회생·파산

빌라가 근저당 경매 중인데 개인회생을 신청하면 집을 지킬 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

빌라에 근저당 경매가 진행 중이어도 개인회생은 신청할 수 있지만, 경매는 변제계획 인가 때까지만 멈추고 인가 뒤에는 다시 진행됩니다. 근저당권자는 별제권자라서 개인회생과 따로 담보권을 실행하고, 경매로 받지 못한 부족분만 개인회생채권으로 받습니다. 집을 지키려면 은행과 연체 원리금 분할 상환을 따로 합의해야 합니다.

담보 대출이 연체됐다고 개인회생 자격이 없어지는 것은 아닙니다. 담보부 채무가 15억원 이하라면 집이 경매 중이어도 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

회사원 B씨는 2023년 시세 3억원짜리 빌라를 사면서 은행에서 2억원을 빌리고 근저당 한도액 2억 4,000만원의 근저당권을 설정했습니다. 지인에게 빌려준 돈을 받지 못해 카드빚이 쌓였고, 2025년부터 대출 이자를 연체해 밀린 이자가 600만원이 됐습니다. 은행은 2026년 여름 임의경매를 신청했고, B씨는 개인회생으로 집을 지킬 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

개인회생에서 별제권은 무엇인가요?

별제권은 채무자 재산에 설정된 유치권·질권·저당권·전세권처럼 담보로 먼저 변제받을 권리입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 파산절차의 별제권 규정을 개인회생절차에 그대로 준용합니다.

별제권자는 개인회생절차와 관계없이 담보권을 실행할 수 있습니다. 그래서 은행은 이자가 밀리면 개인회생과 따로 경매를 신청해 배당을 받아 갑니다. B씨 빌라의 근저당권자인 은행이 바로 별제권자입니다.

경매가 진행 중이어도 개인회생을 신청할 수 있나요?

네, 신청할 수 있고 중지명령과 개시결정으로 경매를 일시적으로 멈출 수 있습니다. 개시결정이 나면 담보권 실행 경매는 변제계획 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 중지됩니다.

• 개시신청 단계 - 중지명령을 신청하면 법원이 개시 여부를 정할 때까지 경매를 멈추게 할 수 있습니다.
• 개시결정 뒤 - 따로 신청하지 않아도 경매가 중지됩니다.
• 인가결정 뒤 - 중지가 풀리고 은행은 경매를 다시 진행할 수 있습니다.

중지된 기간에는 시효도 진행하지 않습니다.

근저당 채무의 예정부족액은 어떻게 계산하나요?

별제권자는 담보로 받지 못하는 금액만 개인회생채권자로서 받을 수 있고, 이 금액을 미리 계산한 것이 예정부족액입니다. 경매가 끝나기 전에는 부족액을 알 수 없어 법원 실무 기준으로 계산해 미확정채권으로 적습니다.

• 예상변제액 - 근저당 한도액과 시세의 70% 중 적은 금액입니다.
• 예정부족액 - 근저당 한도액과 원리금 합계 중 큰 금액에서 예상변제액을 뺀 금액입니다.

B씨라면 시세 3억원의 70%인 2억 1,000만원이 근저당 한도액 2억 4,000만원보다 적어 예상변제액은 2억 1,000만원입니다. 근저당 한도액 2억 4,000만원이 원리금 2억 600만원보다 크므로 예정부족액은 3,000만원입니다. 재산목록에는 시세 3억원에서 채권액을 뺀 금액을 그대로 적습니다.

인가 뒤에 집을 지키려면 어떻게 해야 하나요?

인가 뒤에는 은행이 경매를 다시 진행할 수 있으므로, 집을 지키려면 은행과 연체 원리금 분할 상환을 따로 합의하고 경매를 취하시켜야 합니다. 개인회생 변제금과 별도로 대출 원리금을 계속 갚을 여력이 있어야 합니다.

합의가 어렵고 갚을 여력도 없다면 집은 경매로 매각되고, 매각대금으로 은행 채권을 먼저 갚은 뒤 남은 부족액이 개인회생채권으로 확정됩니다. 이때는 미확정채권으로 적어 둔 예정부족액을 실제 부족액으로 바꿔 변제계획을 수행합니다. 실무에서는 경매 배당표가 나온 뒤 신청하도록 권하는 경우도 있습니다.

근저당 경매 중 개인회생 대응 순서

• 경매 일정 확인 - 매각기일과 경매 진행 단계를 확인합니다. 매각이 임박했다면 신청을 서두릅니다.
• 중지명령 신청 - 개시신청서와 함께 중지명령 신청서를 냅니다. 결정문을 경매 법원에 제출해 절차를 멈춥니다.
• 예정부족액 계산 - 근저당 한도액·원리금·시세 70%를 비교해 계산합니다. 변제계획에는 미확정채권으로 적습니다.
• 은행과 협의 - 인가 전까지 연체 원리금 분할 상환을 협의합니다. 합의가 되면 경매 취하서를 받습니다.
• 부족액 확정 - 경매로 매각되면 배당표로 실제 부족액을 확정합니다. 미확정채권을 확정채권으로 바꿔 변제합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 세입자나 다른 담보권이 있거나 집이 부부 공동명의라면 등기부와 배당 순위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보부 채무가 있는 개인회생 신청과 경매 절차 대응을 포함한 회생·파산 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 대출도 개인회생으로 줄어드나요?
  담보로 갚을 수 있는 부분은 줄지 않습니다. 근저당권자는 담보권을 실행해 먼저 배당받고, 담보로 받지 못한 부족액만 다른 채권자와 똑같이 변제계획에 따라 나눠 받습니다. 부족액 부분은 변제계획을 마치면 면책됩니다.
• 중지명령을 신청하면 바로 경매가 멈추나요?
  법원이 필요하다고 인정해 중지명령을 내려야 멈춥니다. 법원은 신청이 있으면 특별한 사정이 없는 한 바로 결정하도록 되어 있습니다. 결정 정본을 경매 법원에 내야 경매 절차가 실제로 정지됩니다.
• 담보 채무가 얼마 이하여야 신청할 수 있나요?
  개인회생 신청 당시 담보로 보호되는 채무는 15억원 이하, 그 밖의 채무는 10억원 이하여야 합니다. 어느 한쪽이라도 넘으면 개인회생이 아니라 일반 회생절차를 이용해야 합니다. 기준 시점은 개인회생 신청 당시입니다.
• 재산목록에도 시세 70%로 적나요?
  아닙니다. 예정부족액 계산에만 시세의 70%를 쓰고, 재산목록에는 시세에서 근저당 채권액(한도액을 넘으면 한도액)을 뺀 금액을 적습니다. 이 금액은 청산가치 계산에 들어가 개인회생 총변제액의 하한이 됩니다.
• 경매로 집이 팔리면 부족액은 어떻게 하나요?
  배당표로 은행이 받지 못한 실제 부족액이 정해지면 미확정채권을 확정채권으로 바꿉니다. 그 금액을 변제계획에 따라 다른 채권자와 똑같은 비율로 나눠 갚고, 변제를 마치면 나머지는 면책됩니다.
• 인가 전에 은행에 이자만 따로 내도 되나요?
  변제계획과 별도로 담보 채무를 갚는 것은 담보권 실행을 막기 위한 합의라면 실무상 허용됩니다. 다만 무담보 채권자에게 따로 갚는 것은 안 되고, 은행 합의 내용은 회생위원에게 알려 두는 편이 좋습니다.

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