회생·파산

전세 준 집주인이 개인회생하면 세입자 보증금은 채권자목록에 어떻게 쓰나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전세를 준 집주인이 개인회생을 하면 세입자의 전세보증금 반환채무도 개인회생채권자목록에 적고, 확정일자가 있으면 별제권에 준하는 채권으로 따로 표시합니다. 우선변제권 있는 세입자는 집값에서 먼저 받을 몫과 모자라는 몫을 나눠 적고, 모자라는 몫은 미확정채권으로 둡니다. 지금은 세입자의 전입일과 확정일자부터 확인하십시오.

전세 준 집이 있다고 개인회생을 못 하는 것은 아닙니다. 보증금을 채권자목록에 제대로 적으면 집을 가진 채로 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

직장인 A씨는 친구 사업에 대출금을 투자했다가 돌려받지 못해 카드로 대출 원리금을 돌려막아 왔습니다. 결혼할 때 부모님이 마련해 준 빌라에는 2024년 5월 전세보증금 1억 8,000만원에 세입자를 들였고, A씨 가족은 다른 집에 월세로 삽니다. 빌라 시세는 2억 4,000만원 정도입니다. 2026년 가을 개인회생을 준비하면서 세입자 보증금을 어떻게 처리해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 개인회생하면 전세보증금은 어떻게 적나요?

세입자가 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 보증금 반환채권은 별제권에 준하는 채권으로 적습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 파산의 별제권·주택임차인 규정을 개인회생절차에 준용합니다.

채권자목록에는 세입자와 보증금 전액을 적고, 부속서류에 별제권부채권 및 이에 준하는 채권으로 표시합니다. 법원 실무는 집값을 시세의 70%로 낮춰 잡습니다.

• 예상변제액 - 시세의 70%와 보증금 중 적은 금액입니다. 집값에서 세입자가 먼저 받을 것으로 보는 몫입니다.
• 예정부족액 - 보증금에서 예상변제액을 뺀 금액입니다. 변제계획에는 미확정채권으로 적습니다.
• 별제권 내용 기재 - 계약일·기간, 전입일, 확정일자, 목적물과 시세를 적습니다.

A씨 사례라면 시세 2억 4,000만원의 70%는 1억 6,800만원이고 보증금 1억 8,000만원보다 적으므로 예상변제액은 1억 6,800만원, 예정부족액은 1,200만원입니다.

세입자가 확정일자를 받지 않았으면 어떻게 하나요?

확정일자가 없는 세입자의 보증금 반환채권은 우선변제권이 없어 별제권에 준하는 채권으로 적지 않습니다. 채권자목록에 일반 채권자로 적되, 보증금 전액을 미확정채권으로 둡니다.

보증금은 임대차가 끝나고 집을 돌려받아야 얼마를 돌려줄지 정해집니다. 밀린 차임이나 원상복구비를 뺄 수 있기 때문입니다. 그래서 세입자가 집을 비우거나 경매 배당으로 금액이 정해지기 전까지는 변제를 미뤄 둡니다.

세입자가 보증금을 받으려고 집을 경매에 넘길 수 있나요?

개인회생절차가 개시되면 세입자는 판결을 받아 두었더라도 채권자목록에 적힌 보증금 채권으로 집에 강제집행을 할 수 없습니다. 인가 뒤에는 변제계획에 따라서만 받을 수 있습니다.

세입자는 근저당권자처럼 스스로 임의경매를 신청할 권리가 없습니다. 은행 등 다른 담보권자가 경매를 신청하면 그 절차에서 우선순위에 따라 배당을 받습니다. 세입자 입장에서는 변제기간이 끝나기 전에는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로, 계약 만료가 가까우면 새 세입자를 들이는 방안을 함께 논의하는 편이 낫습니다.

집이 있으면 개인회생 변제액이 늘어나나요?

네, 늘어날 수 있습니다. 변제계획으로 갚는 총액은 채무자가 파산했을 때 채권자들이 배당받을 금액보다 적으면 안 됩니다. 이것을 청산가치 보장이라고 합니다.

재산목록에는 집을 시세 그대로 적고 보증금을 뺀 금액을 재산 가치로 봅니다. A씨 빌라는 2억 4,000만원에서 1억 8,000만원을 뺀 6,000만원이 청산가치에 들어갑니다. 3년 동안 가용소득으로 이 금액을 채우기 어렵다면 변제기간을 늘리거나 월 변제액을 높여야 합니다.

집주인 개인회생 전세보증금 대응 순서

• 세입자 요건 확인 - 전입일과 확정일자, 계약기간을 확인합니다. 우선변제권이 있는지에 따라 기재 방식이 갈립니다.
• 시세 자료 준비 - 국토교통부 실거래가나 감정 자료로 시세를 정합니다. 예상변제액과 청산가치 계산의 기초가 됩니다.
• 채권자목록 작성 - 보증금 전액을 적고 부속서류에 예상변제액과 예정부족액을 나눕니다. 확정일자가 없으면 전액을 미확정채권으로 둡니다.
• 청산가치 비교 - 시세에서 보증금을 뺀 금액이 총변제액보다 크지 않은지 봅니다. 크면 변제기간이나 월 변제액을 조정합니다.
• 만료 시점 대응 - 계약 만료가 다가오면 세입자와 반환 방법을 협의합니다. 보증금 액수가 정해지면 미확정채권을 확정채권으로 바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집에 근저당권이 함께 있거나 세입자가 임차권등기를 했다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개인회생 신청과 담보부 채권 정리를 포함한 회생·파산 절차 대리와 임대차 보증금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자에게 개인회생 사실을 알려야 하나요?
  알리게 됩니다. 세입자는 채권자목록에 오르는 채권자이므로 개시결정이 나면 법원이 개시결정문과 채권자목록, 변제계획안을 세입자에게 송달합니다. 미리 사정을 설명해 두면 이의나 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
• 시세를 70%로 잡는 기준은 어디에 있나요?
  법에 정한 비율은 아니고 법원 실무 기준입니다. 담보물 가치를 낮게 잡아 예정부족액을 넉넉히 두면 뒤에 부족액이 커져 변제계획이 흔들리는 일을 막을 수 있습니다. 법원과 담보물 종류에 따라 비율이 다를 수 있습니다.
• 재산목록에도 시세의 70%로 적나요?
  아닙니다. 재산목록에는 시세 그대로 적고 보증금을 뺀 금액을 적습니다. 채권자 보호를 위해 재산 가치를 낮춰 잡지 않는 것이고, 이 금액이 청산가치 계산의 기준이 되어 총변제액의 하한을 정합니다.
• 개인회생 중에 새 세입자를 들여도 되나요?
  계약 만료 뒤 기존 세입자를 내보내고 새 세입자를 들여 보증금을 돌려주는 방식은 실무에서 씁니다. 다만 인가된 변제계획이 재산 처분을 제한했다면 회생위원과 먼저 상의하십시오. 새 보증금은 다시 채무가 되므로 금액을 맞춰야 합니다.
• 소액임차인도 똑같이 처리하나요?
  소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 개인회생에서도 이 권리가 인정되지만, 신청일까지 전입신고와 주택 인도라는 대항요건을 갖춰야 합니다. 확정일자가 없어도 이 범위에서는 우선합니다.
• 세입자가 이미 판결을 받았으면요?
  판결이 있어도 개시결정 뒤에는 채권자목록에 적힌 보증금 채권으로 집에 강제집행을 할 수 없고, 인가 뒤에는 변제계획에 따라서만 받습니다. 개시 전에 이미 경매가 들어왔다면 개시신청과 함께 중지명령을 신청합니다.

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