계약·거래

오피스텔 분양 담당 관리부장과 한 해제 약정, 시행사가 무시할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

오피스텔 분양 업무를 계속 맡아 온 관리부장과 한 합의해제 약정은 시행사에 효력이 있어 시행사는 계약금과 중도금 반환을 거절하기 어렵습니다. 상법 제15조 제1항의 부분적 포괄대리권에는 분양계약 체결뿐 아니라 해제도 포함된다는 것이 판례입니다. 지금은 해제 약정서와 관리부장이 분양 업무를 맡아 온 자료를 모아 두십시오.

시행사 대표에게서 따로 해제 동의서를 받아 둘 필요는 없습니다. 분양 업무 전반을 맡은 직원과 한 해제 약정은 그 자체로 시행사에 효력이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 9월 한 시행사가 짓는 오피스텔 한 호실을 분양받으면서 시행사 관리부장과 분양계약을 맺고 계약금과 중도금 합계 9,000만원을 시행사 계좌로 냈습니다. 준공 예정일이 1년 넘게 미뤄지자 2025년 5월 관리부장과 분양계약을 합의해제하고 낸 돈을 돌려받기로 약정서를 썼습니다. 그런데 시행사 대표는 「관리부장에게 해제 권한을 준 적이 없다」며 반환을 거절하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양을 맡은 관리부장과 한 해제 약정도 시행사에 효력이 있나요?

효력이 있습니다. 영업의 특정한 종류나 특정한 사항을 위임받은 사용인은 그에 관한 재판 외의 모든 행위를 할 수 있는데, 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제15조가 정한 부분적 포괄대리권을 가진 사용인입니다. 오피스텔 분양 업무를 계속 맡아 온 관리부장은 여기에 해당합니다.

대법원은 분양사업자의 위임을 받아 분양계약 체결, 대금 수령, 계약자의 이의 처리까지 일체의 분양 업무를 해 온 관리부장·관리과장을 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인으로 보았습니다. 그리고 그 업무 범위에는 분양계약 체결뿐 아니라 합의해제, 해제권 유보 약정, 재분양계약까지 모두 포함되며, 해제만 따로 떼어 특별수권이 필요하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

시행사가 내부적으로 해제 권한을 막아 두었다면요?

그 제한을 몰랐다면 시행사는 해제 약정의 효력을 부정하지 못합니다. 부분적 포괄대리권에 대한 제한은 선의의 제3자에게 대항하지 못하기 때문입니다. 「해제는 대표 결재가 필요하다」는 내부 규정이 있었더라도 분양계약자가 이를 몰랐다면 약정은 유효합니다.

다만 계약자가 관리부장에게 해제 권한이 없다는 사실을 알고 약정했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 약정 당시 관리부장이 「대표 승인을 받아 오겠다」고 말했는지 같은 대화 내용을 확인해야 합니다.

해제 약정 뒤 낸 돈은 얼마를 돌려받나요?

분양계약이 합의해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있어 시행사는 받은 계약금과 중도금을 돌려줘야 합니다. 법정해제라면 받은 날부터 이자도 붙지만, 합의해제는 반환 범위와 이자를 약정서 내용에 따르는 것이 원칙이라 약정서 문구가 중요합니다.

분양계약 해제 대금 반환 대응 순서

• 약정서 확인 - 합의해제 약정서에 반환 금액, 반환 기한, 이자·위약금 조항이 있는지 확인합니다. 청구 금액이 여기서 정해집니다.
• 관리부장 업무 자료 수집 - 분양계약서 서명자, 대금 수령 영수증, 이의 처리 문자를 모읍니다. 부분적 포괄대리권을 증명하는 자료입니다.
• 내용증명 발송 - 시행사에 약정에 따른 반환을 요구합니다. 반환 기한이 지난 뒤의 지연손해금 계산 기준이 됩니다.
• 가압류 검토 - 시행사의 분양 수입금 계좌나 미분양 호실에 가압류를 검토합니다. 공사 지연 사업장은 자금 사정이 나빠지기 쉽습니다.
• 반환 청구 소송 - 약정서와 업무 자료로 시행사를 상대로 분양대금 반환을 청구합니다. 관리부장의 권한 범위가 주된 쟁점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 업무를 신탁회사나 분양대행사가 맡았거나 관리부장이 분양대행사 소속이라면 계약 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부분적 포괄대리권을 가진 사용인이란 무엇인가요?
  영업의 특정 분야를 통째로 맡은 직원입니다. 상법 제15조 제1항은 영업의 특정한 종류 또는 특정한 사항에 대한 위임을 받은 사용인이 이에 관한 재판 외의 모든 행위를 할 수 있다고 정합니다. 부장·과장·팀장 같은 직함이 아니라 실제로 맡은 업무의 범위로 판단합니다.
• 분양 담당자가 해제까지 할 수 있나요?
  분양 업무 일체를 맡았다면 할 수 있습니다. 대법원 1994. 10. 28. 선고 94다22118 판결은 분양 업무를 처리해 온 관리부장 등의 업무 범위에 분양계약 체결뿐 아니라 합의해제, 해제권 유보 약정, 재분양계약 체결까지 포함되며, 해제만 따로 특별수권이 필요하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
• 회사 내부 규정으로 해제를 막아 두었다면요?
  그 제한을 몰랐던 계약자에게는 주장하지 못합니다. 상법 제15조 제2항은 지배인 대리권 제한에 관한 제11조 제3항을 준용하고, 제11조 제3항은 대리권에 대한 제한을 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 계약자가 내부 규정을 알았다는 점은 시행사가 다투어야 합니다.
• 분양 상담만 하던 직원과 한 약정도 유효한가요?
  상담만 맡은 직원이라면 어렵습니다. 부분적 포괄대리권은 위임받은 특정 사항에 대한 권한이라서, 계약 체결이나 대금 수령 권한 없이 안내만 하던 직원은 해제 약정을 할 권한이 없다고 볼 수 있습니다. 이때는 상대방이 권한을 믿을 정당한 이유가 있었는지로 표현대리를 따로 따집니다.
• 합의해제하면 이자도 받을 수 있나요?
  약정 내용에 따릅니다. 민법 제548조 제1항은 계약이 해제되면 각 당사자가 원상회복 의무를 진다고 정하지만, 합의해제는 반환 범위와 이자를 당사자 약정으로 정하는 것이 원칙입니다. 약정서에 반환 기한을 정했다면 그 기한이 지난 뒤부터는 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
• 분양대행사 직원이었다면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 상법 제15조의 사용인은 영업주에게 고용되거나 위임받은 사람이므로, 분양대행사 소속 직원이라면 시행사와 분양대행사 사이의 대행계약 범위를 먼저 확인해야 합니다. 대행계약에 해제 권한이 빠져 있다면 표현대리 요건을 따로 검토합니다.

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