회생·파산

임차인 회사가 회생하면 임대인이 받을 돈과 보증금을 상계할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

임차인 회사에 회생절차가 개시되어도 임대인은 보증금반환채무의 기한 이익을 포기하고 신고기간 안에 자기 채권과 상계할 수 있습니다. 대법원 2015다252501 판결로 상계 요건과 회생신청을 안 뒤 취득한 채권의 예외를 정리했습니다.

네, 임대차가 끝나기 전이라도 임대인은 보증금반환채무의 기한 이익을 포기하고 신고기간 안에 상계할 수 있습니다. 대법원은 임대차 존속 중의 상계 의사표시에 기한 이익 포기가 들어 있다고 보았습니다. 내 채권을 회생신청을 안 뒤에 취득했더라도, 그 원인이 그 전에 생겼고 상계 기대가 정당하면 상계가 허용됩니다. 임대차를 먼저 해지해야 상계할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 자기 소유 상가 건물을 B사에 보증금 20억 원에 임대하고, 별도로 B사에 물품을 공급해 왔습니다. B사가 2026. 4. 회생절차개시를 신청하자, A사는 그 뒤 공급계약을 해지해 받을 정산금 12억 원이 확정되었습니다. 2026. 5. 개시결정이 났고, 관리인은 정산금은 회생계획에 따라 받으라는 입장입니다. 임대차 기간은 2029년까지 남아 있습니다. A사는 아직 돌려줄 때가 아닌 보증금과 정산금을 지금 상계할 수 있는지, 회생신청 뒤에 확정된 채권도 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차가 끝나지 않았는데 보증금과 상계할 수 있나요?

할 수 있습니다. 임대인의 보증금반환채무는 임대차가 끝나는 때에 이행기가 오는 기한부 채무입니다. 회생절차에서는 채무가 기한부여도 상계할 수 있고, 회생채권자가 기한 이익을 포기하고 상계하는 것도 허용됩니다.

대법원은 임대인이 보증금 없이도 임대차를 유지할 수 있으므로 존속 중에도 기한 이익을 포기하고 상계할 수 있다고 보았습니다. 그리고 “임대차 존속 중에 그와 같은 상계의 의사표시를 한 경우에는 임대차보증금반환채무에 관한 기한의 이익을 포기한 것으로 볼 수 있다.”라고 판시했습니다. 따로 기한 이익 포기 문구를 넣지 않아도 상계 통지에 포함된 것으로 봅니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고는 골프장 부지와 건물을 운영 회사에 보증금을 받고 임대한 임대인이면서, 그 골프장 회원권을 가진 회원이었습니다. 운영 회사가 회생을 신청하자, 원고는 개시결정이 내려진 2013. 10. 17. 관리인에게 탈회를 신청하면서 입회금반환채권으로 보증금반환채무와 상계한다고 통지했고, 통지는 신고기간 만료 전인 2013. 10. 22.경 도달했습니다.

원심은 회생신청을 안 뒤 탈회로 취득한 채권이어서 상계가 금지된다고 보았습니다. 대법원은 입회계약이 입회금반환채권을 취득한 직접적 원인이고, 신청 전에 거치기간이 지나 언제든 반환받을 수 있었으며, 임대 목적물이 바로 그 골프장이어서 두 채권을 서로 정리하리라는 기대가 합리적이라고 보았습니다. 그래서 상계금지의 예외인 「알기 전에 생긴 원인」에 해당한다며 원심을 파기했습니다.

회생신청을 알고 취득한 채권은 언제 상계할 수 있나요?

원칙적으로 상계할 수 없습니다. 상대방에게 채무를 지고 있던 사람이 위기 상황을 알면서 새로 채권을 얻어 상계하면, 다른 회생채권자와의 공평을 해치기 때문입니다. 다만 지급정지나 회생신청을 알기 전에 생긴 원인으로 취득했거나, 법률이 정한 원인에 기한 경우, 회생절차개시 등 가장 이른 시점보다 1년 이상 전에 생긴 원인에 의한 경우는 예외입니다.

대법원은 「알기 전에 생긴 원인」이 되려면 상계 기대를 생기게 할 만큼 직접적이고, 그 신뢰가 보호할 가치가 있는 정당한 것이어야 한다고 했습니다. 따라서 계약서, 거치기간, 두 거래의 연관성처럼 상계를 예정했다고 볼 사정을 보여 주는 자료가 중요합니다.

상계가 막히면 보증금은 어떻게 되나요?

임대인은 임대차가 끝날 때 보증금을 회생 회사, 즉 관리인에게 돌려줘야 하고, 자기 채권은 회생채권으로 신고해 회생계획에 따라 받게 됩니다. 회생계획에서 채권이 크게 깎이는 경우가 많아, 상계가 되느냐에 따라 실제 회수액 차이가 큽니다.

다만 임대차에서 생긴 연체 차임이나 원상복구비 같은 손해는 상계와 관계없이 보증금에서 공제됩니다. 보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하기 때문입니다. 그래서 상계 대상은 임대차 밖의 다른 거래에서 생긴 채권이고, 두 종류를 나누어 계산해야 합니다.

거래처 회생 때 채권신고와 상계 판단 전반은 「거래처가 회생·파산 절차에 들어갔을 때: 채권신고 기한, 회생담보권·회생채권 구분, 조사확정재판과 상계·계속 거래 판단」에서 자세히 설명했습니다.

임차인 회생 시 임대인 상계 대응 순서

• 일정 확인 - 회생신청일, 개시결정일, 채권신고기간 만료일을 확인합니다.
• 채권 원인 정리 - 내 채권의 계약 체결일과 확정일, 회생신청을 안 시점을 나란히 적습니다.
• 연관성 자료 - 두 거래가 같은 목적물·사업에 묶여 있었다는 자료를 모읍니다.
• 상계 통지 - 신고기간 안에 관리인에게 상계 의사를 서면으로 보내 도달을 증명합니다.
• 나머지 신고 - 상계하고 남은 채권은 회생채권으로 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 내 채권이 생긴 원인의 시점과 두 거래의 연관성, 상계 통지의 도달 시점에 따라 상계 효력이 달라집니다. 법무법인 윤성은 회생절차의 상계·채권신고와 임대차·공급계약 정리 자문을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회생채권 신고기간이 지난 뒤에 상계하면 어떻게 되나요?
  회생절차에 의하지 않은 상계는 신고기간 안에만 할 수 있어, 기간이 지난 뒤의 상계는 효력을 인정받기 어렵습니다. 그때는 회생채권으로 신고해 회생계획에 따라 변제받아야 합니다.
• 회생절차가 개시된 뒤에 생긴 채무로도 상계할 수 있나요?
  회생채권자가 회생절차개시 뒤에 채무자에게 채무를 부담한 경우에는 상계할 수 없습니다. 상계의 수동채권이 될 내 채무가 개시 전에 이미 있어야 합니다.
• 상계 통지에 기한 이익 포기를 따로 적어야 하나요?
  꼭 적지 않아도 됩니다. 임대차 존속 중 보증금반환채권을 수동채권으로 상계한다는 의사표시에는 기한 이익 포기가 포함된 것으로 볼 수 있다는 것이 대법원 판단입니다.
• 회생신청 1년 이상 전에 맺은 계약에서 생긴 채권도 상계가 제한되나요?
  회생절차개시나 파산선고 중 가장 이른 시점보다 1년 이상 전에 생긴 원인에 의한 경우는 상계금지의 예외입니다. 계약 체결 시점을 확인해 보아야 합니다.
• 연체 차임은 상계하지 않아도 보증금에서 빠지나요?
  보증금은 차임과 손해배상 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 임대차가 끝나면 연체 차임은 보증금에서 공제됩니다. 다른 거래에서 생긴 채권은 상계가 필요합니다.

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