회생·파산

집주인이 파산했는데 다세대 전세 계약이 끝나고 보증금도 날리나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전입신고와 입주로 대항요건을 갖춘 임차인이라면 집주인이 파산해도 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 채무자회생법 제340조 제4항은 대항요건을 갖춘 주택임차인에게 파산관재인의 해지 선택권 규정을 적용하지 않고, 제415조는 확정일자까지 받은 임차인에게 환가대금에서의 우선변제권을 줍니다. 지금은 주민등록초본의 전입일과 계약서의 확정일자부터 확인하십시오.

집주인이 파산했다고 바로 이사 나갈 필요는 없습니다. 대항요건을 유지하며 계속 사는 것이 보증금을 지키는 길입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 서울 다세대주택에 보증금 1억 5천만원으로 전세를 얻어 바로 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 4월 집주인이 파산선고를 받았다는 우편물이 왔고, B씨는 계약이 자동으로 끝나 당장 나가야 하는지, 보증금은 다른 채권자와 똑같이 나눠 받는지 물었습니다. B씨의 전입일과 확정일자가 근저당 설정일보다 앞서 있어 계약은 유지되고, 주택이 팔리면 그 순위에 따라 보증금을 먼저 받게 됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인이 파산하면 임대차계약이 자동으로 끝나나요?

아니요, 자동으로 끝나지 않습니다. 원래 파산선고 당시 양쪽 채무가 남은 쌍무계약은 파산관재인이 해지할지 이행할지 고를 수 있습니다. 임대차도 쌍무계약이어서 이 규정의 대상입니다.

그러나 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖췄다면 이 선택권 규정이 적용되지 않습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」도 같습니다. 상가 임차인이 상가건물 임대차보호법의 대항요건을 갖춘 경우도 마찬가지입니다.

다만 월세를 연체하거나 집주인 동의 없이 전대하는 등 임차인 쪽에 채무불이행이 있으면 파산관재인이 그 사유로 해지할 수 있습니다. 파산 뒤에는 월세를 파산관재인이 알려 주는 계좌로 내야 합니다.

파산한 집주인에게서 보증금을 먼저 받을 수 있나요?

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산재단에 속한 주택이 팔린 대금에서 후순위권리자와 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다. 순위는 확정일자와 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 근저당권 등과 비교합니다.

보증금이 소액 기준 이하라면 일정 금액은 선순위 담보권자보다도 먼저 받습니다. 이 경우 파산신청일까지 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다.

우선변제권이 있으면 임차인이 경매를 신청할 수 있나요?

아니요, 이 우선변제권은 파산관재인의 환가나 경매에서 먼저 배당받을 권리일 뿐 임차인에게 경매신청권을 주는 것은 아닙니다. 주택 환가는 파산관재인이 진행합니다. 계약기간이 끝났는데 매각이 늦어지면 파산관재인에게 보증금 반환 일정과 환가 계획을 서면으로 물어 두십시오.

집주인 파산 시 임차인 대응 순서

• 대항요건 확인 - 주민등록초본으로 전입일을 확인하고 실제 거주를 유지합니다. 이사하거나 전출하면 대항요건을 잃을 수 있습니다.
• 확정일자 확인 - 계약서 확정일자와 등기부 근저당 설정일을 비교합니다. 순위가 보증금 회수 가능성을 정합니다.
• 파산관재인 연락 - 파산선고 결정문에서 파산관재인을 확인하고 임차인임을 알립니다. 월세 입금 계좌도 이때 받습니다.
• 채권 신고 - 보증금반환채권을 신고기간 안에 신고합니다. 우선변제권이 있다는 사실도 함께 적습니다.
• 배당 확인 - 주택이 팔리면 배당표에서 순위와 금액을 확인합니다. 틀리면 이의 기간 안에 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 도중 전입을 옮긴 적이 있거나 근저당 설정일과 전입일이 같은 날이면 등기부와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대인 파산·회생 사건에서 임차인의 보증금 채권 신고와 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 임차인도 계약이 유지되나요?
  네, 상가건물 임대차보호법의 대항요건인 건물 인도와 사업자등록을 갖춘 상가 임차인도 파산관재인의 해지 선택권 규정이 적용되지 않습니다. 상가 임차인이 확정일자까지 받았다면 파산재단에 속한 건물의 환가대금에서 우선변제권도 같은 방식으로 인정됩니다.
• 확정일자가 없으면 보증금은 어떻게 되나요?
  대항요건만 있고 확정일자가 없으면 환가대금에서 우선변제를 받지 못하고 일반 파산채권자로서 배당을 받습니다. 다만 보증금이 소액 기준 이하이면 파산신청일까지 대항요건을 갖춘 경우 일정 금액을 최우선으로 받을 수 있습니다. 확정일자는 지금이라도 받아 두는 편이 낫습니다.
• 소액임차인 기준 금액은 얼마인가요?
  2026. 9. 29. 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하, 과밀억제권역과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시는 1억4천500만원 이하, 광역시 등은 8천500만원 이하, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하인 임차인이 소액임차인입니다.
• 최우선변제로 얼마까지 받나요?
  서울특별시는 5천500만원, 과밀억제권역 등은 4천800만원, 광역시 등은 2천800만원, 그 밖의 지역은 2천500만원까지입니다. 다만 이 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 주택가액의 2분의 1까지만 최우선변제를 받습니다.
• 집주인 파산 후 월세는 누구에게 내나요?
  파산선고 뒤에는 파산재단을 관리하는 파산관재인에게 냅니다. 파산 전 집주인 계좌로 계속 보내면 분쟁이 생길 수 있으니 파산관재인이 알려 주는 계좌를 확인하십시오. 월세를 밀리면 채무불이행을 이유로 파산관재인이 계약을 해지할 수 있습니다.
• 월세를 미리 몇 달 치 냈다면요?
  파산선고 당시의 당기와 그다음 기의 차임을 선급한 것은 파산채권자에게 주장할 수 있지만, 그보다 뒤의 기간에 대한 선급은 주장할 수 없습니다. 주장하지 못해 생긴 손해는 파산채권자로서 신고해 배당을 받습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 거래처가 회생을 신청했는데 받을 돈은 어떻게 되나요?

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