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공인중개사가 분양사 아파트 평면도를 홈페이지에 올리면 저작권 침해인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아닙니다, 설계도면을 단순히 옮긴 수준의 아파트 평면도와 배치도는 창작성이 없어 저작물로 보호되지 않으므로 중개 홈페이지에 올려도 평면도 저작권 침해가 되기 어렵습니다. 대법원 2008도29 판결은 건설회사 설계도면을 단순 변용한 아파트 평면도·배치도의 저작물성을 부인했습니다. 지금은 올리려는 자료가 단순 평면도인지, 입체 조감도나 홍보 일러스트인지부터 구분해 두십시오.

평면도를 새로 그리거나 모양을 바꿔야만 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 누가 그려도 비슷한 도면이면 원본을 그대로 올려도 저작권 문제는 생기지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

공인중개사 D씨는 2025년 입주를 시작한 신축 아파트 매물을 소개하면서 분양 당시 배포된 84㎡·59㎡ 평면도와 단지 배치도를 스캔해 사무소 홈페이지에 올렸습니다. 2026년 초 분양 대행사 직원이 저작권 침해라며 내리라고 연락해 왔습니다. D씨는 게시를 계속해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 평면도는 왜 저작물로 보호되지 않나요?

평면도처럼 기능을 표현하는 도면은 표현 방법이 정해져 있어 작성자의 창조적 개성이 드러나기 어렵기 때문입니다. 저작권법은 설계도·도표 같은 도형저작물을 저작물의 예로 들지만, 보호를 받으려면 누가 해도 같거나 비슷한 표현을 넘어서는 창작성이 있어야 합니다.

대법원 2007. 8. 24. 선고 2007도4848 판결은 설계도 같은 기능적 저작물은 담긴 기술사상이 아니라 창작성 있는 표현만 보호되고, 작성자에 따라 다소 다르게 그릴 수 있다는 사정만으로 창작성을 인정할 수 없다고 보았습니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008도29 판결은 이 기준으로 아파트 평면도와 배치도의 저작물성을 부정했습니다.

평면도 말고 조감도나 인테리어 사진도 괜찮나요?

그렇지 않습니다. 입체 조감도, 투시도, 모델하우스 인테리어 사진, 홍보 일러스트는 표현 방식을 고를 여지가 커서 창작성이 인정될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「저작권법」은 사진저작물과 미술저작물을 따로 보호하므로, 이런 자료는 분양사나 촬영자의 허락을 받고 써야 합니다.

허락 없이 창작성 있는 자료를 복제·게시하면 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 매물 광고처럼 영업 목적이면 고소가 없어도 처벌될 수 있어 삭제 요청을 가볍게 넘기지 않는 것이 좋습니다.

저작권 침해가 아니면 아무 문제도 없나요?

대부분은 문제가 없지만, 경쟁 업체가 상당한 투자로 만든 성과를 그대로 가져다 영업에 쓰면 부정경쟁행위가 될 여지는 있습니다. 대법원 2020. 3. 26. 선고 2016다276467 판결은 저작물 보호 범위 밖의 성과라도 공정한 상거래 관행에 반해 무단 사용하면 부정경쟁행위가 된다고 보았습니다. 분양 공고에 공개된 평면도를 매물 소개에 쓰는 정도라면 이에 해당할 가능성은 낮습니다.

평면도 게시 저작권 대응 순서

• 자료 종류 구분 - 게시한 것이 2차원 평면도·배치도인지 조감도·사진·일러스트인지 나눕니다. 저작물 여부가 여기서 갈립니다.
• 출처 자료 확인 - 분양 공고, 입주자 모집공고, 분양 카탈로그 중 어디서 가져왔는지 적어 둡니다. 공개 범위를 판단하는 자료입니다.
• 창작성 있는 자료 삭제 - 조감도·사진·일러스트는 허락이 없으면 내립니다. 분쟁이 커지기 전에 정리하는 방법입니다.
• 삭제 요청 회신 - 평면도만 게시했다면 저작물성이 없다는 취지로 서면 회신합니다. 요청 일자와 회신 내용을 보관합니다.
• 법적 조치 대비 - 내용증명이나 고소가 오면 게시물 원본과 출처 자료를 준비합니다. 창작성 여부가 다툼의 대상이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 평면도에 가구 배치·색채·입체 효과를 넣어 새로 디자인한 자료이거나 분양사와 사용 약정을 맺은 경우라면 자료 원본과 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 저작권 침해 주장에 대한 형사·민사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양사가 저작권을 주장하면 무조건 내려야 하나요?
  무조건은 아닙니다. 대법원 2008도29 판결은 설계도면을 단순 변용한 아파트 평면도와 배치도에 창작성이 없다고 보아 저작물성을 부인했습니다. 게시한 자료가 이런 단순 도면이면 저작권 침해가 되기 어렵고, 조감도나 사진이 섞여 있다면 그 부분만 따로 판단합니다.
• 도면을 그리는 데 시간이 많이 들었으면요?
  시간과 노력이 많이 들었다는 사정만으로 창작성이 생기지 않습니다. 대법원 2007도4848 판결은 제품 도면 작성에 상당한 시간과 노력이 들었더라도 작성자의 창조적 개성이 드러나지 않으면 보호대상이 아니라고 보았습니다. 보호 여부는 표현의 개성으로 판단합니다.
• 도형저작물은 법에 저작물로 나와 있지 않나요?
  저작권법 제4조 제1항 제8호는 지도·도표·설계도 같은 도형저작물을 저작물의 예로 듭니다. 다만 예시일 뿐이고, 실제로 보호받으려면 제2조 제1호의 창작물 요건을 갖춰야 합니다. 기능적 도면은 표현이 제한돼 이 요건을 채우기 어렵습니다.
• 건축물 자체는 저작물이 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 저작권법은 건축물과 건축을 위한 모형·설계도서를 건축저작물로 예시합니다. 외관이나 공간 구성에 설계자의 개성이 드러나면 보호되지만, 일반적인 아파트 평면 구성은 기능과 규격에 따라 정해지는 경우가 많아 평면도의 창작성이 인정되기 어렵습니다.
• 조감도를 허락 없이 올리면 처벌되나요?
  창작성이 인정되는 조감도나 사진을 허락 없이 복제·게시하면 저작재산권 침해로 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 2026. 8. 11. 전 행위에는 개정 전 법정형이 적용됩니다. 삭제 요청을 받았다면 바로 내리는 편이 안전합니다.
• 공정한 이용으로 인정받을 수는 없나요?
  창작성 있는 자료라도 이용 목적, 분량, 원저작물 시장에 대한 영향을 보아 공정한 이용이면 허락 없이 쓸 수 있습니다. 다만 매물 광고처럼 영리 목적으로 이미지 전체를 쓰는 경우는 인정받기 어렵습니다. 결국 허락을 받거나 단순 평면도만 쓰는 것이 확실합니다.

비슷한 상황

• 저희 콘텐츠를 무단으로 쓰는 업체에 무엇을 얼마나 청구할 수 있나요?
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• 경찰에서 출석하라는 연락을 받았는데 어떻게 해야 하나요?

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