회생·파산

아파트를 산 뒤 매도인이 파산했는데 등기를 넘겨받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매도인의 파산관재인이 계약 이행을 선택하면 잔금을 치르고 등기를 넘겨받을 수 있지만, 해제를 선택하면 등기를 받지 못합니다. 매매대금과 등기의무가 모두 남은 아파트 매매는 쌍방미이행 쌍무계약이어서 채무자회생법 제335조에 따라 선택권이 파산관재인에게 있습니다. 지금은 파산관재인에게 기간을 정해 이행할지 해제할지 확답하라는 최고서를 보내십시오.

매수인이 먼저 잔금을 공탁하거나 파산을 이유로 계약을 해제할 필요는 없습니다. 매수인 쪽에서는 파산만을 이유로 해제할 수 없고, 먼저 잔금을 내도 파산관재인의 선택권은 그대로입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 10월 경기도의 아파트를 7억원에 사기로 하고 계약금 7천만원과 중도금 2억원을 냈습니다. 잔금일을 앞둔 2026년 2월 매도인이 파산선고를 받았고, 파산관재인은 한 달이 넘도록 계약을 어떻게 할지 답하지 않았습니다. C씨는 2주 안에 확답해 달라는 최고서를 내용증명으로 보내면서 잔금 4억 3천만원을 준비해 두었다는 자료를 함께 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 파산하면 아파트 매매계약은 누가 결정하나요?

파산관재인이 결정합니다. 매도인은 소유권이전등기의무를, 매수인은 대금지급의무를 지는 매매계약은 쌍무계약이고, 파산선고 당시 양쪽 모두 이행을 끝내지 않았다면 파산관재인이 해제하거나 이행을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 결론입니다.

파산관재인이 이행을 선택해 매수인에게 잔금 지급을 청구하려면 법원의 허가를 받아야 합니다. 이행이 선택되면 매수인은 잔금을 치르고 등기를 넘겨받으며, 이때 매수인의 등기청구권은 재단채권이 되어 다른 파산채권보다 앞섭니다.

파산관재인이 계속 답을 안 하면 어떻게 되나요?

매수인은 상당한 기간을 정해 그 기간 안에 해제할지 이행할지 확답하라고 파산관재인에게 최고를 할 수 있습니다. 그 기간 안에 확답이 없으면 계약을 해제한 것으로 봅니다. 등기를 꼭 받고 싶다면 최고서 발송 전에 파산관재인과 이행 조건을 먼저 협의하는 편이 낫습니다.

최고의 효력은 파산관재인에게 도달한 때 생깁니다. 확답 기간은 도달일부터 세어야 하므로 우체국 내용증명과 배달증명을 함께 남겨 두십시오.

계약이 해제되면 계약금과 중도금은 돌려받나요?

해제되면 매수인이 낸 돈이 파산재단에 그대로 남아 있을 때는 반환을 청구하고, 남아 있지 않으면 그 가액을 재단채권으로 청구합니다. 재단채권은 일반 파산채권보다 먼저 변제받습니다.

해제로 입은 손해의 배상, 예를 들어 이사 비용이나 다른 집을 비싸게 사게 된 차액은 파산채권으로만 청구할 수 있어 배당 비율만큼만 받습니다.

매도인 파산 시 매수인 대응 순서

• 이행 상태 확인 - 잔금·등기가 모두 남았는지, 대금을 다 치렀는지 확인합니다. 한쪽이 이행을 끝냈다면 제335조가 아닌 다른 규정이 적용됩니다.
• 파산관재인 확인 - 파산선고 결정문이나 법원 공고에서 파산관재인을 확인합니다. 협의 상대가 매도인에서 파산관재인으로 바뀝니다.
• 이행 의사 전달 - 잔금 준비가 되어 있다는 사실과 등기를 원한다는 뜻을 서면으로 알립니다. 파산관재인이 이행을 고를 근거가 됩니다.
• 확답 최고서 발송 - 답이 늦으면 기간을 정해 최고를 합니다. 기간 안에 답이 없으면 해제로 간주됩니다.
• 해제 시 반환 청구 - 해제되면 계약금·중도금 반환을 재단채권으로, 손해배상은 파산채권으로 신고합니다. 두 청구는 순위가 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 가등기를 해 두었거나 대금을 이미 모두 치른 상태라면 등기부와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매도인·매수인 파산 사건의 매매계약 이행·해제 분쟁과 채권 신고를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인이 파산을 이유로 계약을 해제할 수 있나요?
  원칙적으로 없습니다. 쌍방미이행 쌍무계약의 해제 또는 이행 선택권은 파산관재인에게 있고, 매수인은 기간을 정해 확답을 최고를 할 수 있을 뿐입니다. 다만 매도인이 파산 전에 이미 이행지체에 빠져 있었다면 그 지체를 이유로 한 해제는 별도로 검토합니다.
• 확답 기간은 얼마로 정해야 하나요?
  법은 상당한 기간이라고만 정합니다. 파산관재인이 법원 허가 여부를 검토할 시간이 필요하므로 실무에서는 2주에서 한 달 정도를 정하는 경우가 많습니다. 너무 짧으면 상당한 기간이 아니라는 다툼이 생길 수 있으니 날짜를 특정해 적으십시오.
• 대금을 다 냈는데 등기만 안 받았다면요?
  매수인이 대금을 모두 치러 매수인 쪽 이행이 끝났다면 쌍방미이행 계약이 아니어서 파산관재인의 선택권 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우 등기청구권의 성격과 가등기 유무에 따라 결론이 달라지므로 등기부와 입금 내역을 보고 따로 판단합니다.
• 파산관재인이 이행을 고르면 잔금은 누구에게 주나요?
  파산관재인에게 줍니다. 파산관재인은 법원의 허가를 받아 매수인에게 잔금 지급을 청구하고, 잔금을 받으면 소유권이전등기를 넘겨줍니다. 이때 매수인의 등기청구권은 재단채권이 되어 다른 파산채권보다 우선합니다.
• 해제되면 계약금 배액을 받을 수 있나요?
  파산관재인의 해제는 매도인의 위약 해제가 아니어서 계약금 배액상환 약정이 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다. 낸 돈의 반환은 재단채권으로, 해제로 생긴 손해의 배상은 파산채권으로 청구합니다. 위약금 약정은 손해배상 신고에서 근거로 쓸 수 있습니다.
• 최고서는 어떻게 보내야 하나요?
  내용증명우편에 배달증명을 붙여 파산관재인 사무소로 보내십시오. 최고서는 파산관재인에게 도달해야 효력이 생기고, 확답 기간도 도달일부터 셉니다. 계약 내용, 잔금 준비 사실, 확답 기한 날짜를 적고 사본을 법원 파산사건 기록에도 낼 수 있습니다.

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