회생·파산

개인회생 중인데 은행이 아파트 근저당권으로 경매를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권 같은 담보권은 별제권이어서 개인회생 변제계획과 관계없이 경매로 실행할 수 있지만, 개시결정 뒤 변제계획 인가결정일까지는 경매가 중지·금지됩니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조가 파산의 별제권 규정을 개인회생에 준용하고, 제600조 제2항이 인가 전 담보권 실행을 멈춥니다. 지금은 인가결정 예정일과 연체 중인 대출 원리금을 확인하고 은행과 상환 방법을 협의해 두십시오.

담보가 잡힌 아파트가 있다고 개인회생을 포기할 필요는 없습니다. 담보로 다 갚지 못하는 부족액만 개인회생채권이 되어 변제계획에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2021년 아파트를 사면서 은행에서 2억 4,000만원을 대출받고 근저당권을 설정해 주었습니다. 2025년 급여가 줄어 카드 채무까지 5,000만원이 쌓였고 대출 이자도 넉 달 밀리자 은행이 임의경매를 신청했습니다. 2026. 5. 개인회생 개시결정을 받은 J씨는 은행이 경매를 계속할 수 있는지, 아파트를 지킬 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

별제권은 무엇이고 어떤 담보가 해당하나요?

별제권은 파산재단에 속한 재산 위에 담보권을 가진 사람이 파산절차와 따로 그 재산에서 우선 변제를 받는 권리입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 유치권·질권·저당권, 「동산·채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권, 전세권을 별제권으로 정합니다.

별제권은 파산절차에 의하지 않고 행사하므로 근저당권자는 파산선고 뒤에도 경매를 신청하거나 계속 진행할 수 있습니다. 별제권이 채권신고·조사절차를 거쳐 확정되어야만 행사할 수 있는 것도 아닙니다.

개인회생에서는 근저당권 경매가 언제 멈추나요?

개인회생절차개시결정이 있으면 변제계획 인가결정일 또는 개인회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 담보권 실행을 위한 경매가 중지되거나 금지됩니다. 각색 사례의 임의경매도 개시결정으로 멈춥니다.

다만 인가결정이 나면 이 중지 효력이 끝나 은행은 경매를 다시 진행할 수 있습니다. 법원은 상당한 이유가 있으면 이해관계인의 신청으로 중지된 경매의 속행을 명할 수도 있습니다. 중지 기간에는 시효가 진행하지 않습니다.

담보로 다 받지 못한 부족액은 어떻게 되나요?

별제권자는 담보권 실행으로 변제받지 못한 채권액에 대해서만 일반 채권자로서 권리를 행사합니다. 개인회생에서는 이 부족액이 개인회생채권이 되어 변제계획에 따라 다른 채권자와 함께 변제받습니다.

파산에서도 같아서, 별제권자는 채권신고 때 별제권의 목적과 별제권 행사로 변제받을 수 없는 채권액을 함께 신고합니다. 경매 전이면 예상 부족액을 적고 매각 뒤 실제 부족액을 소명합니다.

아파트를 지키려면 어떻게 해야 하나요?

인가 전 중지 기간에 은행과 연체 원리금 상환 방법을 협의하는 것이 현실적인 방법입니다. 담보대출은 변제계획으로 원금을 줄이는 대상이 아니므로, 월 변제금과 별도로 대출 원리금을 계속 낼 수 있는지 소득으로 따져 보아야 합니다. 일부 법원은 주택담보대출 채무 재조정 제도를 운영하므로 신청 법원의 실무를 확인합니다.

주택 임차인이 있는 경우 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 받습니다. 파산의 이 규정도 개인회생에 준용됩니다.

별제권 대응 순서

• 경매 사건 확인 - 임의경매 사건번호와 매각기일을 확인합니다. 개시결정 뒤에는 중지 대상입니다.
• 중지 신청 - 집행법원에 개시결정 정본을 내 경매 중지를 구합니다. 인가결정일까지 유지됩니다.
• 부족액 계산 - 아파트 시세에서 선순위 권리를 빼 담보로 받지 못할 금액을 계산합니다. 이 금액만 개인회생채권이 됩니다.
• 은행과 상환 협의 - 연체 이자와 앞으로의 원리금 상환 방법을 협의합니다. 인가 뒤 경매 재개를 막기 위함입니다.
• 변제계획 조정 - 담보대출 상환액을 감안해 월 변제금을 정합니다. 두 가지를 동시에 낼 수 있어야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권이 여러 개이거나 아파트에 임차인이 있으면 등기부와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개인회생·파산 절차의 담보권 경매 대응과 채권자 협의를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개인회생 인가 뒤에는 경매가 다시 진행되나요?
  진행될 수 있습니다. 담보권 실행 경매의 중지·금지는 변제계획 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지입니다. 인가 뒤 은행이 경매를 재개하지 않도록 대출 연체를 해소하거나 상환 방법을 미리 합의해야 합니다.
• 근저당권 대출도 변제계획으로 줄어드나요?
  줄어들지 않습니다. 담보권은 별제권으로서 변제계획과 관계없이 담보물에서 우선 변제를 받습니다. 담보물 가치로 다 갚지 못하는 부족액만 개인회생채권이 되어 변제계획에 따라 줄어든 비율로 변제됩니다.
• 파산하면 근저당권 경매는 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 별제권은 파산절차에 의하지 않고 행사하므로 근저당권자는 파산선고 뒤에도 경매를 계속할 수 있고, 채무자 대신 파산관재인이 절차의 당사자가 됩니다. 개인회생의 인가 전 중지 규정과 다른 점입니다.
• 유치권이나 전세권도 별제권인가요?
  그렇습니다. 파산재단에 속하는 재산 위의 유치권·질권·저당권·동산채권담보권·전세권이 별제권입니다. 가등기담보나 양도담보는 조문에 없지만 실무상 담보권으로 보아 같은 취급을 하는 경우가 많으므로 계약 내용을 확인합니다.
• 은행이 채권신고를 안 하면 근저당권이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 별제권이 채권신고와 조사절차를 거쳐 확정되어야만 행사할 수 있는 것은 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 다만 부족액을 배당받으려면 신고기간 안에 신고해야 합니다.
• 집에 세입자가 있으면 보증금은 어떻게 되나요?
  대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인은 환가대금에서 후순위권리자와 다른 채권자보다 우선해 보증금을 받습니다. 소액임차인은 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있고, 이 규정은 개인회생에도 준용됩니다.

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