회사 설립

회사 설립 때 넘긴 땅, 15년 지나 재산인수 무효로 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재산인수 약정이 정관에 없으면 무효이지만, 설립에 관여하고 오래 경영에 참여한 양도인이 뒤늦게 무효를 주장하면 신의칙상 허용되지 않을 수 있습니다. 상법 제290조 제3호는 재산인수를 정관에 적어야 효력이 있다고 정하고, 대법원은 15년 뒤 무효 주장을 신의칙 위반으로 보았습니다. 지금은 양도 약정서와 원시정관, 경영 참여 기간부터 확인해 두십시오.

정관에 재산인수 기재가 없다는 사실만으로 이미 넘긴 땅을 되찾을 수 있다고 단정하지 않아도 됩니다. 반대로 회사 쪽도 무효라는 말만 듣고 바로 등기를 내줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 지인이 세울 주식회사에 자기 땅을 넘기기로 약속하고, 2010년 회사가 세워진 직후 소유권이전등기를 해 주었습니다. 그 뒤 A씨는 회장 직함으로 2024년까지 회사 경영에 참여했습니다. 경영에서 물러난 A씨는 2025년 「정관에 재산인수 기재가 없으니 양도는 무효」라며 등기 말소를 청구하려 합니다. 땅값은 그사이 5억원에서 18억원으로 올랐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정관에 적지 않은 재산인수는 무효인가요?

네, 무효입니다. 회사 성립 후에 양수하기로 약정한 재산의 종류·수량·가격과 양도인의 성명은 정관에 적어야 효력이 생기고, 이를 적지 않은 재산인수 약정은 효력이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

설립 전이라 아직 발기인이 아니었던 사람이 장래 세울 회사를 위해 계약을 맺고, 그 뒤 발기인이 되었다면 그 계약도 재산인수에 해당합니다. 땅을 출자하는 형식이든 매도하는 형식이든 정관에 기재가 없으면 무효라는 결론은 같습니다. 현물출자도 정관에 출자자의 성명과 재산의 종류·가격을 적어야 효력이 생깁니다.

무효인데도 등기 말소를 못 받는 경우는?

양도인이 설립에 직접 관여하고 오랫동안 경영에 참여한 뒤 뒤늦게 무효를 내세우면 신의성실의 원칙에 반해 허용되지 않을 수 있습니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2013다88829 판결은 회사 설립 후 약 15년이 지나 토지 양도 무효를 주장한 사안에서 이렇게 판단했습니다.

이 판결이 본 사정은 네 가지입니다. 양도인이 재산인수 약정을 직접 맺고 이행했고, 설립 후 장기간 경영에 참여했으며, 회사가 양도의 효력을 문제 삼지 않으리라는 정당한 신뢰를 가졌고, 양도대금채권은 이미 시효로 소멸했습니다. 상법 제290조는 주주와 회사채권자를 보호하려는 규정인데, 설립에 관여한 사람이 이를 내세우는 것은 그 목적과 맞지 않는다고 보았습니다.

양도대금을 못 받았다면 따로 청구할 수 있나요?

소멸시효가 지나지 않았다면 청구할 수 있습니다. 양도대금채권은 일반 채권이므로 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. 위 판결 사안에서도 양도대금채권이 시효로 소멸한 점이 무효 주장을 막는 사정 중 하나였습니다.

재산인수 무효 주장 대응 순서

• 약정 시점 확인 - 양도 약정이 회사 설립 전에 맺어졌는지 확인합니다. 설립 전 약정이면 재산인수 규정이 적용됩니다.
• 정관 기재 확인 - 원시정관에 재산의 종류·가격과 양도인 성명이 적혀 있는지 봅니다. 기재가 있으면 무효 문제가 생기지 않습니다.
• 관여 경위 정리 - 양도인이 발기인이었는지, 설립 후 어떤 직함으로 몇 년 경영에 참여했는지 정리합니다. 신의칙 판단의 중심 사실입니다.
• 대금 지급 여부 확인 - 양도대금이 지급됐는지, 미지급이면 언제부터 청구할 수 있었는지 봅니다. 10년이 지났으면 시효 소멸 여부를 따집니다.
• 등기 경과 정리 - 이전등기일과 그 뒤 회사가 그 땅에 한 담보 설정·건축을 정리합니다. 회사의 신뢰가 쌓인 정도를 보여 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 뒤 제3자에게 담보가 설정됐거나 회사 지분 구성이 바뀌었다면 등기부와 주주명부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회사 설립·지배구조 분쟁과 관련 부동산 등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산인수와 현물출자는 어떻게 다른가요?
  현물출자는 재산을 내고 그 대가로 주식을 받는 것이고, 재산인수는 회사 성립 후 재산을 사들이기로 미리 약정하는 매매입니다. 상법 제290조는 현물출자를 제2호에, 재산인수를 제3호에 두고 둘 다 정관에 적어야 효력이 생긴다고 정합니다. 어느 쪽이든 정관 기재가 빠지면 효력이 없습니다.
• 발기인이 되기 전에 맺은 약정도 재산인수인가요?
  그렇습니다. 대법원 2015. 3. 20. 선고 2013다88829 판결은 원시정관 작성 전이라 발기인 자격이 없던 사람이 장래 성립할 회사를 위해 계약을 맺고 그 뒤 발기인이 되었다면 그 계약도 재산인수에 해당하고, 정관에 기재가 없으면 무효라고 보았습니다.
• 신의칙 위반이 인정되려면 몇 년이 지나야 하나요?
  정해진 기간은 없습니다. 판례 사안은 약 15년이었지만, 기간만으로 정해지지 않고 양도인이 설립과 경영에 얼마나 관여했는지, 회사가 양도의 효력을 믿을 만한 사정이 있었는지, 양도대금채권이 시효로 소멸했는지를 함께 봅니다. 관여가 적으면 오래 지나도 무효 주장이 받아들여질 수 있습니다.
• 회사가 먼저 재산인수 무효를 주장할 수 있나요?
  가능합니다. 정관 기재 없는 재산인수는 누구에 대해서도 효력이 없으므로 회사도 무효를 주장할 수 있습니다. 다만 회사가 이미 재산을 이전받아 오래 사용했다면 그 주장 역시 신의칙 판단 대상이 됩니다. 무효가 되면 서로 받은 것을 돌려주는 부당이득 반환 문제가 뒤따릅니다.
• 양도대금채권 소멸시효는 몇 년인가요?
  일반 채권이므로 10년입니다. 민법 제162조 제1항은 채권을 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다고 정하고, 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다. 대금 지급 약정일을 기준으로 10년이 지났는지 확인하십시오. 양도인과 회사가 모두 상인이면 5년의 상사시효가 문제될 수 있습니다.
• 정관에 나중에 재산인수를 추가하면 유효해지나요?
  설립 후 정관을 변경해 기재해도 원시정관 흠이 소급해 치유되지는 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 설립 후 새로 필요한 재산을 사들이는 것이라면 사후설립 등 회사 성립 후의 절차로 다시 거래하는 방법을 검토합니다. 구체적인 방법은 거래 규모와 시점을 보고 정해야 합니다.

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