회생·파산

파산관재인이 제 건물을 경매로 팔겠다는데 중개로 팔 수는 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 파산관재인이 법원의 허가를 받으면 경매 대신 부동산 중개를 통한 임의매각으로 파산재단에 속한 건물을 팔 수 있습니다. 채무자회생법 제496조는 민사집행법에 따른 환가를 원칙으로 하면서도 법원 허가를 받은 다른 환가 방법을 허용합니다. 지금은 인근 중개사무소 시세확인서와 매수 희망자 정보를 모아 파산관재인에게 임의매각을 요청해 보십시오.

채무자가 직접 매수인과 매매계약서를 쓸 필요는 없습니다. 파산선고 뒤에는 건물을 관리하고 처분할 권한이 파산관재인에게 넘어가므로, 계약 당사자도 파산관재인입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 파산선고를 받았고, 이름으로 된 다세대 건물 한 채가 있었습니다. 파산관재인은 2026년 3월 이 건물을 경매로 팔겠다고 알려 왔고, A씨는 주변 시세가 4억원인데 경매로 가면 3억원도 받기 어렵다고 걱정했습니다. A씨가 인근 중개사무소 세 곳의 시가확인서와 4억 1천만원에 사겠다는 매수 희망자를 파산관재인에게 전달하자, 파산관재인은 법원에 임의매각 허가를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

파산하면 건물은 원칙적으로 경매로 팔리나요?

네, 원칙은 경매입니다. 파산재단에 속한 권리 가운데 민사집행법이 환가 방법을 정해 둔 것은 민사집행법에 따라 환가하고, 부동산은 법원 경매가 그 방법입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」도 이 원칙을 유지합니다.

이때 경매는 강제경매가 아니라 법률이 정한 경매로서 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 진행됩니다. 흔히 형식적 경매라고 부릅니다. 경매는 최저매각가격이 유찰 때마다 내려가므로 시세보다 낮게 팔릴 가능성이 있습니다.

법원 허가를 받은 임의매각은 어떻게 진행되나요?

파산관재인이 중개사무소에 매물을 내놓아 매수 희망자를 모으고, 가장 높은 값을 낸 사람과 법원 허가를 조건으로 매매계약을 맺습니다. 법원이 허가하면 잔금을 받고 소유권이전등기를 넘겨줍니다. 실무에서는 경매보다 임의매각이 더 높은 값을 받는 경우가 많아 먼저 시도하는 편입니다.

매수 희망자가 잘 나타나지 않으면 공유자·임차인·근저당권자 같은 이해관계인이나 채무자의 친족에게 매수 의사를 물어보기도 합니다. 친족이 사는 경우에는 시세에 맞는 값인지 더 엄격하게 봅니다. 매각 결정은 채무자가 아니라 파산관재인이 합니다.

매각 가격이 헐값이 되지 않게 하려면 무엇을 내야 하나요?

법원은 인근 중개사무소의 시가확인서, 개별공시지가, 공동주택가격·개별주택가격 확인서를 함께 보고 매각 가격이 적정한지 판단합니다. 채무자도 더 높은 값을 뒷받침하는 시세 자료나 매수 희망자를 파산관재인에게 제시할 수 있습니다. 가격 자료가 여러 개일수록 헐값 매각을 막기 쉽습니다.

근저당이 잡힌 건물도 임의매각할 수 있나요?

가능하지만 근저당권자의 협조가 필요합니다. 근저당권자는 별제권자로서 파산절차와 관계없이 스스로 경매를 신청할 수 있습니다. 그래서 임의매각을 하려면 매각대금에서 얼마를 갚고 근저당을 말소할지 근저당권자와 먼저 합의합니다.

파산 부동산 임의매각 대응 순서

• 시세 자료 수집 - 중개사무소 시가확인서와 공시가격 확인서를 모읍니다. 법원이 매각 가격을 판단하는 기준 자료가 됩니다.
• 매수 희망자 확보 - 중개사무소나 이해관계인을 통해 실제로 살 사람을 찾습니다. 희망자가 여럿이면 가장 높은 값이 기준이 됩니다.
• 파산관재인에게 요청 - 임의매각을 원한다는 뜻과 자료를 서면으로 전달합니다. 허가 신청은 파산관재인이 합니다.
• 담보권자 협의 - 근저당이 있으면 말소 조건을 먼저 맞춥니다. 합의가 안 되면 담보권자가 경매로 갈 수 있습니다.
• 법원 허가 후 계약 이행 - 허가를 조건으로 한 매매계약이 확정되면 잔금과 등기가 진행됩니다. 허가가 나지 않으면 경매로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 공유자가 있거나 가족이 살고 있거나 선순위 임차인이 있으면 등기부와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개인·법인 파산 절차 대리와 파산재단 부동산 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 파산재단 부동산은 누가 파나요?
  파산관재인이 팝니다. 파산재단을 관리하고 처분하는 권한은 파산관재인에게 속하므로 채무자가 직접 매수인과 계약해도 파산재단에 효력이 없습니다. 채무자는 시세 자료나 매수 희망자를 파산관재인에게 알려 매각 방법에 의견을 낼 수 있습니다.
• 임의매각에 법원 허가가 꼭 필요한가요?
  네, 필요합니다. 파산관재인이 부동산에 관한 물권을 임의매각하려면 법원의 허가를 받아야 하고, 감사위원이 있으면 그 동의도 얻어야 합니다. 허가 없이 한 매각은 효력 다툼이 생기므로 매매계약은 보통 법원 허가를 조건으로 맺습니다.
• 경매로 가면 어떤 절차를 따르나요?
  담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 진행됩니다. 파산재단 부동산의 경매는 민사집행법이 정한 법률에 따른 경매에 해당하므로 강제경매가 아니라 임의경매 절차를 준용합니다. 유찰되면 최저매각가격이 내려가 시세보다 낮은 값에 팔릴 수 있습니다.
• 친척이 사겠다고 하면 팔 수 있나요?
  팔 수 있지만 가격이 시세에 맞아야 합니다. 법원은 친족에게 파는 경우 헐값 매각이나 재산 빼돌리기로 보이지 않는지 더 엄격히 봅니다. 중개사무소 시가확인서와 공시가격 자료를 함께 내고, 다른 매수 희망자보다 낮은 값이 아니어야 허가를 받기 쉽습니다.
• 근저당권자가 경매를 먼저 넣으면요?
  근저당권자는 별제권자이므로 파산절차와 상관없이 경매를 신청할 수 있습니다. 파산관재인이 임의매각을 준비하는 중이라도 담보권자의 경매를 막을 수는 없습니다. 그래서 임의매각 전에 매각대금에서 갚을 금액과 말소 조건을 근저당권자와 먼저 합의합니다.
• 임의매각 대금은 어디로 가나요?
  매각대금은 파산재단에 들어가 절차비용과 재단채권을 먼저 치르고 남은 돈을 파산채권자에게 배당합니다. 근저당권이 있으면 그 담보권자가 담보 범위에서 먼저 변제받습니다. 채무자에게 직접 돌아오는 돈은 모든 채권을 갚고 남는 경우에만 생깁니다.

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