회생·파산

임대인이 회생에 들어갔는데 상가 우선분양 약정도 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 임대차 만료 때 상가를 우선 분양받기로 한 약정은 회생절차에서 채권으로 신고하지 않았다는 이유만으로 면책되지 않습니다. 대법원은 이런 매도청구권은 그 자체로 재산상 청구권이 아니고, 장래 매매계약은 쌍방미이행 쌍무계약 법리가 유추적용되어 관리인이 해제하지 않은 채 절차가 끝나면 그대로 존속한다고 보았습니다. 지금은 회생절차 중 관리인과 다시 쓴 계약서에 우선분양 특약이 들어 있는지부터 확인하십시오.

회생절차에서 보증금 반환채권만 신고하고 우선분양 권리는 신고하지 못했다고 해서 그 권리를 잃었다고 단정할 필요는 없습니다. 신고 대상이 아니었을 가능성이 큽니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년 대형 상가 건물을 지은 회사로부터 점포 하나를 보증금 1억 원에 10년간 빌리면서 기간이 끝나면 정해 둔 가격에 우선 분양받기로 약정했습니다. 2017년 임대인 회사에 회생절차가 개시되었고, A씨는 보증금 반환채권만 신고했습니다. 2018년 관리인과 임대차계약서를 다시 쓰면서 우선분양 조항도 특약으로 그대로 넣었고, 회생절차는 2019년 종결되었습니다. 2025년 기간이 끝나 분양을 요구하자 회사는 회생계획 인가로 그 의무가 면책됐다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인이 회생에 들어갔는데 상가 우선분양 약정도 사라지나요?

사라지지 않습니다. 임차인이 매도를 청구하면 매매계약이 성립하는 우선분양 약정은 일방의 의사표시로 매매계약을 만드는 형성권입니다. 행사하면 재산상 청구권이 생길 수 있을 뿐 그 자체가 재산상 청구권은 아니어서 정리채권(현행법의 회생채권)에 해당하지 않습니다. 따라서 신고하지 않았어도 회생계획 인가로 면책되는 대상이 아닙니다.

판결은 2005년 폐지된 구 회사정리법이 적용된 사건입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」도 회생채권을 개시 전 원인으로 생긴 재산상 청구권으로 정하고, 인가 결정이 있으면 회생계획에서 인정되지 않은 회생채권의 책임을 면하게 하는 같은 구조를 두고 있습니다.

우선분양으로 받을 소유권이전등기청구권은 어떻게 취급되나요?

쌍방미이행 쌍무계약과 같이 취급됩니다. 회생절차 개시 당시 매매계약을 맺을 권리가 있었고 장래 매매계약이 성립할 수 있었다면, 아직 양쪽 채무가 이행되지 않은 매매계약으로 보아 관리인의 이행·해제 선택 규정이 유추적용됩니다. 관리인이 이행을 선택하면 공익채권이 되고, 해제하면 손해배상청구권만 남습니다.

관리인이 이행을 선택했다면 임차인의 권리는 공익채권으로서 회생절차와 관계없이 행사할 수 있습니다. 판결 사안에서 대법원은 관리인이 우선분양 조항을 특약으로 넣어 임대차계약서를 다시 쓴 것을 이행 선택으로 볼 여지가 있다고 판단했습니다.

관리인이 아무 선택도 하지 않고 회생절차가 끝나면요?

그 권리는 그대로 남습니다. 관리인이 선택권을 행사하지 않은 채 절차가 종결되면 관리인은 더 이상 그 매매계약을 해제할 수 없기 때문입니다. 대법원은 임차인이 정리절차 종결 전에 매도청구권을 행사할 수 있었는지라는 우연한 사정으로 결론이 달라지는 것은 부당하다고 보아, 만료 시점이 절차 종결 뒤인 경우에도 같은 법리를 적용했습니다.

다만 이 사건은 원심이 소를 부적법하다고 본 판단을 파기하고 다시 심리하라고 돌려보낸 것입니다. 실제로 소유권이전등기를 받을 수 있는지는 약정 내용, 임차권 양수 경위, 분양가 지급 등 나머지 쟁점을 환송 후 심리에서 판단합니다.

임대인 회생 우선분양 대응 순서

• 약정 문구 확인 - 원 임대차계약서와 재작성 계약서의 우선분양 조항, 분양가, 행사 시점을 대조합니다. 매도청구권인지 단순 협의 조항인지가 여기서 갈립니다.
• 회생 기록 확인 - 회생채권 신고서, 회생계획, 관리인과 맺은 계약서를 법원 기록에서 확인합니다. 관리인의 이행 선택 여부를 판단하는 자료가 됩니다.
• 확답 최고서 발송 - 회생절차가 진행 중이면 관리인에게 이행 여부 확답을 요구하는 최고서를 보냅니다. 30일 안에 답이 없으면 해제권 포기로 봅니다.
• 매도청구 의사표시 - 임대차 만료 무렵 분양가를 적어 내용증명으로 매도를 청구합니다. 도달한 때 매매계약이 성립합니다.
• 등기 청구 소송 - 임대인이 면책을 주장하며 거부하면 소유권이전등기 청구 소송을 냅니다. 분양가 지급과 동시이행 관계도 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차권을 양수했거나 회생계획에 우선분양에 관한 별도 조항이 있다면 계약서와 회생 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 회생절차의 채권 신고와 회생 종결 후 권리 행사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 우선분양 권리를 회생채권으로 신고해야 했나요?
  신고 대상이 아닐 가능성이 큽니다. 대법원은 임차인이 매도를 청구하면 매매계약이 성립하는 우선분양 약정상 권리는 형성권이어서 그 자체로 재산상 청구권이 아니므로 정리채권에 해당하지 않는다고 보았습니다. 행사로 생길 소유권이전등기청구권도 쌍방미이행 쌍무계약 법리가 적용되어 신고 대상이 아닙니다.
• 회생계획 인가로 우선분양 의무가 면책되나요?
  원칙적으로 면책되지 않습니다. 인가 결정으로 면책되는 것은 회생채권과 회생담보권인데, 우선분양 약정에 따른 권리는 회생채권이 아니기 때문입니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2020다258657 판결은 면책을 이유로 소를 각하한 원심을 파기했습니다.
• 관리인이 이행을 선택하면 어떻게 되나요?
  그 매매계약에 따른 임차인의 청구권은 공익채권이 됩니다. 공익채권은 회생절차에 의하지 않고 수시로 변제받을 수 있습니다. 관리인이 우선분양 조항을 넣어 계약서를 다시 쓴 것은 이행 선택으로 볼 여지가 있다고 대법원은 판단했습니다.
• 관리인이 해제를 선택하면 권리가 없어지나요?
  매매계약에 따른 권리는 소멸하지만, 해제로 생긴 손해배상청구권은 회생채권으로 신고할 수 있습니다. 해제 통지를 받았다면 신고 기간 안에 손해배상청구권을 신고해야 회생계획에서 변제받을 수 있습니다. 해제가 가능한 시점에도 제한이 있으니 통지 날짜를 확인합니다.
• 관리인에게 이행 여부를 물어볼 수 있나요?
  물어볼 수 있습니다. 상대방은 관리인에게 계약을 해제할지 이행할지 확답하라는 최고를 할 수 있고, 관리인이 최고를 받은 후 30일 안에 확답하지 않으면 해제권을 포기한 것으로 봅니다. 법원은 신청이나 직권으로 이 기간을 늘이거나 줄일 수 있습니다.
• 만료가 회생 종결 뒤라도 같은 법리가 적용되나요?
  적용됩니다. 대법원은 임차인이 절차 종결 전에 매도청구권을 행사할 수 있었는지에 따라 관리인의 선택권 유무가 달라지는 것은 우연한 사정에 좌우되는 것이어서 부당하다고 보았습니다. 관리인이 선택하지 않은 채 종결되면 권리는 그대로 존속합니다.
• 매도청구를 하면 언제 매매계약이 성립하나요?
  매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때 매매의 효력이 생깁니다. 매매의 일방예약과 같은 구조이므로, 만료 무렵 분양가와 대상 점포를 특정해 내용증명으로 청구하고 도달일을 남겨 둡니다. 그 뒤 분양가 지급과 소유권이전등기를 함께 정리합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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