회사 설립

발기인 이름으로 산 토지, 설립된 회사가 매도인에게 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 청구할 수 없습니다. 발기인이 설립 중인 회사가 생기기 전에 자기 이름으로 산 토지는 발기인 개인이나 발기인조합에 귀속되므로, 설립된 회사가 그 권리를 가지려면 발기인에게서 따로 넘겨받는 절차를 거쳐야 합니다. 지금은 토지 매매계약일이 정관 작성과 발기인의 주식 인수보다 앞섰는지부터 확인하십시오.

회사가 설립되었다고 발기인이 산 재산이 자동으로 회사 것이 되지는 않습니다. 발기인과 회사 사이의 양도 절차를 별도로 밟아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 물류창고를 지을 회사를 세우려고 자기 이름으로 토지를 5억원에 샀습니다. 동업자들과 정관을 작성하고 주식을 인수한 것은 2024년 6월, 설립등기는 7월이었습니다. 매도인이 등기를 미루자 A씨는 2025년 설립된 회사 이름으로 매도인에게 소유권이전등기를 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

설립중의 회사는 언제 생기나요?

설립중의 회사는 정관이 작성되고 발기인이 적어도 1주 이상의 주식을 인수했을 때 성립합니다. 이때부터 발기인이 회사 설립을 위해 필요한 행위로 취득한 권리의무는 회사가 설립되면 그대로 회사에 귀속됩니다. 회사 자체는 본점 소재지에서 설립등기를 해야 성립합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」도 같은 구조입니다.

대법원 1994. 1. 28. 선고 93다50215 판결은 설립중의 회사로서의 실체가 갖추어지기 전에 발기인이 취득한 권리의무는 구체적 사정에 따라 발기인 개인이나 발기인조합에 귀속된다고 보았습니다. 이를 설립 후의 회사에 귀속시키려면 양수나 채무인수 같은 특별한 이전행위가 있어야 합니다.

발기인이 산 토지를 회사로 옮기는 방법은?

발기인이 설립 전에 산 토지를 회사가 갖는 방법은 몇 가지가 있습니다. 발기인이 그 토지를 현물로 출자하거나, 회사 성립 후 양수하기로 약정하는 재산인수를 할 수 있는데, 두 방법 모두 정관에 적어야 효력이 있습니다. 정관 기재 없이 한 재산인수 약정은 효력을 인정받기 어렵습니다.

회사가 설립된 뒤에 발기인에게서 토지를 사는 방법도 있습니다. 다만 회사 성립 후 2년 안에 성립 전부터 있던 재산을 영업에 계속 쓰려고 자본금의 100분의 5 이상 대가로 사면 사후설립으로 주주총회 특별결의가 필요합니다.

매도인이 아직 등기를 넘기지 않았다면?

매도인이 발기인에게 소유권이전등기를 넘기지 않았다면, 등기청구권은 매수인인 발기인에게 있습니다. 회사는 매도인에게 직접 청구할 수 없으므로, 발기인이 먼저 자기 앞으로 등기를 받은 뒤 회사에 다시 이전하는 순서가 기본입니다. 등기청구권을 회사가 넘겨받는 방식은 매도인의 동의가 필요할 수 있어 계약 내용을 따로 봐야 합니다. 발기인이 등기를 받은 뒤 회사로 넘기기를 거부하면, 회사는 발기인과 맺은 양도 약정을 근거로 발기인을 상대로 이전등기를 청구합니다. 양도 약정이 없다면 회사가 발기인에게 청구할 근거부터 새로 마련해야 합니다.

발기인 명의 재산 이전 대응 순서

• 날짜 대조 - 토지 계약일, 정관 작성일, 발기인 주식 인수일을 한 줄에 놓고 비교합니다. 설립중의 회사 성립 전 취득인지가 여기서 갈립니다.
• 귀속 주체 확인 - 토지가 발기인 개인 몫인지 발기인조합 몫인지 봅니다. 다른 발기인의 동의가 필요한지 정해집니다.
• 이전 방법 선택 - 현물출자, 재산인수, 설립 후 매매 중에서 고릅니다. 정관 기재나 주주총회 결의 요건이 다릅니다.
• 발기인 명의 등기 완료 - 매도인에게서 발기인 명의로 먼저 등기를 받습니다. 회사로 넘기는 전제입니다.
• 회사 명의 이전 - 발기인과 회사 사이 계약서를 쓰고 이전등기를 합니다. 사후설립 요건에 걸리면 주주총회 결의를 먼저 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 매수인을 「설립 예정 회사」로 적었거나 발기인이 회사를 위해 산다는 뜻을 밝혔다면 계약서 문구를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회사 설립 과정의 재산 귀속 분쟁과 발기인·주주 사이 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 발기인이 산 재산은 회사 설립과 동시에 회사 것이 되나요?
  설립중의 회사가 성립한 뒤에 설립을 위해 취득한 것이라면 회사 설립과 함께 회사에 귀속됩니다. 그 전에 취득한 것은 발기인 개인이나 발기인조합의 재산입니다. 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다50215 판결은 이 경우 별도의 이전행위가 필요하다고 보았습니다.
• 설립중의 회사는 정확히 언제 생기나요?
  정관이 작성되고 발기인이 적어도 1주 이상의 주식을 인수했을 때 생깁니다. 정관만 작성하고 주식 인수 전이라면 아직 설립중의 회사가 아닙니다. 두 날짜가 모두 서류로 남아 있어야 취득 시점과 비교할 수 있습니다.
• 회사는 언제 법적으로 성립하나요?
  본점 소재지에서 설립등기를 한 때 성립합니다. 설립등기 전까지는 설립중의 회사 단계이고, 이 단계에서 발기인이 설립을 위해 한 행위의 효과가 등기와 함께 회사로 넘어옵니다. 등기부의 회사 성립일을 확인하십시오.
• 재산인수는 어떻게 해야 효력이 있나요?
  회사 성립 후에 양수하기로 약정한 재산의 종류, 수량, 가격과 양도인의 성명을 정관에 적어야 효력이 있습니다. 정관에 적지 않고 발기인과 따로 약정만 했다면 그 약정은 효력을 인정받기 어렵습니다. 정관 작성 단계에서 미리 넣어야 합니다.
• 설립 뒤 발기인에게서 사면 되지 않나요?
  살 수 있지만 사후설립 요건을 확인해야 합니다. 회사 성립 후 2년 안에 성립 전부터 있던 재산을 영업에 계속 쓰려고 자본금의 100분의 5 이상 대가로 취득하는 계약은 주주총회 특별결의가 필요합니다. 결의 없이 하면 효력이 문제됩니다.
• 등기 전에 회사가 매도인에게 직접 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 매수인인 발기인에게 있습니다. 부동산 소유권은 등기해야 이전되므로, 발기인이 먼저 등기를 받은 뒤 회사로 다시 이전하는 순서가 기본입니다.

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