려면 양수나 채무인수 같은 특별한 이전행위가 따로 있어야 합니다.

그래서 정관 작성과 주식인수 전에 발기인 이름으로 맺은 매매계약이라면, 회사가 설립등기를 마쳤다는 이유만으로 매도인에게 회사 앞으로 소유권이전등기를 해 달라고 청구할 수 없습니다.

회사가 그 땅을 넘겨받으려면 어떻게 해야 하나요?

회사가 매수인 지위를 넘겨받는 합의를 매도인, 발기인과 함께 하면 됩니다. 매수인을 발기인에서 회사로 바꾸는 매매계약서를 새로 쓰는 방법이 가장 분명합니다.

남은 매매대금 채무를 회사가 떠안는 부분은 매도인의 승낙이 있어야 효력이 생깁니다. 발기인과 회사 사이의 합의만으로는 매도인에게 주장할 수 없습니다.

설립 후 쓸 공장부지 매입도 발기인이 할 수 있나요?

성립 후 회사의 영업을 위해 미리 하는 행위를 개업준비행위라고 합니다. 대법원 1970. 8. 31. 선고 70다1357 판결은 운송회사 설립 중에 발기인 대표가 설립사무 집행을 위해 맺은 자동차 조립계약의 효과가 성립 후 회사에 귀속된다고 보았습니다.

다만 회사가 성립한 뒤 넘겨받기로 약정한 재산은 그 종류, 수량, 가격과 양도인의 성명을 정관에 적어야 효력이 있습니다. 설립중의 회사 단계에서 공장부지를 사더라도 정관 기재가 빠지면 회사에 효력이 없을 수 있습니다.

발기인 명의 부동산 이전 대응 순서

• 날짜 대조 - 매매계약일, 정관 작성일, 발기인 주식인수일을 확인합니다. 계약일이 가장 앞서면 발기인 개인의 계약입니다.
• 정관 확인 - 정관에 회사성립 후 양수할 재산으로 그 토지가 적혀 있는지 봅니다. 없으면 따로 이전 합의가 필요합니다.
• 3자 합의 - 매도인, 발기인, 회사가 매수인 지위 이전에 합의합니다. 새 매매계약서나 계약인수 합의서를 작성합니다.
• 대금 정리 - 발기인이 낸 계약금과 중도금을 회사가 발기인에게 정산할지 정합니다. 정산 내역은 회계장부에 남깁니다.
• 등기 신청 - 합의서를 근거로 매도인에게서 회사 앞으로 소유권이전등기를 합니다. 매도인이 거부하면 발기인 명의로 먼저 받은 뒤 회사에 넘기는 방법을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 정관에 재산인수로 적었는지나 발기인들이 조합계약을 맺었는지에 따라 결론이 달라지므로 정관과 발기인 간 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회사 설립과 부동산 취득을 둘러싼 소유권이전등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 설립중의 회사는 언제 성립하나요?
  정관이 작성되고 발기인이 적어도 1주 이상의 주식을 인수했을 때 성립합니다. 이 시점 이후 발기인이 설립을 위해 한 행위의 효과는 설립등기와 함께 회사에 귀속됩니다. 그 전의 행위는 발기인 개인이나 발기인조합에 귀속됩니다.
• 회사는 언제 성립하나요?
  회사는 본점소재지에서 설립등기를 한 때 성립합니다. 설립등기 전에는 회사 이름으로 부동산 등기를 받을 수 없으므로, 설립 과정에서 산 부동산은 등기 뒤 회사 앞으로 이전하는 절차를 밟습니다.
• 발기인 개인 계약을 회사로 넘기려면요?
  양수나 채무인수 같은 특별한 이전행위가 필요합니다. 매수인 지위를 회사로 넘기려면 매도인, 발기인, 회사가 함께 합의해 새 매매계약서나 계약인수 합의서를 쓰는 방법이 가장 분명하고 등기 신청에도 편합니다.
• 남은 매매대금은 누가 내나요?
  회사가 대금 채무를 떠안기로 발기인과 합의해도 매도인이 승낙해야 효력이 생깁니다. 승낙이 없으면 매도인에게는 발기인이 계속 대금 채무를 집니다. 승낙은 매도인이 발기인이나 회사 누구에게 해도 됩니다.
• 재산인수는 정관에 적어야 하나요?
  네. 회사가 성립한 뒤 넘겨받기로 약정한 재산은 종류, 수량, 가격과 양도인의 성명을 정관에 적어야 효력이 있습니다. 정관에 적지 않은 재산인수 약정은 회사에 효력이 없을 수 있으니 설립 전에 정관을 점검하십시오.
• 발기인은 서면으로 주식을 인수해야 하나요?
  네. 각 발기인은 서면으로 주식을 인수해야 합니다. 이 서면의 날짜가 설립중의 회사가 생긴 시점을 판단하는 자료가 되므로, 주식인수증에 날짜를 적고 정관과 함께 보관해 두어야 나중에 다툼이 생겨도 증명할 수 있습니다.

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