이사·경영권

대표이사가 제 빚 보증을 받는 대가로 회사 상가를 헐값에 팔면 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매수인이 대표이사의 사적인 목적을 알았거나 알 수 있었다면 그 매매는 회사에 대해 무효이므로 회사는 효력을 부정할 수 있습니다. 대법원은 대표권 남용 행위도 일단 유효하지만 상대방이 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 무효라고 보았습니다. 지금은 등기가 넘어가기 전인지부터 확인하고 처분금지가처분을 검토하십시오.

대표이사가 한 계약이니 회사가 무조건 따라야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 상대방이 대표이사의 사적인 목적을 알았거나 알 수 있었다면 회사는 무효를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

부동산 매매를 주업으로 하는 Q사의 대표이사는 2025년 9월 시가 18억원인 회사 소유 상가 건물을 R씨에게 11억원에 팔았습니다. 그 대가로 R씨는 대표이사가 개인적으로 지인에게 진 빚 5억원을 연대보증해 주기로 했습니다. 뒤늦게 이 사실을 안 다른 이사와 주주들이 회사 이름으로 매매계약의 효력을 부정할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대표이사가 개인 이익을 위해 회사 부동산을 싸게 팔면 무효인가요?

상대방이 대표이사의 진의를 알았거나 알 수 있었다면 회사에 대해 무효입니다. 대법원은 대표이사가 대표권 범위 안에서 한 행위는 자기나 제3자의 이익을 위해 권한을 남용했더라도 일단 회사 행위로 유효하지만, 상대방이 그 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 회사에 대해 무효가 된다고 보았습니다.

위 사례에서 R씨는 매매 대가로 대표이사 개인 빚을 보증하기로 했으므로, 이 매매가 회사가 아니라 대표이사 개인을 위한 것임을 알았다고 볼 여지가 큽니다. 그렇다면 Q사는 매매계약의 효력을 부정할 수 있습니다.

대표권 남용과 대표권 제한 위반은 어떻게 다른가요?

대표권 남용은 권한 안의 행위를 사적인 목적으로 쓴 것이고, 대표권 제한 위반은 정관이나 이사회 결의로 정한 권한 범위를 넘은 것입니다. 대표이사는 회사 영업에 관한 재판상·재판 외의 모든 행위를 할 권한이 있고, 그 권한에 대한 내부 제한은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제389조 제3항이 이 규정을 대표이사에게 준용합니다.

대표권 남용 법리는 진의 아닌 의사표시 규정과 같은 구조입니다. 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우 무효가 되는 것과 같은 기준을 씁니다.

• 대표권 남용 - 권한 안의 행위, 상대방이 사적 목적을 알았거나 알 수 있었으면 무효
• 대표권 제한 위반 - 권한 밖의 행위, 상대방이 제한을 몰랐다면 회사가 대항하지 못함

대표이사에게는 어떤 책임을 물을 수 있나요?

회사에 손해를 입혔다면 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 이사가 법령이나 정관에 위반한 행위를 하거나 임무를 게을리하면 회사에 연대하여 손해를 배상해야 합니다. 시가보다 7억원 싸게 판 차액이 손해가 됩니다. 사적 이익을 위해 회사 재산을 헐값에 넘긴 행위는 업무상배임죄로 문제 될 수도 있습니다.

대표권 남용 거래 대응 순서

• 거래 경위 파악 - 매매계약서와 대가 약정, 대표이사와 상대방의 관계를 확인합니다. 사적 목적을 보여 주는 자료가 출발점입니다.
• 상대방 인식 증거 확보 - 보증계약서, 문자, 대금 흐름으로 상대방이 알았거나 알 수 있었던 사정을 모읍니다. 무효 주장의 요건입니다.
• 처분금지가처분 - 등기가 넘어가기 전이면 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 다시 넘어가는 것을 막습니다.
• 무효 확인 또는 등기 말소 소송 - 회사 이름으로 매매계약 무효를 주장하고 등기 말소를 청구합니다. 대표이사 교체나 이사회 결의가 필요할 수 있습니다.
• 대표이사 책임 추궁 - 손해배상 청구와 업무상배임 고소를 검토합니다. 주주는 대표소송을 제기할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산이 이미 제3자에게 넘어갔거나 이사회 승인을 거친 거래라면 등기부와 이사회 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대표이사 책임 추궁과 회사 재산 회복 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대표이사가 한 계약은 원래 유효하지 않나요?
  대표권 범위 안의 행위라면 일단 회사 행위로 유효합니다. 다만 대표이사가 자기나 제3자 이익을 위해 권한을 남용했고 상대방이 그 진의를 알았거나 알 수 있었다면 회사에 대해 무효가 됩니다.
• 대표권 남용은 어떤 법리로 무효가 되나요?
  대법원은 대표권 남용 행위의 효력을 진의 아닌 의사표시 규정과 같은 구조로 판단합니다. 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우 의사표시를 무효로 하는 기준을 대표이사 행위에 적용합니다.
• 정관상 이사회 승인을 안 받은 경우는요?
  그것은 대표권 제한 위반 문제입니다. 대표이사 권한에 대한 내부 제한은 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 상대방이 이사회 승인이 필요하다는 사실을 몰랐다면 회사가 무효를 주장하기 어렵습니다.
• 상대방이 제3자에게 되팔면 어떻게 되나요?
  대표권 남용 행위의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 매수인이 부동산을 사정을 모르는 사람에게 다시 팔면 회사가 되찾기 어려우므로, 등기가 넘어가기 전에 처분금지가처분을 신청해야 합니다.
• 대표이사에게 손해배상을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 이사가 법령이나 정관에 위반한 행위를 하거나 임무를 게을리한 경우 회사에 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다. 시가와 매매대금의 차액이 대표적인 손해입니다.
• 대표이사에게 준용되는 대표권 규정은 무엇인가요?
  주식회사 대표이사에게는 합명회사 대표사원의 권한 규정이 준용됩니다. 그래서 대표이사는 회사 영업에 관한 재판상·재판 외의 모든 행위를 할 권한이 있고, 그 권한 제한은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.

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• 이사가 회사에 손해를 입혔는데 주주가 책임을 물을 수 있나요?
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• 대표가 회사 돈을 쓰는데 지분이 적어 막을 수가 없습니다

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