회생·파산

집주인이 파산 면책을 받으면 우선변제권 있는 보증금도 청구 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 집주인의 파산 면책결정이 확정되면 우선변제권 있는 부분을 포함해 보증금반환채권 전부가 면책되어 집주인 개인에게는 보증금 소송을 할 수 없습니다. 대법원은 다만 주택이 환가되면 그 대금에서 우선변제권은 주장할 수 있다고 보았습니다. 지금은 집주인의 사건이 파산인지 개인회생인지부터 확인하십시오.

면책이 났다고 해서 확정일자로 얻은 우선변제권까지 사라지는 것은 아닙니다. 집이 경매나 공매로 팔리면 그 매각대금에서 순위에 따라 먼저 받을 권리는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 보증금 2억 원에 빌라 전세계약을 맺고 같은 달 전입신고와 확정일자를 마쳤으며, 전세보증금 반환보증에도 가입했습니다. 집주인 B씨는 2024년 법원에 파산과 면책을 신청하면서 채권자목록에 A씨의 보증금 2억 원을 적었고, 2025년 면책결정이 확정됐습니다. 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 A씨는 보증기관에서 보증금을 받았고, 보증기관은 A씨에게서 넘겨받은 보증금반환채권으로 B씨에게 소송을 냈습니다. B씨는 면책을 받았으니 갚을 책임이 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 파산 면책을 받으면 우선변제권 있는 보증금도 청구 못 하나요?

네, 집주인의 파산 면책결정이 확정되면 우선변제권이 있는 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 면책의 효력이 미쳐, 집주인 개인을 상대로 보증금을 달라는 소송은 할 수 없습니다.

면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 빼고는 파산채권자에 대한 채무 전부의 책임을 면제받습니다. 법은 조세, 고의 불법행위 손해배상, 악의로 채권자목록에 빼놓은 청구권 같은 예외를 정해 두었지만, 확정일자를 갖춘 주택임차인의 보증금반환채권은 그 예외에 넣지 않았습니다.

대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결은 원심과 달리 판단했습니다. 원심은 우선변제권이 인정되는 부분은 면책되지 않는다고 보아 보증기관의 청구를 대부분 받아들였지만, 대법원은 우선변제권 부분도 면책된다며 원심판결 중 집주인 패소 부분을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 파기환송 판결이므로 보증기관이 최종적으로 얼마를 받을 수 있는지는 환송 후 심리에서 정해집니다.

그럼 우선변제권은 아무 소용이 없나요?

소용이 있습니다. 면책 뒤에도 집이 환가되면 그 환가대금에서 우선변제권을 주장해 보증금을 먼저 받을 수 있고, 막히는 것은 집주인 개인을 상대로 한 이행 소송입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자 등보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 대법원도 면책결정이 확정된 뒤 임차인은 주택이 환가될 때 그 대금에 관해 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐이라고 했습니다.

그래서 집주인이 파산했다면 보증금 회수는 집 자체에서 하는 구조로 바뀝니다. 계약이 끝났는데 이사를 가야 한다면 임차권등기명령으로 임차권등기를 마쳐 두어야 이사 뒤에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

채권자목록에 보증금이 적혀 있었다면 악의 누락이 아닌가요?

아닙니다. 채무자가 낸 채권자목록에 보증금반환채권이 분명히 적혀 있었다면, 일부를 우선변제권 부분이라고 떼어 「악의로 채권자목록에 기재하지 않은 청구권」으로 볼 수 없습니다.

반대로 집주인이 보증금 채권을 목록에서 일부러 뺐다면 그 채권은 면책되지 않습니다. 다만 임차인이 파산선고가 있었다는 사실을 알았다면 이 예외도 적용되지 않으므로, 법원에서 온 우편물과 통지 날짜를 보관해 두어야 합니다.

개인회생과 파산은 결론이 다른가요?

다를 수 있습니다. 집주인이 개인회생을 한 경우에는 우선변제권 한도의 보증금은 면책되지 않는다고 본 대법원 판례가 있고, 이번 판결은 그 판례가 개인회생에 관한 것이어서 파산 사건에는 맞지 않는다고 했습니다.

따라서 집주인이 어떤 절차를 밟았는지부터 확인해야 합니다. 법원에서 받은 통지서의 사건번호에 「하단」「하면」이 붙어 있으면 파산·면책, 「개회」가 붙어 있으면 개인회생 사건입니다.

집주인 파산 시 보증금 대응 순서

• 사건 확인 - 통지서의 사건번호로 파산인지 개인회생인지 확인합니다. 절차에 따라 면책의 범위가 달라집니다.
• 채권 신고·목록 확인 - 채권자목록에 보증금이 맞게 적혔는지 확인합니다. 빠졌거나 금액이 다르면 법원에 알립니다.
• 이의 검토 - 면책 심문기일부터 30일 안에 이의 사유가 있는지 봅니다. 재산 은닉 자료가 있으면 이때 냅니다.
• 대항력 유지 - 이사를 가야 하면 임차권등기명령을 신청합니다. 등기를 마치면 이사 뒤에도 우선변제권이 남습니다.
• 환가대금 배당 - 경매나 공매가 열리면 배당요구를 하고 순위를 확인합니다. 보증보험에 가입했다면 보증기관 청구도 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당이 많거나 집주인이 여러 채를 가진 경우에는 등기부와 배당 순위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대인 파산·경매에 따른 보증금 회수와 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 면책되면 확정일자도 소용없나요?
  소용이 있습니다. 면책으로 막히는 것은 집주인 개인을 상대로 한 보증금 이행 소송입니다. 집이 경매나 공매로 환가되면 그 환가대금에서 확정일자에 따른 우선변제권을 주장해 순위대로 먼저 받을 수 있습니다.
• 우선변제권 부분은 면책에서 빠지나요?
  빠지지 않습니다. 법이 면책에서 제외하는 청구권 목록에 주택임차인의 보증금반환채권은 들어 있지 않고, 우선변제권이 인정되는 부분도 마찬가지입니다. 그래서 면책의 효력은 보증금반환채권 전부에 미칩니다.
• 보증보험 회사가 대신 받은 뒤 청구하면요?
  보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하고 넘겨받은 보증금반환채권도 같은 채권이므로 면책의 효력이 미칩니다. 이번 사건에서 보증기관의 양수금 청구를 인정한 원심이 파기됐고, 구상금 청구도 함께 다시 심리하게 됐습니다.
• 집주인이 목록에 안 적었으면요?
  집주인이 악의로 채권자목록에 적지 않은 청구권은 면책되지 않습니다. 다만 임차인이 파산선고가 있었다는 사실을 알았다면 이 예외가 적용되지 않으므로, 법원 통지를 받은 날짜를 확인해 두어야 합니다.
• 면책에 이의를 할 수 있나요?
  있습니다. 면책의 효력을 받을 파산채권자는 면책 심문기일부터 30일 안에 법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 집주인이 재산을 숨기거나 채권자목록을 거짓으로 낸 사정이 있으면 그 자료를 함께 냅니다.
• 이사를 가면 우선변제권이 없어지나요?
  임차권등기 없이 이사를 가면 대항요건을 잃어 우선변제권도 잃을 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 집주인이 개인회생이면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 대법원은 집주인의 개인회생에서는 우선변제권 한도의 보증금이 면책되지 않는다고 본 적이 있습니다. 이번 판결은 그 판례가 개인회생에 관한 것이라 파산에는 맞지 않는다고 했으므로, 절차 종류부터 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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