회사·사업

건물주가 본사 쪽 사람이라 가게를 비우라는데, 가맹점은 어떻게 지키나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.21 갱신

건물주가 임대차 만료를 이유로 가게를 비우라고 해도, 갱신요구 기간 안이면 상가 계약갱신을 요구해 영업을 이어 갈 수 있습니다. 본사가 건물주를 내세워 가맹계약을 끝내려 한 것이 드러나면 부당한 계약해지와 손해배상으로 다툴 수 있습니다. 대응 순서를 정리했습니다.

임대차 문제와 가맹계약 문제를 나눠 지키면 됩니다. 건물주에게는 상가 계약갱신을 요구하고, 본사에는 가맹계약이 그대로 유지된다는 점을 서면으로 확인받습니다. 건물주가 본사 대표와 가깝다는 사정만으로 위법이 되지는 않지만, 본사가 건물주를 통해 계약을 끝내도록 했다면 가맹사업법 위반이 될 수 있습니다. 통지를 받았다고 바로 짐을 빼거나 철거 합의서에 서명하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 4.부터 커피 가맹점을 운영해 왔습니다. 점포는 A씨가 직접 임차했는데, 2026. 3. 건물주로부터 계약이 끝나면 가게를 비워 달라는 통지를 받았습니다. 알고 보니 건물주는 가맹본부 대표의 오랜 지인이었습니다. 통지가 온 시점은 A씨가 본사의 물품 가격 인상에 이의를 제기한 지 두 달 뒤였습니다. 그래서 A씨는 본사가 건물주를 내세워 가맹점을 정리하려는 것 아닌가 의심하고 있습니다. 가맹계약 기간은 아직 1년 넘게 남아 있습니다. A씨는 가게를 지킬 방법과 본사에 책임을 물을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 갱신을 거절하면 바로 나가야 하나요?

아니요, 갱신요구 기간 안에 계약갱신을 요구하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 정당한 사유는 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의 파손, 법이 정한 철거·재건축 등으로 한정되어 있습니다. 「지인에게 넘기려 한다」는 사정은 여기에 들어가지 않습니다.

갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 안에서 행사할 수 있습니다. 이 규정은 보증금이 큰 상가에도 적용됩니다. 갱신요구는 다툼에 대비해 내용증명으로 보내 두십시오. 2022년에 시작한 임대차라면 아직 10년이 남아 있으므로, 기간 안의 요구로 영업을 이어 갈 수 있습니다. 건물주가 기간 안에 아무 통지도 하지 않았다면 묵시적으로 갱신될 수도 있으나, 이 부분은 보증금 규모에 따라 적용이 갈립니다.

본사가 점포 문제를 이유로 가맹계약을 끝낼 수 있나요?

정해진 절차 없이 끝낼 수는 없습니다. 본사가 가맹계약을 해지하려면 2개월 이상의 유예기간을 두고 위반 사실과 해지 예정 사실을 서면으로 2회 이상 알려야 합니다. 이 절차를 거치지 않은 해지는 효력이 없습니다.

절차 없이 해지할 수 있는 예외는 파산, 영업정지 같은 행정처분, 7일 이상 무단 휴업 등으로 시행령에 열거되어 있습니다. 점포를 잃었다는 사정은 열거된 사유에 직접 들어 있지 않습니다. 다만 가맹계약서에 「점포 임대차가 끝나면 가맹계약도 끝난다」는 조항이 있는지 확인해야 합니다. 그런 조항이 있더라도 본사가 그 조건을 스스로 만들어 냈다면, 계약기간 중 부당하게 계약을 해지하는 행위로 다툴 여지가 있습니다. 갱신 단계의 다툼은 「가맹본부가 계약 갱신을 거절하거나 해지하겠다고 합니다. 막을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

본사와 건물주가 짰다는 사실은 어떻게 보여 주나요?

정황 자료를 시간순으로 모아 연결해야 합니다. 가맹사업법은 본사가 불공정거래행위를 직접 하는 것뿐 아니라 다른 사업자로 하여금 하게 하는 것도 금지합니다. 건물주가 개인이라도, 본사가 그를 통해 계약 종료를 이끌어 냈다는 점이 드러나면 본사 책임으로 이어질 수 있습니다.

쓸 만한 자료는 건물주와 본사 대표의 관계, 본사와 다툰 시점과 명도 통지 시점, 본사 직원이 「어차피 점포가 없어진다」고 한 말, 명도 뒤 같은 자리에 들어오려는 직영점이나 다른 가맹점 계획 등입니다. 본사의 법 위반으로 손해를 입었다면 본사가 고의·과실이 없음을 증명하지 못하는 한 배상책임을 집니다. 건물주가 권리금 회수를 방해했다면 건물주에게도 따로 배상을 청구할 수 있습니다.

결국 가게를 비우게 되면 본사에 무엇을 청구하나요?

본사의 관여가 인정되면 가맹계약을 계속했을 때 얻었을 영업이익 상실분과 투자비 손실을 손해로 청구할 수 있습니다. 남은 가맹계약 기간, 최근 매출과 이익, 인테리어 등 시설비의 잔존가치가 산정의 기초가 됩니다.

가게를 비우기 전에 매출 자료와 시설 투자 증빙을 확보해 두셔야 합니다. 점포를 넘긴 뒤에는 현장 상태를 다시 보여 주기 어렵습니다. 본사가 「점포가 없어졌으니 계약도 끝났다」며 위약금이나 원상복구비를 청구해 오는 경우도 있습니다. 원인이 본사 쪽에 있다면 이런 청구는 과중한 손해배상 의무를 지우는 행위로 다툴 수 있습니다. 분쟁조정을 신청하면 시효가 중단되므로, 협의가 길어질 때 먼저 신청해 두는 방법도 있습니다.

건물주 명도 요구 대응 순서

• 기간 확인 - 임대차 만료일, 최초 임대차 시작일, 가맹계약 기간을 한 장에 정리합니다.
• 갱신 요구 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게 갱신요구를 내용증명으로 보냅니다.
• 본사 확인 - 가맹계약 유지 여부와 점포 관련 조항의 적용 계획을 본사에 서면으로 묻습니다.
• 정황 보존 - 본사·건물주와의 메시지, 대화 기록, 명도 뒤 입점 계획 자료를 모아 둡니다.
• 조정·신고·소송 - 해지 통보가 오면 분쟁조정이나 공정거래위원회 신고, 손해배상 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 갱신요구를 기간 안에 했는지와 본사가 명도에 관여한 정황이 얼마나 드러나는지에 따라 가게를 지킬 수 있는지와 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 가맹계약 해지 분쟁과 상가 임대차 갱신·명도 분쟁을 함께 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 본사가 대신 점포를 임차해 저에게 쓰게 했다면요?
  그때는 점주가 건물주에게 직접 갱신을 요구하기 어렵습니다. 본사와의 전대 관계와 가맹계약 조항을 따로 따져야 하고, 계약 종료 방식이 부당한지가 쟁점이 됩니다.
• 갱신요구 기간을 이미 놓쳤으면 방법이 없나요?
  점포 유지는 어려워질 수 있습니다. 다만 본사가 명도를 이끌어 낸 정황이 있으면 본사에 대한 손해배상 청구는 여전히 검토할 수 있고, 권리금 회수 방해는 임대차 종료 때까지 문제 됩니다.
• 건물주가 월세를 크게 올려 사실상 나가라고 하면요?
  갱신되는 임대차는 같은 조건으로 계약된 것으로 보고 차임은 법이 정한 범위에서만 증감할 수 있습니다. 보증금이 법 적용 범위 안이면 증액 비율 상한도 적용되니, 근거를 서면으로 요구하십시오.
• 다른 자리로 옮겨 영업하겠다고 하면 본사가 허락해야 하나요?
  점포 이전은 보통 가맹계약서에 본사 승인 조항이 있습니다. 승인을 부당하게 미루거나 거절해 영업을 막으면 영업지원 거절이나 불이익 제공으로 다툴 여지가 있습니다.
• 본사가 해지 통지를 한 번만 보냈다면요?
  가맹계약 해지는 2개월 이상의 유예기간을 두고 서면으로 2회 이상 알려야 효력이 생깁니다. 한 번의 통지로 끝냈다면 시행령의 예외 사유에 해당하는지부터 확인하십시오.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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