회생·파산

집주인이 개인회생 면책을 받으면 세입자 보증금도 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 확정일자 등으로 우선변제권을 갖춘 세입자의 보증금은 그 우선변제 한도 안에서는 집주인이 면책을 받아도 사라지지 않습니다. 대법원 2014다32014 판결은 우선변제권 부분을 면책되지 않는 채권목록 밖의 청구권으로 보고, 나머지만 면책 대상이라고 판단했습니다. 지금은 전입일·확정일자와 등기부상 선순위 권리를 확인해 우선변제 한도부터 계산하십시오.

집주인이 면책을 받았다고 해서 보증금 전액을 포기하는 확인서를 써 주거나 서둘러 짐을 뺄 필요는 없습니다. 우선변제 한도 안의 보증금은 면책 뒤에도 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023. 4. 보증금 2억원에 아파트를 임차해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 집주인은 2024. 2. 개인회생을 신청해 B씨의 보증금 2억원 전액을 채권자목록에 적었고, 개인회생 중 아파트는 팔리지 않은 채 2026. 7. 면책결정이 확정됐습니다. 집주인은 면책을 받았으니 보증금 반환 의무도 없어졌다며 B씨가 받아 둔 판결로 하는 강제집행을 막겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 개인회생 면책을 받으면 보증금은 어떻게 되나요?

보증금은 두 부분으로 나뉩니다. 우선변제권이 인정되는 부분은 면책의 효력이 미치지 않고, 그 나머지만 면책됩니다. 우선변제권을 갖춘 임차인은 개인회생절차에 의하지 않고 주택 환가대금에서 보증금을 먼저 받을 수 있기 때문에, 그 부분은 변제계획의 변제대상이 아닙니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 받도록 하고, 이 규정을 개인회생절차에 준용합니다. 판례 사안은 폐지된 구 개인채무자회생법 제46조 제1항이 적용됐지만, 같은 내용이 현행 제415조와 제586조로 이어졌습니다.

채권자목록에 보증금 전액이 적혀 있었다면 전액 면책되나요?

아닙니다. 판례는 보증금 전액이 개인회생채권자목록에 기재됐더라도, 우선변제권이 인정되는 부분을 뺀 나머지 금액만 개인회생절차의 구속을 받는다고 보았습니다. 우선변제 한도 안의 보증금은 면책이 되지 않는 「개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권」으로 취급됩니다.

개인회생 중에 집이 경매나 매각으로 환가되지 않아 보증금을 받지 못한 채 절차가 끝난 경우에도 결론은 같습니다. 임차인은 받아 둔 확정판결로 우선변제 한도 안의 보증금에 대해 강제집행을 할 수 있고, 집주인의 청구이의는 그 한도에서 받아들여지지 않습니다.

우선변제 한도는 어떻게 정하나요?

주택을 경매했을 때 임차인이 확정일자 순위에 따라 배당받을 수 있는 금액이 기준입니다. 확정일자보다 앞선 근저당이 있으면 그 근저당이 담보하는 채권액만큼 한도가 줄어듭니다.

• 확정일자 우선변제 - 전입신고와 입주, 계약서 확정일자를 갖추면 그 순위에 따라 후순위권리자보다 먼저 받습니다.
• 소액임차인 최우선변제 - 보증금이 시행령 기준 이하이면 일정액을 선순위 담보물권자보다도 먼저 받습니다. 이 경우 개인회생신청일까지 대항요건을 갖추어야 합니다.
• 나머지 보증금 - 두 한도를 넘는 부분은 일반 개인회생채권으로 변제계획에 따라 일부만 받고 나머지는 면책됩니다.

개인회생 중에 집을 경매에 넣을 수 있나요?

개인회생절차가 개시되면 변제계획 인가결정일이나 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 개인회생재단 재산에 대한 담보권 실행 경매는 중지·금지됩니다. 인가 뒤에는 우선변제권 부분에 기해 환가를 진행할 수 있는지 사건 단계별로 확인해야 합니다.

집주인 개인회생 보증금 대응 순서

• 날짜 정리 - 전입일, 확정일자, 선순위 근저당 설정일을 표로 만듭니다. 우선변제 순위가 여기서 정해집니다.
• 채권자목록 확인 - 집주인이 보증금을 얼마로 적었는지 봅니다. 금액이 틀리면 이의기간 안에 이의를 신청합니다.
• 한도 계산 - 예상 매각가에서 선순위 채권을 빼 우선변제로 받을 수 있는 금액을 계산합니다. 이 금액이 면책 뒤에도 남는 부분입니다.
• 집행권원 확보 - 판결이나 지급명령이 없다면 보증금반환 소송을 준비합니다. 계약 종료 뒤 대항력을 지키려면 임차권등기명령도 검토합니다.
• 강제집행 - 면책 뒤 우선변제 한도 안에서 주택 경매를 신청하고 배당을 받습니다. 집주인의 청구이의에는 판례로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당 금액과 소액임차인 해당 여부, 집주인 사건의 진행 단계에 따라 받을 수 있는 범위가 달라지므로 등기부와 개인회생 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환 소송과 강제집행, 개인회생 관련 채권 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 면책받으면 보증금을 못 받나요?
  우선변제권이 인정되는 한도 안에서는 받을 수 있습니다. 대법원 2014다32014 판결은 그 부분을 면책되지 않는 청구권으로 보았습니다. 한도를 넘는 나머지는 변제계획에 따라 받은 금액 외에는 면책됩니다.
• 채권자목록에 보증금 전액이 적혔는데요?
  전액이 적혔더라도 우선변제권 부분은 목록에 기재되지 않은 청구권처럼 취급되어 면책되지 않습니다. 개인회생절차의 구속을 받고 변제계획의 대상이 되는 것은 우선변제권을 제외한 나머지 채권액뿐입니다.
• 확정일자가 없으면 어떻게 되나요?
  확정일자가 없으면 확정일자 순위의 우선변제권은 인정되지 않습니다. 다만 보증금이 시행령 기준 이하인 소액임차인이고 개인회생신청일까지 대항요건을 갖추었다면 일정액은 최우선으로 받을 수 있습니다.
• 개인회생 중에 바로 경매를 신청할 수 있나요?
  개시결정이 있으면 인가결정일이나 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 개인회생재단 재산에 대한 담보권 실행 경매가 중지·금지됩니다. 그 뒤 단계에서 환가 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 집주인이 청구이의 소송을 걸면 어떻게 하나요?
  우선변제 한도 안의 보증금은 면책되지 않았다고 다툽니다. 판례 사안에서도 집주인의 청구이의는 그 한도에서 배척되고 확정판결의 집행력이 유지됐습니다. 우선변제 순위를 보여 주는 서류를 내십시오.
• 옛 개인채무자회생법 사건에도 같나요?
  판례 사안이 바로 구 개인채무자회생법이 적용된 사건입니다. 현행법은 같은 내용을 제415조와 제586조로 정하고 있어, 지금 진행되는 개인회생 사건에도 같은 결론이 적용됩니다. 근거 조문 번호만 바뀌었습니다.

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