회생·파산

파산관재인이 등기를 부인했는데 그동안의 사용료도 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 파산관재인이 등기행위만 부인하고 출연이나 증여 같은 원인행위는 부인하지 않았다면 부인등기를 마칠 때까지 쓴 사용료는 부당이득이 아닙니다. 대법원은 2025년 판결에서 원인행위가 유효하면 부동산을 넘겨받은 쪽은 그 효력으로 점유·사용할 권리가 있다고 보았습니다. 지금은 부인 판결의 주문에서 부인된 행위가 무엇인지부터 확인해 두십시오.

등기가 부인됐다고 해서 그동안 쓴 기간의 사용료를 모두 물어 줄 각오부터 할 필요는 없습니다. 원인행위가 살아 있으면 부인등기를 마칠 때까지는 정당하게 쓴 것입니다.

이런 상담이 많습니다

연구 지원 사업을 하는 재단법인 A는 2022년 설립되면서 B회사로부터 사무용 건물 한 층을 출연받기로 하고, 2023년 소유권이전등기를 넘겨받아 사무실로 써 왔습니다. 2024년 B회사가 파산선고를 받자 파산관재인은 출연 약정은 그대로 둔 채 지급정지 뒤에 이루어진 등기만 부인하는 소송을 냈고, 2026년 그 판결이 확정돼 부인등기가 마쳐졌습니다. 파산관재인은 이어 등기를 넘겨받은 날부터 부인등기 전날까지 약 3년간의 사용료를 부당이득으로 돌려 달라고 청구했습니다. 재단은 그 사용료를 내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기만 부인되면 출연이나 증여 약정도 없어지나요?

없어지지 않습니다. 지급정지나 파산신청 뒤에 한 등기는 원인행위와 따로 부인할 수 있는데, 이렇게 등기라는 권리변동의 성립요건만 부인해도 그 원인이 되는 출연·증여 행위의 효력까지 사라지지는 않습니다. 원인행위를 부인할 수 없을 때에도 엄격한 요건 아래 등기만 따로 부인하게 한 것이 이 조항의 취지입니다.

부인권 행사는 파산재단을 원상으로 회복시킵니다. 원상회복은 부인된 행위가 없었던 상태로 돌리는 것이므로, 등기행위만 부인되면 그 등기로 소멸했던 상대방의 등기청구권이 다시 살아납니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에서도 이 조문 구조는 같습니다.

그동안 부동산을 쓴 것은 부당이득인가요?

아닙니다. 원인행위인 출연이 부인되지 않았다면, 출연의 이행으로 부동산을 넘겨받은 재단은 그 효력으로 부동산을 점유·사용할 권리가 있습니다. 매매대금을 치르고 인도받은 매수인이 등기 전에도 점유·사용할 수 있는 것과 같은 법리입니다.

부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우에만 성립합니다. 판결 사안에서 파산관재인은 등기일인 2009. 11. 27.부터 부인등기 전날인 2018. 7. 18.까지의 사용이익을 청구했지만, 대법원은 이 기간 재단의 점유·사용에 법률상 원인이 있다고 보아 상고를 기각했습니다.

부인등기 뒤에는 계속 써도 되나요?

부인 판결이 확정되고 부인등기까지 마쳐지면 그때부터는 쓸 수 없습니다. 파산관재인의 등기 이행의무가 사회통념상 이행불능이 되고, 재단은 그 대신 부동산 시가 상당의 손해배상청구권을 갖게 되기 때문입니다. 부인등기 뒤 계속 점유하면 그 기간에는 부당이득 문제가 생길 수 있습니다.

파산관재인에게 대항할 수 없는 법률관계도 있습니다. 판결은 허위표시처럼 민법 제108조 제2항과 같은 특별한 제한이 있는 경우를 제외하고는, 파산 전에 채무자와 상대방 사이에 형성된 출연 같은 법률관계를 파산관재인에게도 주장할 수 있다고 보았습니다.

등기 부인 후 사용료 청구 대응 순서

• 부인 판결 주문 확인 - 부인된 것이 원인행위인지 등기행위인지 판결 주문과 이유를 봅니다. 사용료 청구의 성패가 여기서 갈립니다.
• 원인행위 자료 확보 - 출연증서·증여계약서와 인도받은 날을 정리합니다. 점유할 권리가 있었다는 근거가 됩니다.
• 부인등기일 확인 - 등기사항전부증명서로 부인등기가 마쳐진 날을 확인합니다. 그날부터는 점유 권원이 없어집니다.
• 명도 시점 결정 - 부인등기 뒤 계속 쓰고 있다면 언제 비울지 정합니다. 그 뒤 사용분은 부당이득 문제가 생길 수 있습니다.
• 파산채권 신고 검토 - 이행불능에 따른 시가 상당 손해배상채권을 파산채권으로 신고할 수 있는지 검토합니다. 신고기간 안에 증거서류와 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원인행위 자체도 사해행위나 무상행위로 부인될 여지가 있거나 출연 재산 가운데 일부만 넘겨받았다면 출연증서와 부인 판결을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 파산관재인의 부인권 행사와 파산채권 확정을 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기만 따로 부인될 수 있나요?
  있습니다. 지급정지나 파산신청 뒤에 한 등기가 원인행위가 있은 날부터 15일이 지난 뒤에 지급정지 등을 알고 한 것이면 등기만 따로 부인할 수 있습니다. 가등기에 의한 본등기는 예외입니다.
• 등기가 부인되면 증여 약정도 무효가 되나요?
  되지 않습니다. 판결은 권리변동의 성립요건인 등기행위를 부인하더라도 그 원인이 되는 출연·증여 행위의 효력까지 소멸하지는 않는다고 보았습니다. 원인행위를 다투려면 그 행위 자체에 대한 부인이 따로 있어야 합니다.
• 부인 뒤 등기청구권은 어떻게 되나요?
  되살아납니다. 부인권 행사의 원상회복은 부인된 행위가 없었던 상태로 돌리는 것이어서, 등기행위만 부인되면 그 등기로 소멸했던 상대방의 등기청구권이 부인권 행사 때로 소급해 부활한다고 판결은 보았습니다.
• 부인등기 전 사용료를 내야 하나요?
  원인행위가 부인되지 않았다면 내지 않아도 됩니다. 출연의 이행으로 부동산을 인도받은 쪽은 그 효력으로 점유·사용할 권리가 있어, 그 사용이 법률상 원인 없는 이득이 아니라고 판결은 보았습니다.
• 부인등기 뒤에도 계속 써도 되나요?
  부인등기가 마쳐지면 등기 이행의무가 사회통념상 이행불능이 되고, 그때부터는 더 이상 점유·사용할 수 없습니다. 이후 계속 쓰면 그 기간에는 부당이득 반환 문제가 생길 수 있으므로 명도 시점을 정해야 합니다.
• 부당이득은 어떤 때 성립하나요?
  법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 때 성립합니다. 계약이나 출연처럼 점유할 근거가 살아 있다면 법률상 원인이 있는 것이어서 부당이득이 되지 않습니다.
• 부인권은 어떤 방법으로 행사하나요?
  부인권은 파산관재인이 소, 부인의 청구 또는 항변의 방법으로 행사합니다. 원상회복을 구하는 소를 내는 방법도 포함됩니다. 소와 부인의 청구사건은 파산계속법원의 관할에 전속하므로 그 법원에서 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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