회생·파산

회생 회사가 부동산 매매계약을 해제하면 등기를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 개시 당시 매수인과 회생 회사 모두 채무 이행을 마치지 않았다면 관리인은 매매계약을 해제할 수 있고 매수인은 등기를 받지 못합니다. 채무자회생법 제119조 제1항이 쌍방미이행 쌍무계약에서 관리인에게 해제와 이행 중 선택권을 줍니다. 지금은 개시 당시 잔금을 다 치렀는지부터 확인하십시오.

관리인이 해제했다고 해서 이미 낸 계약금과 중도금을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025년 10월 한 시행사에서 상가 한 칸을 5억원에 사기로 하고 계약금과 중도금 2억원을 냈습니다. 잔금 날짜 전인 2026년 4월 시행사가 회생절차개시결정을 받았고, G씨가 등기 이전을 요구하자 관리인은 계약을 해제한다고 통지했습니다. G씨는 이 해제가 유효한지, 낸 2억원은 어떻게 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리인은 왜 매매계약을 해제할 수 있나요?

매매계약처럼 서로 대가 관계의 채무를 지는 쌍무계약에서 개시 당시 회사와 상대방이 모두 이행을 끝내지 않았다면 관리인은 계약을 해제하거나, 회사 채무를 이행하고 상대방 이행을 청구하는 것 중 하나를 고를 수 있습니다. 일부만 이행하지 않은 경우도 미이행에 들어갑니다. 이 글은 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」을 기준으로 합니다.

관리인이 선택하기 전에는 매수인이 관리인에게 등기 이전을 청구할 수 없습니다. 대법원도 쌍방미이행 쌍무계약이면 관리인이 이행 또는 해제를 선택하기 전에는 그 이행을 청구할 수 없고, 이행을 선택하면 공익채권이 되며 해제하면 채권은 소멸하고 손해배상청구권만 남는다고 보았습니다. 구 회사정리법 사안이지만 현행 제119조와 같은 구조입니다.

잔금을 다 치렀다면 결론이 달라지나요?

네, 개시 당시 매수인이 대금을 모두 치렀다면 매수인 쪽 이행은 끝난 것이어서 쌍방미이행 쌍무계약이 아닙니다. 이때 관리인은 제119조로 계약을 해제할 수 없습니다. 다만 매수인의 소유권이전등기청구권은 개시 전 원인으로 생긴 청구권이어서 회생채권으로 다루어지므로 신고 기간 안에 신고해 두어야 합니다.

반대로 관리인이 이행을 선택하면 매수인의 등기청구권은 공익채권이 됩니다. 이때는 매수인도 남은 잔금을 치르고 관리인에게 등기 이전을 청구합니다.

해제되면 낸 돈은 어떻게 돌려받나요?

관리인이 해제하면 회사가 받은 계약금·중도금이 회사 재산 중에 현존하면 그 반환을 청구하고, 현존하지 않으면 그 가액 상환을 공익채권으로 청구합니다. 공익채권이므로 회생계획과 상관없이 수시로, 회생채권보다 먼저 받습니다.

해제로 입은 손해, 예컨대 다른 집을 구하느라 더 든 비용은 회생채권자로서 행사합니다. 이 부분은 회생채권 신고를 해야 회생계획에서 배분을 받습니다.

회생 회사 부동산 매매 대응 순서

• 이행 상태 확인 - 개시 당시 대금을 얼마까지 냈는지, 회사가 무엇을 넘겼는지 봅니다. 쌍방미이행인지가 출발점입니다.
• 확답 최고서 발송 - 관리인에게 해제 또는 이행 여부를 확답하라고 내용증명으로 요구합니다. 30일이 지나면 해제권 포기로 봅니다.
• 이행 선택 시 - 잔금을 준비하고 관리인에게 등기 이전을 청구합니다. 이 청구권은 공익채권입니다.
• 해제 시 - 낸 대금의 반환을 공익채권으로 청구합니다. 손해배상은 회생채권으로 신고합니다.
• 대금 완납 시 - 해제권이 없음을 관리인에게 알리고 등기청구권을 회생채권으로 신고합니다. 신고 누락이 없도록 기간을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대금 일부를 대물로 치렀거나 가등기를 해 둔 경우처럼 이행 완료 여부가 불분명하면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회생 회사 상대 부동산 매매 분쟁과 채권 신고, 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리인은 언제까지 해제할 수 있나요?
  관리인은 회생계획안 심리를 위한 관계인집회가 끝난 후 또는 서면결의에 부치는 결정이 있은 후에는 계약을 해제하거나 해지할 수 없습니다. 그 전이라도 상대방이 확답을 최고하면 30일 안에 답하지 않을 때 해제권을 포기한 것으로 봅니다.
• 확답 요구 기간을 늘리거나 줄일 수 있나요?
  네. 법원은 관리인이나 상대방의 신청 또는 직권으로 30일의 확답 기간을 늘리거나 줄일 수 있습니다. 매수인이 빨리 결론을 내야 할 사정이 있으면 기간 단축을 신청하는 방법을 검토합니다.
• 관리인이 이행을 선택하면 등기는 언제 받나요?
  관리인이 이행을 선택하면 매수인의 청구권은 공익채권이 됩니다. 매수인은 남은 잔금을 치르고 관리인에게 등기 이전을 청구하며, 회생계획과 상관없이 이행받습니다. 잔금 지급과 등기 서류 교부를 동시에 진행합니다.
• 해제되면 계약금은 돌려받나요?
  회사가 받은 계약금·중도금이 회사 재산에 현존하면 그 반환을, 현존하지 않으면 가액 상환을 공익채권으로 청구합니다. 공익채권이어서 회생채권보다 먼저 받습니다. 송금 내역으로 낸 금액을 증명합니다.
• 해제로 생긴 손해는 어떻게 청구하나요?
  관리인의 해제로 입은 손해의 배상은 회생채권자로서 행사합니다. 신고기간 안에 회생채권으로 신고해야 회생계획에서 배분을 받습니다. 대금 반환은 공익채권, 손해배상은 회생채권으로 나뉜다는 점을 구분합니다.
• 잔금을 다 냈는데도 해제할 수 있나요?
  개시 당시 매수인이 대금을 모두 치렀다면 매수인 쪽 이행이 끝나 쌍방미이행 쌍무계약이 아니므로 관리인은 제119조로 해제할 수 없습니다. 이때 등기청구권은 개시 전 원인 청구권이어서 회생채권으로 신고해 두는 것이 안전합니다.
• 선택 전에 등기 이전 소송을 낼 수 있나요?
  쌍방미이행 쌍무계약이면 관리인이 이행 또는 해제를 선택하기 전에는 관리인에게 이행을 청구할 수 없습니다. 먼저 확답 최고서를 보내 관리인의 선택을 받아 내고, 그 결과에 따라 청구 방법을 정합니다.

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