회생·파산

임차인 회사가 회생에 들어가면 보증금에서 위약벌까지 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 임차인에 대해 회생절차가 개시되면 임대인은 계약서의 공제약정이 있어도 위약벌을 임대차보증금에서 빼지 못합니다. 대법원은 손해배상예정액은 보증금과 견련성이 있어 공제할 수 있지만, 제재벌인 위약벌은 견련성이 없어 회생절차에서는 공제약정이 효력을 잃는다고 보았습니다. 지금은 임대차계약서의 위약금 조항이 위약벌인지 손해배상예정인지부터 확인하십시오.

임대차계약서에 「보증금에서 공제하고 임차인은 이의하지 않는다」고 적혀 있어도 회생절차가 개시된 뒤에는 그 문구대로 다 빠지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

건설회사인 A사는 2021년 사옥 건물을 B사에 팔고 같은 건물을 보증금 50억 원, 기간 10년으로 다시 빌렸습니다. 계약서에는 회생절차에서 관리인이 계약을 해지하면 월 차임 24개월분의 위약벌과 별도의 손해배상예정액을 내고, 임대인이 이를 보증금에서 공제할 수 있다는 조항이 있었습니다. 2024년 A사가 회생절차에 들어가 관리인이 법원 허가를 받아 임대차를 해지하고 건물을 비워 주자, B사는 위약벌과 손해배상예정액을 빼면 돌려줄 보증금이 없다고 했습니다. A사는 보증금에서 위약벌까지 빼는 것이 맞는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회생 중인 임차인의 보증금에서 위약벌을 뺄 수 있나요?

뺄 수 없습니다. 대법원 2025. 7. 18. 선고 2022다311736 판결은 공제약정 자체는 강행규정에 반하지 않는 한 유효하지만, 회생절차가 개시되면 공제하려는 채권과 보증금반환채권 사이에 견련성이 있는지를 따져야 한다고 했습니다. 위약벌은 손해배상과 관계없이 의무 위반에 대한 제재로 정한 것이어서 보증금과 견련성이 없다고 보았습니다.

그 이유는 상계 금지 규정에 있습니다. 회생채권자는 일정한 경우 상계를 하지 못하는데, 이는 한 채권자가 회생계획에 의하지 않고 먼저 변제받아 다른 채권자들과의 공평을 해치는 것을 막기 위한 강행규정입니다. 견련성 없는 채권까지 공제를 허용하면 이 규정의 취지를 피해 가는 결과가 되므로, 회생절차가 개시된 이상 그 범위의 공제약정은 더 이상 유효하지 않습니다.

원심은 위약벌까지 공제할 수 있다고 보았지만, 대법원은 이 부분을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 돌려받을 보증금 액수는 환송 후 재판에서 정해집니다.

손해배상예정액은 보증금에서 공제할 수 있나요?

공제할 수 있습니다. 임대차보증금은 차임뿐 아니라 임대차계약에 따른 임차인의 손해배상채무까지 담보합니다. 관리인의 해지로 임대인이 남은 기간 차임을 받지 못하고 새 임차인을 구하는 비용을 들이게 된 손해는 임대차와 직접 관련된 손해이므로 보증금과 견련성이 인정됩니다.

관리인이 쌍방미이행 쌍무계약인 임대차를 해지하면 상대방인 임대인은 손해배상에 관하여 회생채권자로서 권리를 행사합니다. 이 사건 임대인도 위약벌과 손해배상예정액을 회생채권으로 신고했고, 회생채권 조사확정재판을 거쳐 금액이 정해졌습니다.

다만 손해배상예정액은 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 차임 약 24개월분으로 정한 손해배상예정액은 10%로 감액되었고, 대법원은 그 범위에서 공제를 허용한 원심 판단을 유지했습니다. 대법원은 회생절차가 개시된 채무자라면 임대인의 실제 손해나 예상 손해와 예정액의 비율까지 충분히 고려해야 한다고 했습니다.

위약벌과 손해배상예정은 어떻게 구분하나요?

계약서에 적힌 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 위약벌로 인정되려면 손해의 배상이나 전보를 위한 것이라고 보기 어려운 특별한 사정이 있어야 하고, 이 사건처럼 한 계약에 손해배상예정 조항을 따로 두면서 별도의 위약금 조항을 둔 경우가 대표적입니다.

위약벌은 손해배상예정과 달리 법원이 감액할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 그만큼 위약벌로 판단되면 금액이 그대로 남는데, 회생절차에서는 이 판결에 따라 보증금에서 공제되지 않는다는 점에서 임차인에게 차이가 생깁니다.

회생 임차인 보증금 반환 대응 순서

• 조항 분류 - 계약서의 위약금 조항을 위약벌과 손해배상예정으로 나눕니다. 공제 가능 여부가 이 분류로 갈립니다.
• 해지 근거 확인 - 관리인이 법원 허가를 받아 쌍방미이행 쌍무계약으로 해지했는지 확인합니다. 해지 시점에 따라 차임 정산이 달라집니다.
• 회생채권 확정 내용 확인 - 임대인이 신고한 위약벌과 손해배상예정액이 조사확정재판에서 얼마로 정해졌는지 봅니다. 감액 여부가 여기서 정해집니다.
• 공제 내역 대조 - 임대인이 보증금에서 뺀 항목을 밀린 차임·관리비·원상복구비와 위약금으로 나눠 대조합니다. 견련성 없는 항목은 다툽니다.
• 반환 청구 - 공제할 수 없는 부분은 보증금 반환 소송으로 청구합니다. 건물 인도 다음 날부터의 지연손해금도 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 위약금 조항이 하나뿐이거나 손해배상예정과 위약벌의 성격을 함께 가진다면 계약서 문언과 체결 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회생절차의 관리인 업무와 회생채권 조사확정, 임대차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회생 관리인은 임대차계약을 해지할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 회생절차개시 당시 임차인과 임대인 모두 의무 이행을 마치지 않은 임대차는 쌍방미이행 쌍무계약이어서 관리인이 해지하거나 이행을 선택할 수 있습니다. 다만 회생계획안 심리를 위한 관계인집회가 끝나거나 서면결의에 부치는 결정이 있은 뒤에는 해지할 수 없습니다.
• 관리인 해지로 생긴 임대인 손해는 어떻게 받나요?
  임대인은 손해배상에 관하여 회생채권자로서 권리를 행사합니다. 회생채권으로 신고하고 관리인이 이의하면 조사확정재판으로 금액을 정합니다. 이 사건 임대인도 위약벌과 손해배상예정액을 신고했고 조사확정재판과 이의의 소를 거쳐 금액이 확정되었습니다.
• 공제와 상계는 무엇이 다른가요?
  공제는 약정에 따라 보증금에서 채무를 빼는 것이어서 원칙적으로 상계 금지 규정이 적용되지 않고 상계보다 강한 담보 효력을 가집니다. 다만 대법원은 회생절차가 개시되면 견련성 없는 채권 사이의 공제까지 허용하는 것은 상계 금지 규정의 취지를 피하는 것이어서 그 약정이 효력을 잃는다고 보았습니다.
• 회생이 아니면 위약벌도 보증금에서 뺄 수 있나요?
  회생절차가 없다면 공제약정대로 공제할 수 있습니다. 대법원은 당사자가 강행규정에 반하지 않는 한 공제 요건과 대상을 자유롭게 정할 수 있고, 공제 대상 채권 사이에 견련성이 반드시 필요하지는 않다고 했습니다. 견련성은 회생절차가 개시된 경우에 따지는 기준입니다.
• 위약벌이 너무 많으면 줄일 수 있나요?
  손해배상예정처럼 감액할 수는 없습니다. 대법원 전원합의체는 위약벌에 민법 제398조 제2항을 유추적용해 감액할 수 없다는 판례를 유지했습니다. 다만 위약벌이 공정하지 않을 정도로 과다하면 공서양속 위반으로 전부나 일부가 무효가 될 수 있다는 법리로 통제합니다.
• 계약서에 위약금이라고만 적혀 있으면요?
  손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 그러면 부당히 과다할 때 법원이 감액할 수 있고, 회생절차에서도 보증금과 견련성이 인정되면 공제가 허용됩니다. 위약벌이라고 주장하는 쪽이 손해 전보 목적이 아니라는 특별한 사정을 보여야 합니다.
• 이 판결로 보증금 액수가 확정됐나요?
  일부만 확정됐습니다. 손해배상예정액을 공제할 수 있다는 부분은 상고가 기각되어 그대로 남았고, 위약벌 공제 부분만 파기되어 서울고등법원으로 돌아갔습니다. 위약벌을 빼지 않고 계산한 보증금 반환 액수는 환송 후 재판에서 정해집니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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