회생·파산

파산을 신청하면 지금 사는 집 전세보증금도 채권자에게 넘어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 파산을 신청해도 지금 사는 집 보증금 가운데 최우선변제 금액만큼은 면제재산으로 지킬 수 있습니다. 채무자회생법 제383조는 주거용 건물의 임차보증금 일부를 채무자 신청으로 파산재단에서 면제하도록 정합니다. 지금은 파산선고 후 14일 안에 면제재산 신청을 할 수 있는지부터 확인하십시오.

살던 집에서 바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 임대차계약은 파산선고만으로 끝나지 않고, 면제된 보증금 부분은 채무자가 그대로 보유합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 2월 서울의 다세대주택을 보증금 9,000만원에 임차해 가족과 살고 있습니다. 2026년 7월 카드빚과 대출을 감당하지 못해 개인파산을 준비하면서, 보증금을 모두 채권자에게 넘겨야 하는지 걱정했습니다. 확인해 보니 서울 기준 5,500만원까지는 면제재산으로 신청할 수 있었고, 나머지 3,500만원은 파산재단에 들어가 배당 재원이 될 수 있었습니다. C씨는 파산신청서와 함께 면제재산결정 신청서를 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

면제받을 수 있는 보증금은 얼마까지인가요?

면제 한도는 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 제1항이 정한 최우선변제 금액과 같고, 그 금액이 주택가격의 2분의 1을 넘으면 주택가격의 2분의 1까지입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령」 제16조 제1항이 이 기준을 정합니다.

지역별 금액은 서울특별시 5천500만원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 4천800만원, 광역시와 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시 2천800만원, 그 밖의 지역 2천500만원입니다.

면제 대상은 채무자나 피부양자가 실제로 주거용으로 쓰는 건물의 임차보증금반환청구권입니다. 주민등록과 실제 거주 사실을 소명할 자료를 함께 냅니다.

보증금 말고 생활비도 지킬 수 있나요?

네, 채무자와 피부양자의 6개월 생계비에 쓸 특정 재산도 일정 금액까지 면제를 신청할 수 있습니다. 그 금액은 파산선고 당시 4인가구 기준 중위소득의 100분의 40에 6을 곱한 금액입니다.

생계비 면제는 예금처럼 특정할 수 있는 재산에 대해 신청합니다. 보증금 면제와 함께 신청할 수 있으므로 신청서에 두 항목을 나누어 적습니다.

면제재산 신청은 언제, 어떻게 결정되나요?

법원은 파산선고 전에 신청이 있으면 파산선고와 동시에, 파산선고 후에 신청이 있으면 신청일부터 14일 안에 면제 여부와 범위를 결정합니다. 결정에 불복하면 즉시항고를 할 수 있습니다.

면제가 결정된 재산에는 면책신청을 할 수 있는 기한까지 파산채권에 기한 강제집행·가압류·가처분을 할 수 없습니다. 파산선고 전에 신청했다면 선고 때까지 진행 중인 집행을 멈춰 달라고 법원에 요청할 수도 있습니다.

파산 보증금 면제재산 대응 순서

• 계약서 확인 - 임대차계약서로 보증금 액수와 주택 소재지를 확인합니다. 지역에 따라 면제 한도가 달라집니다.
• 거주 소명 - 주민등록등본과 실제 거주 자료를 준비합니다. 주거용으로 쓰고 있어야 면제 대상이 됩니다.
• 주택가격 확인 - 주택가격의 2분의 1이 면제 한도보다 낮은지 봅니다. 낮다면 그 금액까지만 면제됩니다.
• 신청서 제출 - 면제재산목록과 소명자료를 붙여 신청합니다. 파산선고 후 14일이 지나면 신청할 수 없습니다.
• 결정 확인 - 면제결정의 범위를 확인합니다. 범위가 좁다면 즉시항고를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금이 소액임차인 기준을 넘는 경우나 선순위 담보가 많은 주택이라면 계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개인파산·면책 신청과 임대차 보증금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 파산선고 후 14일이 지나면 면제 신청이 안 되나요?
  면제재산 신청은 파산신청일 이후부터 파산선고 후 14일 안에 서면으로 해야 합니다. 이 기간이 지나면 신청할 수 없으므로, 파산신청서를 낼 때 면제재산목록과 소명자료를 함께 내는 것이 안전합니다.
• 주택가격이 낮으면 면제 금액도 줄어드나요?
  네, 줄어듭니다. 지역별 면제 한도가 주택가격의 2분의 1을 넘으면 주택가격의 2분의 1까지만 면제됩니다. 예를 들어 주택가격이 8,000만원이면 서울이라도 4,000만원까지만 면제 대상입니다.
• 면제재산 결정에 불복할 수 있나요?
  네, 면제 여부와 범위에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 즉시항고를 해도 결정의 집행이 정지되지는 않으므로, 항고와 별도로 파산관재인과 환가 시기를 협의해야 할 수 있습니다.
• 면제된 보증금을 채권자가 압류할 수 있나요?
  면제결정으로 면제된 재산에는 면책신청을 할 수 있는 기한까지 파산채권에 기한 강제집행·가압류·가처분을 할 수 없습니다. 이미 압류가 있었다면 면제결정 확정으로 중지된 절차가 효력을 잃을 수 있습니다.
• 부모님 집에 얹혀살면 보증금 면제가 되나요?
  채무자나 피부양자가 주거용으로 쓰는 건물의 임차보증금반환청구권이 면제 대상입니다. 부모님 명의로 임차한 집이라면 보증금 반환채권이 채무자에게 없으므로 이 조항의 면제 문제가 생기지 않습니다. 명의와 실제 거주를 함께 확인해야 합니다.
• 생계비 면제는 얼마까지 되나요?
  6개월간 생계비에 쓸 특정 재산은 파산선고 당시 4인가구 기준 중위소득의 100분의 40에 6을 곱한 금액까지 면제를 신청할 수 있습니다. 매년 기준 중위소득이 바뀌므로 파산선고 연도의 고시 금액으로 계산합니다.

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