회사·사업

거래처 공장에 입주해 납품했는데 공장을 판다며 나가라면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.21 갱신

거래처가 일정 물량을 맡기겠다고 약속하고 자기 공장에 입주시켰다면, 공장 매각을 이유로 한 일방적 퇴거 통보는 약속 위반이나 거래상 지위 남용이 되어 설비 이전비와 이익 손실을 청구할 여지가 있습니다. 입주 근거별 판단과 대응 순서를 정리했습니다.

거래처가 일정 물량을 맡기겠다고 약속하고 자기 공장에 입주시켰다면, 공장 매각을 이유로 한 일방적 퇴거 통보는 약속 위반이 되어 배상을 청구할 여지가 있습니다. 공장을 파는 것 자체는 소유자의 자유이지만, 그 때문에 생긴 협력업체의 손해까지 없어지지는 않습니다. 퇴거 요구를 거부하며 버텨야만 배상을 받을 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

F사는 의류 봉제업체로 2023. 3. 원단 도매업체와 계약을 맺고 그 업체 소유 공장 2층에 입주했습니다. 업체는 해마다 일정 수량 이상을 F사에 맡기겠다고 했고, F사는 그 말을 믿고 재봉 설비를 새로 들이고 직원을 늘렸습니다. 그런데 2026. 5. 업체는 공장 건물을 다른 회사에 팔기로 했다며 두 달 안에 나가 달라고 통보했고, 발주도 줄이기 시작했습니다. 계약서에는 입주 기간이 따로 적혀 있지 않습니다. 2026. 6. F사 대표는 설비 이전비와 앞으로의 손해를 받을 수 있는지, 언제까지 나가야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장이 팔리면 입주한 협력업체는 바로 나가야 하나요?

입주 근거에 따라 다릅니다. 임대료를 내고 공간을 빌렸다면 임대차로서 계약 기간과 해지 조건이 기준이 되고, 납품 계약에 붙여 무상으로 쓰게 했다면 그 납품 계약의 내용과 기간이 기준이 됩니다. 계약서에 입주 기간이 없더라도 물량 약속과 설비 투자 경위에 비추어 상당한 기간 거래를 전제로 했다고 볼 사정이 있으면 그 기간을 주장할 수 있습니다.

새 소유자가 공장을 넘겨받으면 원칙적으로 소유권에 기한 인도를 요구할 수 있고, 협력업체가 새 소유자에게 버틸 수 있는지는 임대차 등기 등 대항 요건에 달려 있습니다. 그래서 퇴거 자체를 막기보다 기존 거래처에 손해를 청구하는 쪽이 현실적인 경우가 많습니다. 다만 퇴거 일정은 이전 준비에 필요한 기간을 들어 협의할 수 있습니다.

약속한 물량을 믿고 입주했다면 무엇을 배상받나요?

약속 위반으로 생긴 통상의 손해와, 거래처가 알았거나 알 수 있었던 특별한 손해를 받을 수 있습니다. 입주를 전제로 들인 설비의 이전·철거 비용, 공장 개조비 가운데 회수하지 못한 부분, 약속한 기간 동안 얻었을 이익이 주요 항목입니다.

거래처가 F사의 설비 투자와 인력 증원을 알고 있었다면 그 비용은 특별한 손해로도 청구할 근거가 됩니다. 이익 손실은 지난 거래의 월 평균 매출과 이익률로 계산하되, 다른 거래처로 메울 수 있었던 부분은 빠질 수 있습니다. 약속이 구두였다면 물량 계획을 담은 메신저, 발주 추이, 설비 반입 때 거래처 직원이 참석한 기록 등으로 보완해야 합니다.

퇴거 통보를 받은 뒤에도 납품은 계속해야 하나요?

이미 받은 발주는 계속 납품하는 것이 원칙입니다. 퇴거 통보에 항의한다는 이유로 진행 중인 물량을 멈추면, 거래처는 그 지연을 들어 오히려 손해배상이나 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 협상에서 내세울 수 있는 유리한 사정을 스스로 잃게 됩니다.

반대로 거래처가 퇴거 통보와 함께 새 발주를 끊거나 크게 줄였다면, 그 날짜와 물량을 월별로 기록해 두십시오. 발주 축소는 퇴거와 별개의 손해 항목이 되고, 공장 매각을 앞두고 미리 거래를 정리하려 했다는 정황도 됩니다. 남은 재고와 원단이 있다면 거래처에 인수를 요청한 기록도 함께 남깁니다.

거래상 지위 남용으로도 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 공정거래법은 거래상 지위를 부당하게 이용해 거래조건을 상대방에게 불리하게 바꾸거나 이행과정에서 불이익을 주는 행위를 금지합니다. 물량을 약속해 자기 시설에 입주시킨 뒤 자기 사정으로 일방적으로 내보내는 것은 이런 불이익제공으로 볼 여지가 있습니다.

대법원은 불이익을 준 행위인지를 행위의 의도와 목적, 효과와 영향, 상대방이 받는 불이익의 내용과 정도 등에 비추어 “정상적인 거래관행을 벗어난 것으로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는지 여부를 판단하여 결정하여야 한다.”라고 보았습니다. 거래처 시설에 입주해 그 업체 일만 해 온 협력업체라면 거래상 지위는 비교적 쉽게 인정됩니다. 이때 공정거래분쟁조정협의회에 조정을 신청할 수 있고, 손해배상 소송에서는 거래처가 고의·과실이 없음을 증명해야 책임을 면합니다. 스스로 점검하는 방법은 「가맹점주·납품업체가 당한 불공정거래, 스스로 점검할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

입주 협력업체 퇴거 대응 순서

• 약속 자료 확보 - 입주 계약서, 물량 약속이 담긴 문자·회의록, 발주 내역을 모읍니다.
• 투자 내역 정리 - 설비 구입·반입, 공장 개조, 인력 증원 비용을 증빙과 함께 정리합니다.
• 현장 기록 - 퇴거 전 설비 배치와 개조 상태를 사진과 영상으로 남깁니다.
• 서면 이의와 협의 - 이전 기간 보장과 손해 보전을 요구하는 이의서를 보냅니다.
• 조정 또는 소송 - 협의가 안 되면 분쟁조정을 신청하고, 성립하지 않으면 손해배상 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주와 물량에 관한 약속이 얼마나 구체적이었는지와 설비 투자를 거래처가 알았는지에 따라 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 협력업체의 거래 종료 손해배상 협상과 공정거래 분쟁조정, 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공장을 산 새 소유자에게도 계속 쓰게 해 달라고 할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 새 소유자는 소유권에 기해 인도를 요구할 수 있고, 협력업체가 대항하려면 임대차 등기 등 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다. 그래서 대개는 기존 거래처에 손해를 청구합니다.
• 무상으로 공장을 쓰게 해 준 것이라면 배상받기 어렵나요?
  무상 사용이라도 납품 계약에 붙은 조건이었다면 그 계약의 일부로 볼 수 있습니다. 물량 약속과 함께 입주를 권유받았다면 약속 위반으로 생긴 손해를 청구할 근거가 됩니다.
• 발주 물량을 갑자기 줄인 것도 함께 다툴 수 있나요?
  함께 다툴 수 있습니다. 약속한 물량보다 줄인 부분은 약속 위반으로, 정당한 이유 없이 거래조건을 불리하게 바꾼 것이면 거래상 지위 남용으로 주장할 수 있습니다.
• 손해배상액은 어떻게 계산하나요?
  설비 이전·철거 비용과 회수하지 못한 개조비는 실제 지출과 견적으로, 이익 손실은 과거 월 평균 매출과 이익률로 계산합니다. 다른 거래처로 메울 수 있었던 부분은 빠질 수 있습니다.
• 조정에서 합의하면 다시 소송할 수 없나요?
  조정이 성립해 조정조서를 작성하면 재판상 화해와 같은 효력이 있어 같은 내용으로 다시 다투기 어렵습니다. 합의 전에 청구할 손해 항목이 빠지지 않았는지 확인하십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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