회생·파산

땅 주인 회사가 회생절차를 거쳤으면 취득시효 기산점을 마음대로 못 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유 도중 땅 주인 회사에 회생절차 관리인이 선임됐더라도 절차가 이미 끝났다면 취득시효 기산점은 점유기간 중 원하는 시점으로 잡을 수 있습니다. 관리인 선임은 등기명의자가 바뀐 것이 아니어서, 등기명의 변경이 없을 때의 기산점 선택 원칙이 그대로 적용됩니다. 지금은 등기부에서 소유명의가 실제로 바뀐 적이 있는지와 회생절차 종결일을 확인해 두십시오.

회생절차가 있었다는 이유로 점유를 처음 시작한 날을 기산점으로 고정해 계산할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 집안은 1998년부터 이웃 회사 명의로 등기된 마당 옆 땅 200제곱미터를 담장 안에 넣어 텃밭으로 써 왔고, A씨는 2010년 아버지에게서 집과 함께 점유를 넘겨받았습니다. 등기명의자인 회사는 2019년 회생절차가 개시돼 관리인이 선임됐다가 2021년 절차가 종결됐습니다. 2026년 A씨가 취득시효를 이유로 소유권이전등기를 청구하자, 회사는 관리인 선임 시점 이후로만 기산점을 잡아야 해서 20년이 차지 않았다고 다퉜습니다. 회생절차가 이미 끝났으므로 A씨는 아버지의 점유를 합쳐 20년이 지난 어느 시점이든 기산점으로 주장할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유취득시효 기산점은 언제로 잡을 수 있나요?

점유기간 중 등기명의자가 바뀐 적이 없다면 점유자가 기산점을 자유롭게 골라 20년을 계산할 수 있습니다. 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 기간을 20년으로 정하고 있습니다.

앞사람의 점유를 넘겨받은 사람은 자기 점유만 주장할 수도 있고 앞사람 점유를 합쳐 주장할 수도 있습니다. 합쳐 주장하면 앞사람 점유의 하자도 함께 이어받습니다. 그래서 부모가 쓰던 땅을 물려받아 계속 쓰는 경우 부모의 점유기간을 더해 20년을 채우는 방식이 흔히 쓰입니다.

땅 주인 회사에 회생절차 관리인이 선임되면 등기명의가 바뀐 것인가요?

아닙니다. 등기명의자에 대해 정리절차가 개시돼 관리인이 선임된 적이 있어도, 점유자가 시효 완성을 주장하는 시점에 그 절차가 이미 끝났다면 등기명의자가 바뀐 것으로 보지 않습니다. 대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다68884 판결은 이 경우 점유자가 승계받은 점유를 포함한 점유기간 중 임의의 시점을 기산점으로 삼을 수 있다고 보았습니다.

이 판결은 2005년 폐지된 구 회사정리법 사건입니다. 지금은 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 회생절차가 그 자리를 이어받았고, 법원이 관리인을 선임하는 구조도 같습니다. 관리인은 회사 재산의 관리·처분권을 행사할 뿐 소유명의자가 되지 않으므로, 회생절차가 종결된 사건에도 같은 판단이 적용될 여지가 큽니다.

등기명의가 실제로 바뀌었다면 무엇이 달라지나요?

점유기간 중 소유명의가 제3자에게 넘어갔다면 기산점을 마음대로 앞당기거나 늦출 수 없습니다. 판례는 이 경우 시효 완성 당시의 등기명의자에게만 등기를 청구할 수 있다는 원칙을 지키기 위해 기산점 선택을 제한합니다. 명의가 바뀐 날 이후 다시 20년이 지났는지를 따로 계산해야 합니다.

또 시효가 완성된 뒤 등기를 하기 전에 땅이 제3자에게 팔려 등기가 넘어가면, 점유자는 새 소유자에게 시효 취득을 주장하기 어렵습니다. 시효가 찼다고 판단되면 먼저 처분금지가처분으로 명의 이전을 막아 두는 편이 안전합니다. 소멸시효 중단 규정은 취득시효에도 준용되므로 소유자의 소송 제기도 점유기간 계산에 영향을 줍니다.

취득시효 기산점 다툼 대응 순서

• 등기부 확인 - 점유 시작 이후 소유명의 변경 기록이 있는지 봅니다. 회생절차 기재만 있다면 소유자 변경이 아닙니다.
• 점유 승계 정리 - 부모나 앞 매수인의 점유를 넘겨받은 경위를 서류로 모읍니다. 앞사람 점유를 합칠지 이때 정합니다.
• 기산점 선택 - 20년이 이미 지난 날짜를 기산점으로 잡습니다. 명의 변경이 있었다면 그 이후로 다시 계산합니다.
• 처분금지가처분 - 시효 완성 뒤 땅이 팔리는 것을 막기 위해 신청합니다. 소송 전에 명의 이전 위험이 있을 때 씁니다.
• 소유권이전등기 청구 - 현재 등기명의자를 상대로 소를 냅니다. 회사가 회생절차 중이면 관리인을 상대로 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유 도중 매매·상속·경매로 명의가 바뀌었거나 회생절차가 아직 진행 중이면 등기부와 회생 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효에 따른 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님 점유기간을 합쳐서 20년을 채울 수 있나요?
  채울 수 있습니다. 점유를 넘겨받은 사람은 자기 점유만 주장하거나 앞사람 점유를 합쳐 주장할 수 있습니다. 다만 합쳐 주장하면 부모의 점유가 타주점유였다는 식의 하자도 함께 이어받으므로, 부모가 어떤 경위로 땅을 쓰기 시작했는지 먼저 확인해야 합니다.
• 회생절차가 아직 진행 중이면 누구를 상대로 하나요?
  회생절차가 진행 중이면 회사 재산의 관리·처분권은 관리인에게 있으므로 관리인을 상대로 소유권이전등기를 청구하는 것이 원칙입니다. 절차가 종결됐다면 다시 회사를 상대로 합니다. 소를 내기 전에 법원 사건검색과 등기부로 절차 진행 상태를 확인하십시오.
• 등기명의가 바뀌었으면 기산점을 고를 수 없나요?
  점유기간 중 소유명의가 제3자에게 넘어갔다면 기산점을 임의로 고를 수 없습니다. 이때는 명의가 바뀐 날 이후 다시 20년이 지났는지를 따지게 됩니다. 명의 변경이 상속처럼 포괄승계인지, 매매 같은 특정승계인지에 따라 판단이 달라질 수 있어 등기 원인까지 확인해야 합니다.
• 20년이 지나면 바로 제 땅이 되나요?
  아닙니다. 점유취득시효는 20년이 지나 등기를 해야 소유권을 취득합니다. 20년이 지나면 등기명의자에게 소유권이전등기를 청구할 권리가 생기는 것이고, 등기를 마치기 전에 땅이 제3자에게 넘어가면 그 제3자에게는 원칙적으로 주장하지 못합니다.
• 소유자가 소송을 내면 점유기간이 끊기나요?
  끊길 수 있습니다. 소멸시효 중단에 관한 규정이 취득시효 기간에도 준용되므로, 소유자가 점유자를 상대로 인도나 소유권 확인을 구하는 소를 내 이기면 그때까지의 점유기간은 계산에서 빠질 수 있습니다. 소유자에게서 받은 내용증명이나 소장이 있으면 날짜를 따로 정리해 두십시오.
• 취득시효가 인정되면 소급해서 제 소유가 되나요?
  됩니다. 점유취득시효로 소유권을 취득하면 그 효력은 점유를 시작한 때로 거슬러 올라갑니다. 그래서 점유기간 동안의 사용료를 부당이득으로 돌려달라는 소유자의 청구도 원칙적으로 막을 수 있습니다. 다만 등기를 마쳐야 이 효과가 생깁니다.

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